Дарственная на квартиру между родственниками: как оформить, документы

Дарственная на квартиру — правовой документ, на основании которого одна сторона сделки изъявляет желание передать субъект недвижимого имущества на безвозмездной основе, а вторая сторона соглашается принять его.

Сторонами сделки выступают:

• даритель — тот, кто является непосредственным владельцем квартиры и реализовывает ее передачу. Соответствующими гражданами могут быть как физические, так и юридические лица, обладающие правом собственности на передаваемый субъект;
• одариваемый — тот, кто добровольно и безвозмездно соглашается принять в дар квартиру. Им также может выступать как физическое лицо, так и юридическое.

Как и любая другая процедура, обладающая юридической силой, дарственная имеет целый ряд особенностей, преимуществ и недостатков, которые следует тщательно учесть при ее планировании.

Как оформить дарственную на квартиру между родственниками?

Правила и условия заключения сделки между близкими родственниками регламентируются нормами гражданского законодательства РФ, а именно — 32 главой. Также вопросы относительно дарения закрепляются положениями Семейного кодекса РФ, устанавливающего перечень лиц, которые по закону входят в категорию близких родственников.

К близким родственникам относятся:

• супруга/супруг;
• отец и мать дарителя;
• дети, включая официально усыновленных;
• дедушки и бабушки;
• внуки;
• родные братья и сестры.

Оформить дарственную на квартиру можно как на родственника, так и на другого лица, который не состоит с одариваемым в каких-либо родственных взаимоотношениях. При этом процесс дарения квартиры родственнику не отличается от заключения дарственной относительно любого другого лица. Процедура дарения квартиры начинается с составления дарственной. Несмотря на то, что законодателем не установлен унифицированный образец, 574 статья ГК РФ обязывает все соответствующие сделки оформлять только в письменной форме. Однако процедура не требует обязательного нотариального заверения, только если обратного не пожелают сами стороны сделки (статья 163 ГК РФ).

На долю квартиры

Договор дарения на долю квартиры между родственниками имеет свои особенности, в связи с тем, что данный субъект недвижимости находится в собственности сразу нескольких лиц. Согласно 244 статье ГК РФ, общее владение может быть совместным или долевым.

Дарственную на часть квартиры между родственниками, также как и полноценный договор, можно классифицировать на два вида:

• реальная — при заключении реальной дарственной в дар второму соучастнику переходит конкретная доля квартиры. Документ будет считаться официально заключенным в тот момент, когда часть квартиры по факту перейдет в собственность к новому собственнику, то есть после прохождения государственной регистрации дарственной на квартиру;
• консенсуальная — соответствующая дарственная содержит не долю квартиры, подлежащую дарению родственнику, а лишь обещание на реализацию таковой. В гражданском законодательстве данный документ получит наименование — дарственное обещание.

Если доля квартиры в праве выделена, к примеру, 1/2, 1/3, 1/4 и тому подобное, владелец имеет право ею свободно распоряжаться. Однако в случае продажи или мены обозначены некоторые ограничения: собственник доли квартиры не имеет право дарить или продавать ее, не предложив сначала приобрести ее другим владельцам (статья 246 и 250 ГК РФ). Но при оформлении дарственной на долю квартиры между родственниками, это ограничение не относится. Это обусловлено тем, что на законодательном уровне данная сделка считается безвозмездной. Другое дело, если общая собственность является не долевой, а совместной, например, у супругов, которые своевременно не заключили брачный контракт. Соответственно, в данном случае в обязательном порядке потребуется предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение дарственной между близкими родственниками.

Скачать образец дарственной на долю квартиры родственнику по ссылке 

Список документов

Для оформления дарственной на квартиру между родственниками необходимы следующие документы:

• письменные заявления участников сделки о государственном регистрировании дарственной и о регистрации перехода прав собственности на субъект недвижимости;
• чек об уплате общегосударственной пошлины;
• удостоверение личности одариваемого и дарителя;
• генеральные доверенности на представителей сторон и их паспорта гражданина РФ;
• свидетельство относительно постановки на налоговый учет;
• технический или кадастровый паспорт квартиры;
• документация, удостоверяющая права собственности на квартиру;
• нотариально заверенное согласие второго супруга дарителя, если соответствующее лицо не состоит в браке — даритель квартиры должен предоставить подтверждающий акт;
• справка из БТИ об оценочной стоимости квартиры;
• выписка из домой книжки о всех родственниках, проживающих в квартире на момент оформления дарственной;
• нотариально заверенное согласие других правопреемников квартиры, если реализовывается дарение доли квартиры;
• документация из ФНС, удостоверяющая отсутствие задолженности и наложения арестных санкций на данную недвижимость.

В каждом индивидуальном случае вышеуказанный перечень может быть дополнен и иной документацией. При оформлении дарственной на квартиру в отношении близкого родственника, одариваемому потребуется предоставить бумаги, подтверждающие первую степень родства. Допустим, если отец намеревается подарить свое имущество сыну, последний, для принятия дара, обязан предоставить оригинал свидетельства о рождении. Данная необходимость возникает не только для установления родственной связи «отец» и «сын, соответствующее доказательство освобождает одариваемого от обязательной уплаты налогов. Положения Налогового кодекса РФ регламентируют: ставка налогообложения относительно субъекта дарения, если оно было реализовано между близкими родственниками, составляет 0%.

Образец дарственной

Договор дарения должен содержать следующие сведения:

• четкое наименование документа: «Дарственная на квартиру между родственниками»;
• дату и место оформления;
• полные реквизиты участников дарственной. Для физических лиц — паспортные данные, дата рождения и текущее место проживания. Для юридических лиц — наименование, номер, серия и дата выдачи свидетельства о государственном регистрировании, реквизиты уполномоченного лица реализовывать действия, а также номер и дату составления документа, удостоверяющего его право на заключение дарственной;
• сведения из свидетельства, подтверждающего права владения на квартиру или ее доли;
• подписи соучастников, для юридических лиц — фирменная печать.

Согласно общепринятым правилам, содержание дарственной между родственниками состоит из трех основных блоков. В первую очередь идет полное описание «предмета договора», а именно требуется включить все юридические характеристики, а также кадастровую оценочную стоимость передаваемой в дар квартиры или ее доли: адрес, общую площадь, количество жилых комнат. В первом блоке дополнительно можно включить информацию относительно наличия/отсутствия обременений и правомочий третьих лиц на квартиру и реквизиты проживающих в ней граждан.

Вторым важным подпунктом дарственной на квартиру между близкими родственниками является «Права и обязательства участников сделки». В соответствующем случае обычно обозначают обязанность дарителя передать квартиру родственнику и всю правоустанавливающую документацию на него, а одаряемый родственник — безвозмездно принять их. Для того чтобы избежать оформления дополнительного документа — акта приема-передачи, рекомендуется упомянуть о том, что обязательства дарителя и одаряемого лица по передаче и приему квартиры считаются официально исполненными с момента государственной регистрации дарственной.

Третьим основным блоком договора дарения на квартиру является «Ответственность участников и порядок разрешения споров». В соответствии с общепринятыми правилами ответственность сторон ограничивается стандартной фразой, ссылаясь на действующее законодательство Российской Федерации. Аналогичные действия можно применить и в отношении порядка разрешения спорных ситуаций.

Скачать образец дарственной между близкими родственниками

Стоимость договора дарения

Законодательная база предусматривает несколько вариантов оформления дарственной между родственниками — посредством обращения к риелторам, юристам, сотрудникам Регистрационного отделения или с помощью квалифицированных нотариусов. Преимущественно стороны обращаются к нотариусам не только потому, что данный способ является наиболее распространенным и проверенным, это также связано и с тем, что расценки риелторов и юристов никакими нормативно-правовыми актами не регламентированы, в отличие от нотариальных услуг. Стоимость услуг нотариуса регулируется Федеральным законом от 11.02.1993 о нотариате.

Тарифы зависят от следующих факторов:

• если дарение квартиры реализовывается одним близким родственником — другому, участникам необходимо будет оплатить 3 000 рублей плюс 0,2% от общей стоимости недвижимости, однако цена предоставленных услуг не может превышать 50 тысяч;
• для родственников, не входящих в первую степень родства, нотариальные тарифы устанавливаются стоимостью квартиры:
  • до одного миллиона рублей — 3 000 плюс 0,4% от стоимости жилья;
  • от 1 миллиона до 10 миллионов рублей — 7 000 рублей плюс 0,2% цены квартиры;
  • более 10 миллионов — 25 тысяч рублей плюс 0,1%.

Также в силу закона, обязательная стоимость услуг нотариуса составляет 0,5% от рыночной цены квартиры, которая определяется в соответствии с кадастровой стоимостью или посредством проведения независимой оценочной экспертизы.

Когда запрещено оформлять договор дарения?

Законом запрещено заключать дарственную на квартиру:

• между коммерческими предприятиями;
• от пациента в отношении его лечащего врача или другому социальному сотруднику;
• государственному служащему, если это связано с исполнением им своих прямых должностных обязанностей;
• от ученика/студента — своему педагогическому наставнику;
• от имени несовершеннолетних или недееспособных детей.

В вышеуказанных случаях допускается возможность дарения вещи, стоимость которой не превышает трех тысяч рублей, соответственно, оформление договора дарения не требуется. Автоматическому аннулированию подлежат дарственные, включающие условия, которые предусматривают передачу квартиры после кончины дарителя, а также при наличии требования относительно сохранения за собственником-дарителем право пользования данным имуществом.

Подлежит ли регистрации?

Фактический переход права собственности на квартиру осуществляет только после проведения общегосударственной регистрации дарственной в территориальном управлении ФРС. Регистрация сделки должна быть осуществлена в течение одного года, в противном случае она будет признана судом недействительной. Еще одно опасение состоит в том, что даритель может внезапно скончаться до прохождения процедуры государственной регистрации, в этом случае на законодательном уровне будет считаться, что переход права не состоялся и квартира становится субъектом наследия.

В Регистрационную палату необходимо предоставить:

• заполненный бланк заявления сторон договора на дарение недвижимости;
• квитанция об уплате госпошлины;
• оригинал и дубликат дарственной на квартиру между родственниками;
• оригиналы и ксерокопии правоподтверждающих документов.

Как было отмечено, обязательным является предоставление квитанции об уплате пошлины. В первую очередь следует отметить, что она должна быть оплачена до подачи соответствующего заявления о регистрировании перехода права владения на жилье. Государственную пошлину в размере 2 000 рублей (ст 333 НК РФ) оплачивает одариваемый родственник, если же дар предназначен сразу нескольким гражданам, соответствующая сумма разделяется между лицами в равных долях. Оплатить госпошлину за регистрацию договора дарения между близкими родственниками можно следующими способами — в любом филиале Сбербанка или почты РФ, с помощью платежных терминалов или банкоматов.

При оформлении дарственной стороны несут и другие финансовые затраты, одними из которых являются налоги. Главная особенность налогообложения при дарении квартиру между родственниками состоит в том, что гражданин, который подарил недвижимость, полностью освобождается от уплаты налогов, в то время как, гражданин, получивший подарок, обязан уплатить налог. Однако данное правило актуально только при передаче дара не близкому родственнику (двоюродному брату или сестре, племяннику), в этом случае размер налога будет составлять 13% от рыночной цены жилья. Как уже ранее было отмечено, для близкого родственника соответствующий процент равняется нулю.

Как оспорить дарственную на квартиру?

Способы автоматического признания договора дарения квартиры между близкими родственниками недействительным, устанавливаются нормами 572 статьи ГК РФ.

Основания для оспаривания дарственной:

• неправильное оформление договора дарения с юридической точки зрения — были включены пункты, которые нарушают положения гражданского законодательства России;
• несвоевременное государственное регистрирование права собственности. Если в течение года, после получения дара, даруемый не предоставил в Регистрирующую палату необходимое заявление и документы, соответствующая недвижимость после смерти дарителя войдет в общую наследственную массу, которая будет делиться в порядке очередности;
• получение судебного постановления о признании дарителя полностью/частично недееспособным лицом, к примеру, оспаривание дарственной представляется возможным, если удастся предоставить неоспоримые факты, что в момент заключения договора, даритель находился в алкогольном опьянении или под воздействием наркотических средств;
• отсутствие нотариально заверенного согласия супруга на оформление дарственной, если данное имущество входит в категорию совместно нажитого;
• если путем судебных разбирательств будет доказано, что соответствующая сделка является мнимой, а именно дарственная оформляется с целью избежания оплачивания налогов, которые предусмотрены при составлении договора мены или купли-продажи;
• преднамеренное покушение на жизнь или здоровье дарителя, а также его ближайших родственников. В этом случае статья 578 ГК РФ предусматривает возможность в одностороннем порядке расторгнуть документ;
• недостойное обращение с подаренным имуществом, что способствует ее безвозвратной утрате;
• дефолт индивидуального предпринимателя или физического лица, выступающего в качестве дарителя. Однако в этом случае предусмотрен срок — для оспаривания дарственной, она должна быть составлена в течение 6 месяцев со дня официального объявления о банкротстве.

Однако на практике крайне редко удается оспорить дарственную, заключенную между близкими родственниками, это обусловлено тем, что перечень оснований является исчерпывающим, и никакие другие обстоятельства не могут стать причиной обжалования документа. А также подать исковое заявление для оспаривания дарственной возможно в течение трех лет после ее оформления.