Соглашение по приобретению объекта с обременением может заключаться в исключительных случаях и при соблюдении обязательной процедуры. Если объектом совершения договора является недвижимость, то покупатель должен понимать, что в этом случае, стандартные риски при купле-продаже жилого объекта будут значительно возрастать.
Общие сведения
По большинству отчуждающих сделок, заключение соответствующего договора купли-продажи находится под императивным запретом. Это означает, что при определенных видах обременения, недвижимость не может фигурировать в качестве предмета договора.
В силу диспозиции статьи 167 гражданского законодательства РФ, о наличии любого обременения сторона обязана своевременно известить контрагента до совершения договора. Информация прописывается отдельными пунктами в основном документе. Такой договор купли-продажи заключается на стандартных условиях — к структуре документа профильное законодательство России не предъявляет никаких факультативных требований.
Обременение, независимо от его наименования, должно быть указано в тексте договора. Преимуществом соответствующих сделок является рыночная цена недвижимости. Покупатели идут на риск в связи с тем, что стоимость недвижимости в этом случае занижается в несколько раз. Допускается совершение соглашения, если ограничение введено не в силу законных норм, а в силу залога или по причине прописанного в квартире человека. Такие обстоятельства могут согласовываться сторонами в индивидуальном порядке, без императивных законодательных норм (статья 171 ГК РФ).
Виды
Действующее профильное гражданское законодательство различает 6 видов такого ограничения.
Касаемо купли-продажи основными его видами являются следующие:
- аренда — когда договор на момент купли-продажи действующий;
- сервитут — императивное ограничение, не допускающее отчуждение недвижимости;
- пожизненная рента — до момента, пока плательщик не откажется от своих преференций;
- залог — по инициативе действующего залогодержателя;
- право собственности второго супруга — при нахождении в официальном браке;
- арест — императив, исключающий отчуждение объекта.
Еще одним видом, представляющим сложность для потенциального владельца, является наличие в квартире постороннего лица, имеющего право на пожизненное пользование объектом. Если недвижимость будет перепродаваться и сменит ряд владельцев, это будет являться основанием для снятия объекта с регистрационного учета.
Это возможно только по его добровольному желанию. Оформление договора с вышеуказанными обстоятельствами подразумевает, что новый владелец должен будет предоставить лицу возможности для пользования квартирой. Заключение документа зависит только от воли потенциального владельца, без ограничений со стороны профильного законодательства.
Риски заключения сделки с обременением
Как уже ранее было отмечено, при наличии обременения все возможные риски относительно реализации сделок с обременением значительно возрастают. Основной из них — возможность оспаривания совершенной сделки в судебном учреждении. Если все документы прошли процедуру оформления в государственных органах, это не дает гарантий того, что соглашение не будет оспорено. Ведь любое обременение взаимосвязано с определенными запретами. Владелец недвижимости не может совершать какие — либо действия с жильем, в противном случае документ не будет считаться до конца легитимным (статья 191).
В большей степени, при оформлении договора купли-продажи с обременением, рискует покупатель. Если покупка отменяется, он рискует остаться не только без приобретенного объекта, но и без ранее внесенных денежных средств. Специалисты рекомендуют проверять «чистоту» недвижимости перед совершением любого соглашения.
Как оформить договор купли-продажи с обременением?
По структуре соответствующий договор не будет отличаться от стандартного документа. Также обозначаются наименования сторон, вид недвижимости с технической информацией по ней, стоимость предмета, ссылки на законодательные документы, предоставленные каждой стороной в процессе оформления контракта и совершения покупки. Договор купли-продажи с обременением отличается от типового тем, что в нем обязательно прописывается отдельный пункт, в котором предмет ограничения и его вид полностью излагаются текущим владельцем.
Потенциальный покупатель должен быть в курсе этого обстоятельства, только после этого, стороны заверяют договор подписями. То, что покупатель соглашается и принимает все возможные риски, прописывается в теле документа. Это поможет исключить вероятность его оспаривания в будущем.
Скачайте образец договора по ссылке.
Порядок регистрации соглашения
На законодательном уровне предусмотрена обязательная процедура регистрации договора купли-продажи с обременением в территориальном отделении Росреестра. Регистрируется не сам документ (как это было до 2014 года), а переход права собственности на объект недвижимости.
Для того чтобы осуществить процедуру регистрации, стороны подают оригинал соглашения, оплачивают общегосударственную пошлину в размере 2000 рублей (статья 333 НК РФ), и предоставляют уполномоченному лицу пакет необходимых документов на переходящий объект. Процедура регистрации занимает 10 календарных дней с даты подачи заявки (статья 209).
Как расторгнуть договор?
Причины расторжения договора купли-продажи с обременением прописаны в параграфе 2 Гражданского кодекса, действующего на территории Российской Федерации. Основная из них — получение информации после совершения соглашения. По этой причине соответствующий владелец вправе обратиться в судебный орган с исковым заявлением. Обращаться следует в территориальный районный суд по месту расположения объекта недвижимости.
Главное доказать, что на момент совершения данной сделки заявитель не имел информации относительно наличия императивного ограничения. Соответствующее обстоятельство будет проверено в тексте документа о купле-продаже объекта.
Исковое заявление: образец 2018
