Передать права владения на квартиру возможно несколькими способами — с помощью составления договора купли-продажи, с оформлением дарственной или завещания. В настоящем материале будут рассмотрены правила оформления соглашения купли-продажи, а именно нюансы оформления договора при покупке квартиры в рассрочку, в ипотеку, при приобретении доли жилплощади, при внесении задатка и др. Как составляется акт на продажу жилой недвижимости указано в Гражданском кодексе (скачать ГК России). Представленный законодательный акт регламентирует не только составление документа, но и его расторжение.
Как оформить договор купли-продажи квартиры?
В оформлении договора купли-продажи квартиры участвуют две стороны — покупатель и продавец, за неким исключением. Например, при приобретении жилья в ипотеку. В качестве продавца могут выступать различные лица — застройщики, физические или агенства по недвижимости. В качестве покупателя, в большинстве случаев, является физическое лицо, приобретающее квартиру для собственного проживания.
Заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем выглядит следующим образом:
- изначально подготавливается документация, необходимая для совершения подобной сделки по купле-продаже жилой площади;
- подача прошения в ЕИРЦ о выдаче выписки из домовой книжки на новое жилье;
- обратиться в ЕГРН за выдачей справки;
- направить прошение в РЭУ, где будет выдан акт, подтверждающий наличие или отсутствие долговых обязательств за коммунальные услуги;
- оформление у специалиста нотариальной конторы специального разрешения от супруги (а) собственника продаваемого жилья. В документе жена (муж) должна указать свое добровольное согласие на отчуждение совместно нажитой собственности;
- составить текст договора купли-продажи квартиры (дома) в соответствии с требованиями гражданского закона;
- оформить прошение в Росреестр, где будет зарегистрирована сделка;
- получить документы о правах собственности на приобретенное жилье.
Когда работники Росреестра осуществят перерегистрацию прав собственности, то новый владелец становится полностью ответственным за купленную квартиру, а соответственно теперь обязательства по уплате налогов и коммунальных услуг будут возложены на него.
Предварительный договор
На практике часто между продавцом и покупателем, после проведения устных переговоров, оформляется предварительное соглашение о купле-продаже. Но по договоренности будет оформлен действительный и окончательный договор.
В предварительном соглашении указываются все сведения, касающиеся будущей сделки купли-продажи квартиры. В акте указываются следующие сведения:
- условия и нюансы проведения сделки — период оформления основного соглашения в письменном виде;
- стоимость квартиры;
- информация о предоставлении аванса. Обычно в предварительном соглашении купли-продажи жилья указывается внесение аванса в размере — 5-10 процентов от всей суммы.
По законодательству, в предварительном договоре купли-продажи обязательно указываются сведения об участниках сделки — их реквизиты. Рассмотреть, как составляется предварительное соглашение в письменном виде можно здесь.
При оформлении ипотеки
Ипотечные займы пользуются большой популярностью среди населения. Гражданам, желающим оформить договор купли-продажи на квартиру в ипотеке, следует уделить особое внимание на процентную ставку, которую предлагает банковское учреждение.
Важной особенностью составления письменного соглашения о покупке квартиры является момент его подписания. По общим принятым правилам, необходимо изначально заключить сделку с кредитной организацией на выдачу займа, а затем подписывать акт купли-продажи жилой недвижимости.
В рассрочку
У покупателей не всегда имеется в наличии столь большая сумма денежных средств, чтобы купить жилье, совершив один только платеж. Поэтому законодательством предусмотрен такой вариант расчетов, как рассрочка. При выборе данного метода оплаты, покупатель обязуется выплачивать стоимость жилой площади частично через равные промежутки времени. При этом он должен внести первоначальный взнос, предоставляющий гарантии продавцу, что квартиры будет в будущем полностью выкуплена. При использовании метода оплаты «рассрочка» переход прав собственности на недвижимость осуществляется в момент, когда покупателем будет полностью погашена сумма долга.
При оплате жилья в рассрочку в договоре купли-продажи требуется указать:
- точное и детальное описание отчуждаемой собственности;
- условия предоставления рассрочки платежа.
Среди важных условий, указываются следующие нюансы:
- полная стоимость объекта соглашения;
- сумма первоначального взноса. Обычно она устанавливается в процентном соотношении к полной стоимости. Например, 30 процентов;
- сумма аннуитетных перечислений. Например, 1,5 процента;
- период, когда будут выплачиваться денежные средства продавцу. Например, раз в месяц или в квартал;
- период, в течение которого покупатель полностью выкупит жилой объект.
В случае, если покупатель несвоевременно перечисляет денежные суммы в соответствии с текстом договора купли-продажи, то продавец вправе взыскать с него неустойку. В данном случае необходимо, чтобы размер и обстоятельства взыскания неустойки были прописаны в соглашении.
За наличный расчет
Покупка жилой собственности может осуществляться двумя способами:
- за наличные денежные средства;
- с помощью безналичных расчетов.
Вариант с оплатой стоимости объекта недвижимости за наличные средства весьма удобный и простой в применении, однако он требует предоставления к договору купли-продажи дополнительного пакета актов. Среди них:
- расписка, свидетельствующая о получении денежных средств;
- правоустанавливающие акты на продаваемое жилье;
- паспорта России продавца и покупателя.
Как составляется расписка можно посмотреть здесь. В настоящем акте, указывается перечень сведений:
- название документа;
- дата и место составления;
- сведения о человеке, предоставляющем денежные средства;
- суть составления акта;
- информация о свидетелях, которые присутствовали при передаче денежных средств и при оформлении данного акта;
- подписи свидетелей и участников сделки купли-продажи.
Некорректное оформление расписки может свидетельствовать о ее недействительности, поэтому важно соблюдать все правила ее оформления.
При наличии задатка
При оформлении договора купли-продажи квартиры, покупатель должен оплачивать продавцу задаток. Если данный пункт наличествует в тексте соглашения, то он должен быть заверен нотариально. Данное условие предусмотрено законодательством, так как перечисление задатка влечет юридические последствия между покупателем и продавцом, иными словами, между ними возникают обязательства по исполнению всех условий сделки.
Когда продавец не исполняет свои обязательства в соответствии с текстом соглашения, то по закону, он возвращает ранее уплаченный задаток обратно покупателю. А покупатель, который нарушает условия сделки, выплачивает второму участнику договоренности купли-продажи дополнительную сумму. Размер суммы определяется предварительно между сторонами.
Долевая собственность
Когда осуществляется сделка по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо учитывать некоторые моменты, а именно следить за выполнением действий:
- обсудить продажу жилья с совладельцами. Получить их согласие на отчуждение имущества в письменном виде. По нормам законодательства, требуется согласие заверить у специалиста в нотариальной конторе;
- установить стоимость жил. площади;
- найти потенциального покупателя;
- составить договор купли-продажи;
- осуществить регистрацию договора в специализированном учреждении;
- выполнить условия сделки — передать покупателю квартиру в собственность и получить требуемую за нее сумму.
По закону, при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, требуется получить согласие опекунского учреждения. Оно понадобится, если в качестве собственников выступают лица, не достигшие 18 лет.
С использованием материнского капитала
Продажа квартиры, приобретенная за счет средств материнского капитала представляет собой трудоемкий процесс. Законодательством защищаются интересы несовершеннолетних, поэтому обязательным условием для выдачи маткапитала на покупку жилья является присуждение доли собственности детям. Соответственно, чтобы продать квартиру, родителям требуется:
- получить официальное согласие от опекунского учреждения;
- предоставить гарантии, что в новом жилье у ребенка будет доля собственности;
- новая квартира (дом), приобретенная по договору купли-продажи отвечает всем требованиям санитарного характера и не является хуже предыдущего жилья.
При продаже квартиры с использованием средств государственной помощи — материнского капитала, в договоре купли-продажи указываются нюансы:
- цена недвижимости, пригодной для жилья;
- установленный период погашения платежа;
- данные сертификата маткапитала.
Список документов
Для заключения договора купли-продажи квартиры требуется собрать пакет бумаг. Перечень представляют акты:
- паспорт покупателя;
- удостоверение личности продавца;
- бумаги, подтверждающие права собственности на жилье;
- акт о бракосочетании продавца или о расторжении брака. Если он женат, то предоставляется письменное согласие супруги;
- согласие опекунского учреждения на продажу жилья, если в семье есть несовершеннолетние дети;
- бумаги, подтверждающие факт отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- выписка из домовой книжки;
- квитанция, свидетельствующая об уплаченной государственной пошлине.
Когда весь перечень актов собран, составляется договор купли-продажи. Соглашение заверяется у специалиста в нотариальной конторе, а затем направляется на регистрацию в государственный специализированный орган — Росреестр.
Существенные условия договора купли-продажи квартиры
Соглашение на продажу собственности, по законодательству, должно быть оформлено в письменном виде и отражать некую информацию, установленную Гражданским Кодексом.
Пункты, обязательные для включения в текст договора купли-продажи квартиры:
- реквизиты сторон сделки — паспортные данные (ФИО, серия, дата выдачи, номер, кто выдал и иное);
- детальная характеристика предмета продажи — количество кв. метров, адрес, количество комнат и так далее;
- права и обязательства сторон;
- условия купли-продажи — период передачи прав собственности и осуществление расчетов;
- цена контракта. Здесь описываются все нюансы проведения расчетов по сделке;
- личные росписи продавца и покупателя.
По закону, в настоящем акте должна быть указана только верная информация, указание ложных сведений недопустимо, так как контракт будет признан недействительным.
Письменное соглашение о продаже квартиры оформляется продавцом и покупателем в трех экземплярах. Один из них предоставляется регистрационному учреждению — Росреестру, остальные остаются у участников сделки.
Стоимость
Договор купли-продажи квартиры требует затрат от сторон, заключивших его. В качестве издержек выступают:
- услуги нотариальной конторы;
- уплата госпошлины за проведение регистрации акта купли-продажи.
Стоимость услуг нотариуса при оформлении договора купли-продажи зависит от стоимости квартиры. Обычно, нотариальная контора взимает 5 процентов от стоимости недвижимости. Но законодательством установлено, что данная сумма не должна быть больше 20 000 рублей.
Порядок регистрации договора купли-продажи квартиры
Проведение регистрации акта купли-продажи в Росреестре обязательно. Без обращения в соответствующую инстанцию, сделка будет признана недействительной. Для регистрации необходимого документа, требуется предоставить пакет бумаг и оплатить государственную пошлину.
Предоставляется тот же перечень документации, который необходим для оформления договора купли-продажи квартиры. Так же нужно предъявить сотрудникам регистрационного учреждения три экземпляра договора.
Государственная пошлина за регистрацию подобных сделок по продаже жилой недвижимости определяется в соответствии с положениями налогового закона. В настоящее время стоимость госпошлины составляет 1000 рублей.
Нужно сохранить квитанцию об уплаченной госпошлине. Чек предъявляется в Росреестр с остальным пакетом документации. Если он отсутствует, то акты не будут приняты к рассмотрению, значит и договор купли-продажи не будет зарегистрирован.
Заявителям стоит знать, что государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи возврату не подлежит.
Можно ли расторгнуть соглашение сторон?
Условия по расторжению договора купли-продажи квартиры освещены в Гражданском законодательном акте. Настоящим Кодексом предусмотрено аннулирование договора при наличии следующих обстоятельств:
- покупатель не исполняет свои обязательства в соответствии с условиями договора. Например, не перечисляет оплату за квартиру в установленный период времени;
- продавец нарушает условия соглашения купли-продажи жилой недвижимости. Например, не выселяется из квартиры.
По закону, договоры купли-продажи жилой собственности могут быть признаны недействительными или ничтожными, если:
- текст соглашения нарушает права одного из участников или иного лица;
- одна из сторон подписала соглашение, будучи обманутой, в заблуждении или под угрозой;
- одним из участников соглашения покупки квартиры выступает несовершеннолетний гражданин или недееспособный.
Расторгнуть действующий договор купли-продажи квартиры возможно представленными способами:
- мирно договориться обеим сторонам сделки;
- обратиться в судебную инстанцию;
- аннулировать соглашение о продаже жилья до осуществления регистрации в Росреестре.
Чтобы расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, требуется известись второго участника сделки в письменном виде. Если он отвечает отказом или в течение 30 дней от него нет ответа, то можно обращаться в судебное учреждение с прошением об аннулировании договора купли-продажи.
Если договор купли-продажи зарегистрирован в Росреестре, а стороны решили его расторгнуть, то им потребуется составить новое соглашение, где покупатель вернет жилье продавцу, а тот вернет уплаченную сумму. Новое соглашение также подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
