Расторжение договорных обязательств — полное прекращение их действия и завершение каких-либо правовых взаимоотношений между сторонами. Однако одной воли продавца или потребителя для отмены документа будет недостаточно. Расторгнуть соответствующее соглашение можно только по добровольному соглашению другой стороны или посредством судебных разбирательств.
Основания и порядок расторжения договора купли — продажи
Нормативно-правовой основной для осуществления любых сделок с недвижимостью считается Федеральный закон номер 122. Положения соответствующего закона регламентируют, что все сделки, проходящие в области недвижимости, подлежат обязательной регистрации в общегосударственном органе.
Этапы и основания расторжения договора купли-продажи недвижимости регулируются 29 главой Гражданского кодекса РФ. Обстоятельства, на основании которых возможно расторжение, конкретизируются в статье 450, случаи изменения соответствующих обстоятельств — ст 451, порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости определяется положениями 452 статьи, а правовые последствия, возникающие после аннулирования контракта указаны в ст 453 ГК РФ.
Расторгнуть договор можно:
- по обоюдному соглашению;
- на основании судейского постановления;
- в одностороннем порядке при явном нарушении существенных условий контракта;
- если прекращение его действия предусмотрено законодательно или документально.
На практике расторжение договора по соглашению сторон встречается крайне редко. Это обусловлено тем, что в соответствии с 408 статьей ГК РФ, все контрактные взаимоотношения, по которым выполнены обязательства сторон, считаются свершившимися. Соответственно, договор купли-продажи, в результате которого недвижимое имущество уже было перерегистрировано на нового владельца, а прежний собственник уже получил денежные средства, является несуществующим. Расторжение договора о купле-продаже недвижимости в одностороннем порядке возможно путем судебных разбирательств и при наличии существенных оснований.
Для того чтобы избежать конфликтных ситуаций и судебных тяжб, специалисты рекомендуют включить в соглашение купли-продажи недвижимости соответствующий пункт: возможность расторжения контракта в одностороннем порядке. При этом следует крайне внимательно указать обстоятельства, при наступлении которых соответствующее право активизируется.
Скачать образец договора купли-продажи по ссылке.
Как признать договор недействительным?
Стоит отметить, что аннулирование и признание договора купли-продажи недействительным — абсолютно разные основания для прекращения контрактных обязательств. В случае, когда договор признается недействительным, виновная сторона сделки обязуется не просто вернуть, приобретенную по договору, недвижимость, но и возместить причиненный ущерб (статья 167 ГК РФ).
Основания для признания договора купли-продажи недействительным:
- составление соглашения было сопряжено с угрозой применения насилия, а также обманным, мошенническим путем или посредством предварительного сговора. В соответствующих случаях, потерпевшая сторона вправе потребовать не только расторжение договора, но и обратиться в отделение полиции для заведения уголовного делопроизводства;
- один из соучастников сделки полностью/частично признан недееспособным;
- один или оба участника сделки купли-продажи недвижимости не могли руководить своими действиями в момент заключения контракта, к примеру, из-за сильного алкогольного (наркотического) опьянения, а также вследствие получения сильной травмы или достижения пенсионного возраста;
- очевидное оформление притворной или мнимой сделки. Фиктивная — не влечет за собой никаких правовых последствий, а притворная сделка целенаправленно заключается с целью сокрытия незаконных действий;
- при составлении соглашения купли-продажи были нарушены положения нормативно-правовых актов РФ;
- один из соучастников сделки является лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста. Однако если права несовершеннолетнего не были нарушены, судебная инстанция может отказать признавать документ недействительным, на основании данного обстоятельства.
Обращение в суд
Если одна сторона отказывается от добровольного прекращения контрактных обязательств, расторжение договора возможно только при обращении в суд. После подачи искового заявления в судебное учреждение, второй стороне направляется письмо о мирном, досудебном урегулировании вопроса. Следует убедиться, что соответствующее прошение было доставлено, так как оно будет выступать в качестве главного аргумента. Общепринятый срок ответа составляет 30 дней с момента получения предложения. Если по истечении установленного законом срока был получен отказ или ответа так и не последовало, то инициатор расторжения может передавать дело в суд.
Порядок расторжения договора купли-продажи через суд:
- подача иска. В нем следует максимально подробно изложить причину обращения, а также привести существенные основания для расторжения документа. Если договор заключался между физическими лицами, то исковое заявление направляется в областной суд, при участии юридических лиц — в арбитражный;
- предоставление сопутствующих документов. К иску обязательно должны быть приложены правоподтверждающие документы на субъект недвижимости, дубликат договора купли-продажи, заверенный в нотариальной конторе и удостоверение личности;
- ожидание судебного постановления. Судебные разбирательства могут длиться на протяжении нескольких месяцев или даже лет. После последнего заседания, заявителю необходимо дождаться получения официального решения, на основании которого возможно будет аннулировать сделку и вернуть уплаченные средства (если потерпевшей стороной является непосредственный покупатель недвижимости).
Важно! Гражданский кодекс РФ регламентирует, что если уже была реализована регистрация смены права собственности на имущество, то само по себе судейское постановление про расторжение договора купли-продажи не может послужить основанием для прекращения полномочий у покупателя пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом.
