Подписание договора купли-продажи является обязательным условием при приобретении квартиры в личную собственность. Чтобы расторгнуть письменную договоренность, стороны должны соблюдать претензионный порядок. Урегулировать вопрос до суда можно, подписав соответствующее мировое соглашение. Если к общему знаменателю продавец и покупатель не смогли прийти, то дело переходит для рассмотрения в судебную инстанцию. Расторгнуть договор купли-продажи допускается только при наличии существенных нарушений условий сделки.
Законные основания
Необходимость отменить действие письменной договоренности между продавцом и покупателем возникает в случае, если существуют некие разногласия между сторонами или оформление сделки прошло в ненадлежащем порядке.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно, если присутствуют следующие обстоятельства:
- от покупателя не поступила оплата в полном размере за приобретение недвижимости;
- продавец отказывается передавать объект в личную собственность нового владельца;
- возникновение непредвиденных обстоятельств, при появлении которых ранее соглашение не было бы подписано сторонами — например, объявление новых претендентов на квартиру;
- расторгнуть договор купли-продажи следует, если положения документа нарушают существующее законодательство;
- одним из участников сделки является полностью или частично недееспособный гражданин, а законный представитель данного лица не был проинформирован о заключении сделки;
- контрагентом по договору купли-продажи квартиры выступает несовершеннолетний ребенок. Расторгнуть сделку может потребовать служба опеки;
- продавец или покупатель во время подписания письменной договоренности находился под действием наркотических веществ, алкоголя, лекарственных препаратов, что привело к неосознанности происходящего. Преклонный возраст, болезнь или травма также могут привести к спутанности сознания;
- заключение договора купли-продажи квартиры происходило под физическим или психологическим давлением;
- введение контрагента в заблуждение о последствиях сделки;
- расторгнуть мнимую или притворную договоренность может обязать суд.
На основании вышеуказанных обстоятельств продавец или покупатель может выступить с ходатайствованием о прекращении действия заключенного контракта. Урегулирование вопроса происходит в добровольном или принудительном порядке.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
При возникновении необходимости отменить сделку, участники должны следовать обязательному алгоритму действий. На практике существует 2 варианта развития событий:
- контрагенты заключают между собой мировое соглашение;
- участники предпочли действовать через суд, если взаимопонимание в вопросе не было достигнуто.
Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры с минимальными потерями, стороны должны прийти к общему мнению относительно аннулирования сделки и порядка передачи денежных средств и объекта обратно их первоначальным владельцам. Покупатель или продавец направляет другому фигуранту дела заказное письмо с уведомлением о вручении. В претензии фиксируются основания, которые побудили участника отказаться от дальнейшего оформления сделки по договору купли-продажи квартиры. Получателю письма дается 30 дней для дачи положительного или отрицательного ответа. Если вторая сторона согласна расторгнуть письменную договоренность мирным путем, то составляется соответствующее соглашение.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:
- дата и место заключения документа;
- сведения о фигурантах дела, желающих расторгнуть сделку — ФИО, дата рождения, паспортные реквизиты и место регистрации;
- данные о договоре купли-продажи недвижимого объекта:
- дата подписания документа;
- характеристики квартиры — количество жилых помещений, общая площадь, адрес, реквизиты выписки из ЕГРН;
- стоимость недвижимости;
- фиксируется, что желание расторгнуть сделку является обоюдным желанием участников;
- определение порядка возврата денежных средств покупателю и недвижимого объекта продавцу;
- подписи сторон.
Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры, следует оформить 3 экземпляра соглашения. Два документа остаются на руках у продавца и покупателя, а третий передается в Росреестр, если сделка находится на этапе госрегистрации. Нотариальное удостоверение соглашения необходимо, если изначальный документ визировался нотариусом.
Скачать образец документа можно по ссылке.
Если ответ на претензию не был получен в назначенный срок или он был представлен в виде письменного отказа, то расторгнуть договор купли-продажи квартиры рекомендуется в судебном порядке.
Можно ли аннулировать соглашение до регистрации?
Заключение договора купли-продажи квартиры предусматривает после его подписания прохождение госрегистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Уполномоченным за проведение приватизации органом является Росреестр. До госрегистрации полновластным собственником недвижимости является по-прежнему продавец.
Расторгнуть письменную договоренность до прохождения регистрации возможно следующими способами:
- уничтожить имеющиеся в наличии экземпляры договора купли-продажи квартиры, если нотариальное оформление не было осуществлено;
- расторгнуть сделку при помощи нотариуса, оформив в конторе соглашение об аннулировании договоренности;
- если государственная регистрация началась, но не завершилась, следует подавать подписанное сторонами соглашение в Росреестр. В этом случае процедура перехода права собственности отменяется и половина уплаченных денежных средств за ее проведение возвращается заинтересованному лицу.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры посредством подписания соглашения возможно, если продавец и покупатель пришли самостоятельно к данному решению в добровольном порядке. При несогласии одной из сторон отменять действие письменной договоренности и возвращать деньги или недвижимый жилой объект, следует обращаться с исковым заявлением в судебную инстанцию. Стоит отметить, что расторжение договора купли-продажи квартиры до обращения в Росреестр позволит избежать сторонам дополнительных финансовых затрат и легче осуществить данную процедуру. Как производится аннулирование сделки уже после приватизации, рассмотрим далее в статье.
После регистрации
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации осложняется тем, что переход права собственности был завершен и продавец потерял всякие привилегии на квартиру. Расторгнуть письменную договоренность посредством заключения специального мирового соглашения не получится, за исключением ситуации, когда приватизация не была осуществлена до конца. Подписанное соглашение об аннулировании подается в регистрационный орган и процедура государственной регистрации прекращается.
Согласно Гражданскому Кодексу, отменить сделку можно в течение срока действия договора купли-продажи квартиры. Когда все условия договоренности были в полном объеме выполнены, а период действия документа уже истек, то расторгнуть ДКП уже не представляется возможным.
Чтобы вернуть положение вещей в изначальное состояние, участникам следует оформить аналогичный договор купли-продажи, в котором бывшие продавец и покупатель меняются местами. Таким образом, квартира и денежные средства, выплаченные за нее, возвращаются их владельцам. Стоит отметить, что предыдущему собственнику недвижимого жилого объекта, который теперь выступает в качестве покупателя, следует вновь осуществить государственную регистрацию жилплощади, чтобы подтвердить право собственности.
Расторгнуть письменную договоренность вышепредставленным способом можно только при обоюдном желании сторон, участники при этом несут большие финансовые издержки. Если взаимопонимания в вопросе не было достигнуто, то следует обращаться в суд.
Расторжение договора в судебном порядке
Расторгнуть соглашение купли-продажи квартиры допускается посредством инициирования судебного разбирательства. Обращение в суд является крайней мерой разрешения проблемы и требует соблюдения претензионного порядка действий. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры необходимо в мировом или городском (районном) суде в зависимости от размера исковых требований — до 50 тысяч рублей и свыше данной суммы соответственно.
Ущемленная в своих правах сторона должна соблюдать следующий порядок действий:
- сбор и подготовка необходимой документации;
- оформление искового заявления;
- уплата государственной пошлины за обращение в судебную инстанцию с целью расторгнуть договор купли-продажи квартиры;
- передача пакета документов и иска в канцелярию суда;
- назначение слушания по делу о расторжении договора купли-продажи квартиры;
- получение постановления судьи на руки;
- при необходимости одна из сторон подает апелляцию, если расторгнуть сделку суд отказался.
Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры, вместе с исковым заявлением следует подать нижеприведенный комплект дополнительной документации:
- копия иска для всех участников слушания — по одному экземпляру для судьи, истца и ответчика;
- внутреннее удостоверение личности заявителя или доверенность, составленная на представителя;
- дубликат договора купли-продажи квартиры, который следует расторгнуть в судебном порядке;
- квитанция о погашении налога;
- копия заказного письма, отправленного ответчику для урегулирования ситуации до обращения в суд;
- доказательная база, свидетельствующая о нарушении условий договора купли-продажи квартиры:
- свидетельские показания;
- выписка из банка, являющаяся доказательством отсутствия денежного перевода от покупателя в качестве оплаты. Данное обстоятельство считается веским основанием, чтобы расторгнуть сделку;
- доказательства нахождения недвижимости в залоге или наличия прав на нее третьих лиц;
- справка из ЖКХ, подтверждающая существование задолженности по коммунальным услугам и т. д.
Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд, в обязательном порядке следует уплатить госпошлину. В обратном случае исковое заявление будет отклонено. Минимальная сумма налога составит — 400 рублей, а максимальная — 60 000 рублей.
Образец иска
Грамотное оформление искового заявления — залог его успешного принятия на рассмотрение судом. Составление документа не терпит различного рода исправлений и ошибок. Подать иск в суд с целью расторгнуть сделку следует в письменном или печатном виде. Содержание бумаги должно отображать только правдивую информацию.
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры должно содержать следующие сведения:
- название и адрес уполномоченного органа, куда подается иск с целью расторгнуть сделку;
- личные данные о заявителе и ответчике — ФИО без сокращений, номер и серия паспорта, адрес проживания, номер телефона;
- цена иска и размер государственной пошлины;
- описание ситуации — дата заключения договора купли-продажи квартиры, информация о квартире — количество квадратных метров, местоположение, этаж, сведения из выписки ЕГРН, стоимость недвижимого жилого объекта и т. д.;
- причина, согласно которой истец хочет расторгнуть письменную договоренность;
- указание факта попытки разрешить ситуацию до обращения в суд;
- обращение к судье с просьбой — расторгнуть договор купли-продажи и осуществить возврат денежных средств и квартиры;
- перечень документации, приложенной к иску;
- дата, подпись.
Чтобы правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуться в изначальное положение, следует внимательно отнестись к требованиям, указанным в иске. Обязательно следует отобразить в обращении 2 просьбы:
- аннулировать сделку;
- вернуть деньги и недвижимость.
Образец искового заявления можно скачать здесь.
Порядок оспаривания
Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд, следует предоставить доказательства нарушения условий договоренности. Дело рассматривается судом около 2 месяцев, а постановление вступает в силу спустя 30 дней. В этот отрезок времени у проигравшего дело гражданина есть возможность обжаловать решение судебной коллегии. Для этого собираются новые документы, которые смогут опровергнуть или, наоборот, подтвердить законность требования расторгнуть договор купли-продажи квартиры, в зависимости от того, в чью пользу было принято решение.
В качестве доказательств своей правоты можно представить:
- показания очевидцев, которые присутствовали при оформлении договора купли-продажи квартиры;
- раскрытие новых обстоятельств дела, доказывающих, что расторгнуть письменную договоренность было незаконным решением;
- справки и т. д.
Оспорить расторжение договора купли-продажи квартиры представляется возможным только, если суд сочтет приведенные доводы вескими.
