Отчуждение имущества всегда сопровождается дилеммой — договор купли-продажи или прямое дарение? Граждане интересуются, какой из данных гражданских актов рекомендуется оформлять с учетом всех возможных рисков, денежной выгоды и законности.
Оба варианта актуальны в зависимости от фактических обстоятельств. Законодатель Российской Федерации относит и дарственную, и договор купли-продажи к близким по смыслу гражданско-правовым соглашениям. Однако в частных случаях имеются отличия относительно того, какое соглашение лучше заключить в конкретной ситуации.
Общие сведения
Купля-продажа — двусторонняя сделка по отчуждению объекта недвижимости за соразмерную плату. Допускается заключение договора купли-продажи только в письменном виде. Участниками соглашения выступают организации и граждане — ограничений в их отношении не вводится. Обязательства сторон заключаются в передаче предмета сделки, другая сторона должна своевременно внести оговоренную сумму денежных средств. При заключении сделки с помощью оформления договора купли-продажи, а также независимо от наименования участников, предусматривается обязательное налогообложение. Оспаривание договора купли-продажи предусматривается только в исключительных случаях. Действуют положенные вычеты и налоговые преференции.
Дарственная — односторонняя письменная сделка, предусматривающая бесплатный и безусловный переход прав собственности на соответствующее имущество. Заключается в письменной форме. У территориального нотариуса не регистрируется (по желанию). Участниками дарственного соглашения могут быть все объекты гражданского оборота. Вступает в законную силу с даты проведения регистрации прямого перехода собственности. Если сторонам сделки являются близкие родственники, то исключается процедура обязательного обложения налогом. В этом отношении оформление дарственного соглашения лучше. Однако договор дарения уступает по другим важным показателям:
- документ считается безусловным и безвозмездным;
- не подходит для граждан, не приходящимся друг другу прямыми родственниками;
- достаточно легко оспаривается при жизни дарителя.
Сходства и отличия договора дарения и купли-продажи
Согласно положениям гражданского законодательства РФ, сходство договора дарения и купли-продажи выражается в том, что оба документа оформляются в письменной форме, и приобретают легитимность с момента регистрации перехода собственности в территориальном отделении Росреестра.
Помимо этого, соглашения идентичны по следующим признакам:
- отчуждению подлежит имущество любого назначения;
- ограничения касаются только соблюдения прав наследования — недостатки документов;
- обязательная регистрация транзакции собственности;
- отсутствие нотариальной формы;
- размер общегосударственной пошлины (статья 333 НК РФ).
Договор купли-продажи и стандартная дарственная имеют и ряд императивных отличий. Именно отличия обеих форм соглашений обуславливают их преимущества.
Основные отличия:
- дарственная не заключается под действием каких — либо условий — имущество переходит в безусловном порядке;
- по договору купли-продажи, бывший собственник уплачивает обязательные налоги, а по дарственной это правило исключается;
- использование стандартных вычетов — по дарственной они не действуют в отношении ни одной из сторон.
При оформлении дарственной получатель недвижимого объекта платит только стандартный налог на имущество, что является большим преимуществом такой формы сделки. При купле-продаже бывший собственник уплачивает все предусмотренные налоги без права на взаиморасчеты. Это существенный недостаток оформления договора купли-продажи.
Особенности договора купли-продажи
Составление документа регламентируется диспозицией 454 ГК РФ. Устная форма — не допускается. В документе должна фигурировать только соразмерная цена на соответствующий объект — ценовой показатель лучше не занижать, во избежание проблем с территориальной ФНС. К договору могут/должны прилагаться товарные накладные (по сложным сделкам), акты приема-передачи, протоколы осмотра. Лучше предоставить максимально расширенный пакет документов — недостатки будут сведены к минимуму.
Договор купли-продажи предполагает следующие преимущества для продавца:
- получение прямой материальной выгоды;
- при соблюдении чистоты соглашения, вероятность оспаривания документа сведена к минимуму;
- использование вычета с процесса реализации (до 1 млн. рублей по налоговой базе).
Недостатками являются:
- исполнение налоговых обязательств (ст. 457);
- обязательное выжидание пятилетнего периода до реализации купленного объекта.
Однако для покупателя наиболее выгодной считается именно данная форма регистрирования своих намерений относительно купли жилой площади. Это обусловлено тем, что продавец не будет вправе оспорить осуществленную сделку, то есть получает гарантии относительно вычета, а также в соответствии с законодательной базой отсутствуют всяческие обременения. Среди главных недостатков следует выделить:
- объект включается в общую массу супругов;
- перед его следующей реализацией нужно выжидать 5 лет.
Договор купли-продажи: образец 2018
Общие сведения о договоре дарения
Преимущества и недостатки дарственной устанавливаются диспозицией 572 ГК РФ. Этот документ крайне выгоден для близких родственников, которые являются сторонами сделки. В этом случае, объект по договору дарения переходит без оплаты и прочих условий.
Непосредственный даритель обязуется передать недвижимый объект без выставления требований и факультативных условий. Если в качестве получателя дара выступает близкий родственник, безвозмездная сделка не облагается 13% налогом.
Недостатки для получателя при заключении дарственной:
- договор дарения фактически может быть оспорен в любое время (ст. 584);
- объект не подпадает под действие вычетов — в этом отношении лучше покупать, чтобы потом получить соразмерное возмещение.
- дарственная может быть оспорено остальными родственниками уже после смерти бывшего собственника.
Стоимость оформления соглашений
Как уже ранее было отмечено, согласно нормам налогового законодательства России, размер госпошлины по обеим формам документа не отличается. Стоимость оформления дарственной — фиксированные 2 000 рублей, без начисления процентной составляющей. Стоимость составления договора дарения у профессиональных юристов — от 10 тыс. рублей. Соответствующие цены действуют и в отношении договора купли-продажи.
