Договоры аренды жилых помещений (квартир, дач, частных домов) составляются на основании положений Гражданского Кодекса. Соответственно правила продления найма жилья оформляется с учетом норм данного законодательного акта.
Скачать текст Федерального Закона № 51
Общие сведения
В сделках по аренде жилой недвижимости существует понятие о преимущественном праве. Под данным термином подразумевается, что арендатор имеет преимущественное право на продление периода аренды на новый срок, нежели посторонний человек, желающий оформить временные права пользования на квартиру. Преимущественные права арендатора жилья обусловлены в гражданском законе.
Продление соглашения об аренде жилья начинается до истечения срока действия договора. Инициировать продление взаимовыгодных арендных отношений вправе обе стороны. Чтобы пролонгировать сделку об аренде квартиры, нанимателю требуется известить о своем намерении арендодателя. Извещение предоставляется собственнику недвижимости за три месяца до окончания действительности договора аренды. Если обе стороны до окончания срока соглашения об аренде не предпринимают действий по его пролонгации, то документ признается автоматически продленным.
В случае, когда наймодатель решает продать собственную квартиру или принимает решение больше не предоставлять ее во временное пользование жильцам, он обязан известить арендатора. Уведомить квартиросъемщика нужно за три месяца до наступления обстоятельств, когда человек более не сможет проживать в данном помещении. Например, за три месяца до продажи квартиры.
Для оформления срока продления договора аренды законодательством предусмотрено три варианта:
- заключить новый договор аренды квартиры;
- составить дополнительное соглашение о пролонгации сотрудничества;
- не предпринимать действий по продлению сделки, онако арендный срок будет продлен автоматически, при условии, что обе стороны исполняют свои обязательства.
Образец заключения нового договора аренды жилого помещения
Процедура продления договора аренды квартиры
Продлить договор найма жилого помещения возможно на основании положений гражданского законодательного акта (ст 450, 151 и 452). Содержание данных статей обуславливает правила пролонгации арендных отношений при составлении дополнительного соглашения. В общем виде, процедура продления арендных отношений по договору выглядит следующим образом:
- одна из сторон отправляет второй письменное уведомление о продлении сроков;
- вторая сторона принимает решение и оглашает его первой;
- если обе стороны согласны на продолжение арендных отношений на конкретный срок, то все детали ими обговариваются в устной форме. При переоформлении периода действия соглашения об аренде есть возможность изменить не только сроки, но и иные условия договора. Все вносимые новшества возможны только с согласия арендатора и наймодателя;
- устная договоренность переносится на бумагу;
- регистрируется соглашение о продлении аренды квартиры.
По закону, разрешается продлевать срок аренды на краткосрочный (до 12 месяцев) и долгосрочный (более года) периоды. Если между арендодателем и нанимателем заключено соглашение об аренде в краткосрочной форме, то расторжение наступает в момент окончания периода найма, указанного в тексте документа. В таком случае, продление возможно только при помощи составления нового документа.
Образец уведомления
Акт, содержащий в себе прошение о продлении периода аренды по договору, именуется уведомлением арендатора. Написанный квартиросъемщиком документ свидетельствует о приближающемся окончании договорных арендных отношений. Передается уведомление арендодателю, в соответствии с правилами, указанными в тексте договора найма квартиры.
Арендатор в уведомлении указывает следующие сведения:
- реквизиты собственника квартиры;
- данные о себе — о квартиросъемщике;
- название акта;
- причины, наличие которых способствует принятию решения о продлении договора;
- суть уведомления;
- дата и личная подпись арендатора.
Скачать образец уведомления можно здесь.
Срок отправки уведомления о продлении арендного соглашения важен. Если арендатор отправляет извещение позже, чем необходимо (минимальный срок отправки уведомления составляет 30 дней до истечения периода действия договора), то собственник квартиры или наймодатель может не принимать его к рассмотрению.
Требуется ли заключать новый договор?
По желанию наймодателя и арендатора квартиры, пролонгация проживания оформляется с помощью нового договора или с помощью дополнительного соглашения. Если стороны решили продолжить сотрудничество на основании доп. соглашения, то стоит учитывать, что оформление подобных документов разрешается множество раз.
Когда стороны выбирают вариант продления аренды на основании нового договора, то им следует выполнить ряд действий:
- оформить новый текст договора;
- составить акт имеющегося имущества в арендованной квартире;
- подписать договор;
- оформить акт приема-передачи имущественных прав от собственника к арендатору;
- зарегистрировать соглашение, если этого требует законодательство.
При составлении нового договора аренды квартиры, нужно указывать период действия не более пятилетнего срока. Данный период установлен законодательством. Наиболее удобным способом продления аренды является составление дополнительного соглашения. Разрешается оформлять доп. соглашение, если данные действия предусмотрены в тексте договора. Также его оформление возможно, если не меняются существенные условия сделки. Например, когда жилое помещение переходит к категории нежилого, то нужно составлять другой договор, так как предмет сделки полностью изменен.
Критерии по составлению дополнительного соглашения:
- в документе указывается ссылка на основной договор аренды квартиры;
- наименование настоящего акта;
- вносимые изменения настоящим дополнительным соглашением — установление нового срока действия;
- данные о сторонах, заключивших сделку.
Чтобы корректно оформить документ, рекомендуется скачать образец дополнительного соглашения к договору аренды квартиры.
Как зарегистрировать дополнительное соглашение?
Если базовый договор аренды жилого помещения был официально зарегистрирован в Росреестре, то дополнительное соглашение также подлежит регистрации.
Чтобы обратиться с прошением о регистрации в Росреестр, необходимо заплатить государственную пошлину. Ее размер устанавливается в соответствии с положениями налогового законодательства России. На данный момент сумма госпошлины составляет:
- для граждан — 350 рублей;
- для компаний — 1000 рублей.
Уплачивается пошлина государству в случае, когда заявителем изменяются несколько условий договора. Если дополнительное соглашение содержит только изменения, касающиеся срока продления аренды, то пошлину можно не уплачивать.
Для проведения процедуры регистрации в Росреет подается следующий пакет актов:
- письменное прошение от заявителя;
- копия и оригинал удостоверения личности;
- учредительные акты, если в качестве заявителя выступает компания;
- чек об уплаченной пошлине;
- основной договор аренды квартиры;
- дополнительное соглашение о продлении срока проживания;
- иные акты по запросу сотрудников регистрационного государственного учреждения.
Работники Росреестра проверяют подлинность поданной документации, а затем проводят регистрационные действия.
