Отчуждение комнаты в коммунальной квартире в 2018 году — один из наиболее непростых и популярных вопросов, касающихся продажи недвижимости. Важным условием является предоставление доказательств в отношении права собственности на данный жилой объект. А также важно установить статус недвижимости и соблюсти преимущественное право, регулируемое действующим законодательством.
Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире
Надзор относительно обязательства соблюдения, регламентируемых нормами закона, правил приобретения или продажи отдельной комнаты в коммуналке, довольно строго контролируется со стороны уполномоченных государственных служащих. Игнорирование любой из стадии данной процедуры приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной.
Хронология покупки или продажи комнаты выглядит следующим образом:
- принятие решения о приобретении, либо продаже объекта недвижимости;
- определение рыночной стоимости;
- соблюдение процедуры извещения лиц, проживающих в смежных комнатах (их законных собственников) о праве преимущественного выкупа продаваемой комнаты;
- составление договора купли-продажи;
- денежный расчет между сторонами;
- общегосударственная регистрация описываемой сделки.
Процедуру третьего пункта следует разобрать более подробно. В соответствии с законодательной базой РФ, преимущественным правом покупки комнаты в коммунальной квартире обладают бесспорно соседи, проживающие в иных комнатах данной недвижимости. Законодатель позаботился о соблюдении интересов лиц, проживающих в смежных комнатах, предоставив им исключительное право первоочередного выкупа. Соответствующее правило не может быть проигнорировано.
На кого законодатель возложил обязанность произвести извещение соседей?
Нормы гражданского права конкретизируют, что направление и оформление уведомления о факте преимущественного приобретения должен осуществить продавец комнаты, то есть истинный владелец данного объекта недвижимости. Соответствующее уведомление обязательно должно отражать данные относительно выставленной стоимости жилого помещения.
Как оформить договор купли-продажи?
Процесс заключения сделки по приобретению любого объекта недвижимости сопровождается заключением соответствующего соглашения.
В договоре обязательно должны быть отражены следующие моменты:
- дата составления;
- личные данные продавца, то есть законного владельца продаваемой комнаты в коммунальной квартире;
- личные данные потенциального покупателя;
- сведения, характеризующие жилье, то есть недвижимый объект сделки, включая его адрес, площадь, рыночную стоимость;
- сведения о факте произведенного расчета между сторонами.
Кроме этого, согласно общепринятым правилам, в подобных договорах прописываются так называемые гарантийные условия, то есть условия, при возникновении которых заключенный договор расторгается. Это может быть связано с выявлением возможных мошеннических действий со стороны продавца, когда указанное в договоре жилье принадлежит по закону иному лицу, а лицо, выступающее продавцом, неправомерно им распоряжается. Именно поэтому, перед тем как приобретать комнату в коммунальной квартире, следует уточнить, приватизирован ли данный объект недвижимости или нет. Во втором случае, распоряжаться данным объектом может лишь организация или муниципалитет, на балансе которого он находится.
Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет возможность включать в договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире сведения относительно произведенного расчета без подписания дополнительной подтверждающей документации, то есть расписки. Реквизиты участников должны соответствовать сведениям их паспортов. Допущенные в фамилиях или именах ошибки автоматически влекут приостановление процедуры регистрации сделки в органах Росреестра.
Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можете по ссылке.
Обязательно ли заверять сделку у нотариуса?
Важным моментом в оформлении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире считается факт обязательного заверения заключенной сделки в органах нотариата. Во-первых, следует отметить, что нормы цивильного права об обязательности заверения договора приобретения или продажи объекта недвижимости у нотариуса появились вследствие выявления огромного количества «мнимых» сделок.
Согласно статистическим данным, в последнее время одни и те же комнаты коммуналок многократно, в определенный период времени, продавались разным лицам. Данное обстоятельство стало возможным по причине несовершенства работы государственных органов, осуществляющих регистрацию сделок.
Ранее с момента подачи документов на регистрацию факта, подтверждающего смену владельца жилья и до момента наступления указанного факта, сведения о произведенном расчете за комнату в коммунальной квартире нигде не фиксировались. По этой причине проверить факт продажи условной квартиры или комнаты другому лицу просто невозможно. Во избежание факта обмана и мошенничества законодателем Российской Федерации и были внесены поправки, указывающие на необходимость заверения заключенной сделки по приобретению недвижимости в органах нотариата.
Однако это рекомендуемые условия, а обязательными они становятся лишь в случае регистрации сделки на покупку жилья, находящегося в долевой собственности. Соответственно можно сделать вывод, что имеются способы обойти нормы законодательства, разрешающие не производить нотариальное заверение озвученной сделки. Касаются лишь продаваемого жилья, в котором собственник представлен в одном лице.
Отдельно следует указать, что нормы правовых актов по регулированию процедуры приобретения или продажи жилья очень динамичны, то есть подвержены постоянным изменениям. Именно поэтому только их постоянный мониторинг обеспечит полное соблюдение законности при заключении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
