Человек пользуется домом или квартирой либо по праву собственности, либо по найму. Приобретя квартиру (приватизация, покупка), гражданин становится ее законным владельцем, снимая — арендатором (нанимателем). Если собственник жилья – государство в лице муниципалитета, то это – социальный наем.
В зависимости от инициатора, расторжение возможно двумя способами:
- добровольное;
- через обращение в суд.
Законные причины
В соглашении о найме есть две стороны — гражданин (наниматель) и собственник жилья (муниципалитет), каждая из которых имеет права и обязанности. При изменении обстоятельств может встать вопрос о расторжении договора.
Основания прекращения договора можно разделить на две группы:
- нарушение нанимателем условий договора. Инициатором выступает собственник жилья;
- решение гражданина о прекращении проживания по данному адресу.
Основания расторжения договора социального найма перечислены в ст. 83 Жилищного кодекса РФ. Список причин ограничен, самостоятельно расширить его нельзя.
Аннулирование договора соцнайма жилого помещения осуществляется путем:
- разрушения жилого помещения, в том числе и по непреодолимым причинам;
- кончина нанимателя, если он проживал один;
- по взаимному согласию;
- по желанию нанимателя, в том числе, в случае переезда в другое жилье;
- по инициативе собственника – по причинам постоянных нарушений жильцом условий соглашения.
Когда нельзя расторгать соглашение?
Расторгнуть договор соцнайма невозможно, если в результате будут нарушены права других лиц, в основном — социально уязвимых категорий.
В первую очередь, речь идет о несовершеннолетних детях квартиросъемщика. Сначала следует провести работу по лишению родителей прав по воспитанию детей. Службы опеки (попечительства) найдут того, кто будет заботиться о детях и определят их место проживания: в новой семье или в учреждениях соцзащиты.
Не подлежит расторжению договор соцнайма с лицами:
- осужденными к отбыванию наказания;
- проходящими лечение в психиатрических организациях здравоохранения;
- длительный период не находящиеся в жилье по уважительным причинам (например, командировка военнообязанных лиц).
Как расторгнуть договор социального найма по инициативе одной из сторон?
Имея намерение, жилец вправе расторгнуть договор в любое время.
При этом, закон обязывает его:
- произвести расчет по жилищно-коммунальным платежам;
- передать помещение в исправном техническом и санитарном состоянии.
Важно! Если гражданин проживает не один, то к заявлению о расторжении соглашения необходимо приложить письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади членов семьи.
Основной причиной расторжения договора социального найма жилого помещения по желанию нанимателя является его выезд по другому адресу. Датой прекращения отношений в данном случае будет день освобождения квартиры семьей гражданина.
По инициативе наймодателя возможно прекратить правоотношения, если:
- квартиросъемщик имеет долги по ЖКХ более, чем 6 месяцев;
- помещение имеет значительные повреждения по вине нанимателя или лиц, за чьи поступки он в ответе (его члены семьи, гости, поднаниматели). Понятно, что при вторжении грабителей или в случае пожара, предотвратить повреждение жилья человек не сможет;
- гражданин ведет образ жизни, систематически нарушающий права соседей. Такие случаи распространены — музыкальное сопровождение в ночное время, к примеру;
- наниматель самовольно поменял целевое назначение жилья, например, открыл там салон услуг или наладил промышленное производство.
Расторжение договора по обоюдному согласию наймодателя и нанимателя
Самый приятный вариант расторжения договора социального найма жилого помещения – обоюдное согласие. Обе стороны считают прекращение правоотношений правильным и необходимым. Инициатором в данном случае может выступать любая сторона – и жилец и наймодатель.
Если договор расторгается по инициативе гражданина, то ему необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет в любое время — ограничений для подачи такого ходатайства нет. Другой вариант, когда инициатива расторжения исходит от наймодателя, а гражданин не доводит дело до судебных разбирательств и добровольно выселяется из квартиры.
Обращение в суд
В случае, если нарушающий обязанности жилец отказывается полюбовно прекратить правовые отношения, собственник (муниципалитет) принимает решение судиться. Такие дела рассматриваются судами районного уровня по месту нахождения жилого фонда. Для обращения в суд, наймодатель, в первую очередь, составляет исковое заявление.
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- подлинный договор социального найма;
- сведения о регистрации (прописке) гражданина;
- переписку с нанимателем по вопросу освобождения квартиры в добровольном порядке;
- копию техпаспорта помещения.
Также следует приобщить общеустановленные документы, необходимые для обращения в суд: доверенность лица, представляющего интересы ответчика, платежку об оплате госпошлины.
Образец искового заявления
Строгая форма искового заявления законодательно не закреплена. Необходимо лишь соблюсти основные условия, указанные ниже.
Структура искового заявления о расторжении договора социального найма выглядит так:
- наименование судебного органа;
- наименование и реквизиты истца (юридический адрес, телефон);
- сведения об ответчике (фамилия, имя, отчество, адрес регистрации по месту жительства, телефон);
- название иска;
- информация о ситуации, послужившей основанием для обращения в суд;
- доказательства нарушения ответчиком условий договора;
- указания на нормы действующего законодательства РФ, согласно которым выставлены исковые требования;
- суть исковых требований;
- перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению;
- дата подачи заявления, подпись истца или его представителя.
Последствия
После прекращения действия договора социального найма жилого помещения все обязательства наймодателя по отношению к гражданину аннулируются. Самым тяжелым последствием является выселение из жилья.
Важно! Выселение на основании решения суда по иску муниципалитета производится без предоставления гражданину другого жилья. Несмотря на тяжесть санкций следует сказать, что вина за такое решение полностью лежит на самом гражданине, который упорно не принимал меры к исправлению нарушений. Доведение муниципалитетом дела до суда происходит в крайних случаях, когда все иные возможности исчерпаны. Есть исключение: если выселяют из-за задолженности по ЖКХ, то другое жилье обязаны дать, но по нормативам для общежитий.
Законом предусмотрена обязанность обеспечения иным жилым помещением при выселении, если нет возможности сохранить имеющееся в натуральном виде: его снос, перевод в нежилое, капитальный ремонт или реконструкция.
