Приобретение жилплощади в строящемся доме — выгодное вложение денежных средств, а для большинства российских граждан — единственная реальная возможность стать владельцем собственного жилья. Однако при этом всегда присутствует риск банкротства застройщика, в результате чего под угрозой оказываются инвестиции дольщиков.
Признаки банкротства застройщика
Каждая строительная компания должна вести соответствующий учет в нескольких государственных органах. Преимущественным правом надзора наделено Министерство строительства РФ. Это ведомство выдает лицензии и ведет наблюдение за деятельностью всех строительных компаний, действующих на территории РФ.
Первый признак несостоятельности — немотивированная заморозка начатой стройки. Если с объектом ничего не происходит в течение определенного времени (от месяца), то дольщикам следует навести справки о финансовом состоянии строительной компании.
Второй признак — переуступка объекта сторонним организациям. При неплатежеспособности, застройщик, в целях ухода от санкций, попытается реализовать объект с помощью денежных средств другой компании. Дольщики должны получить соответствующее уведомление и дать согласие на такую переуступку.
Третий признак — существенное занижение цен на квадратный метр. Если первоначальная цена составляла 50 тыс. рублей, а потом она была снижена наполовину, значит дольщикам необходимо обратиться в уполномоченные органы (Министерство строительства) и разузнать о положении строительной компании с получением документальных данных.
Процедура признания застройщика банкротом
На основании норм ФЗ-214, установление неплатежеспособности строительной компании производится по тем же алгоритмам, что и при участии любого другого юридического лица. Банкротство, как процедура, состоит из нескольких стадий, каждая из которых является обязательной (императивной).
В их число входят (в указанном порядке):
- анализ финансовой отчетности с привлечением стороннего аудитора;
- подача документов по результатам проверки в территориальную службу ФНС;
- процедура наблюдения;
- назначение конкурсного управляющего;
- назначение временной администрации;
- процедура оздоровления (при реорганизации или слиянии);
- подача документов в территориальный Арбитражный суд;
- выставление очередности требований всех кредиторов;
- судебное слушание;
- реализация имущества банкрота;
- наложение санкций;
- итоговая ликвидация.
Законодатель не делает разделения прав дольщиков, и прочих инвесторов, в связи с тем, что все они обладают равными правами относительно возврата вложенных денежных средств. Не стоит дожидаться, когда строительная компания в принудительном порядке будет объявлена банкротом, следует самостоятельно обращать внимание на первые признаки возможной несостоятельности.
Каждый участник вправе обратиться в судебный орган за возвратом денег или же за выделением конкретной доли в собственность из недостроенного объекта. Также застройщик-банкрот может погасить часть своих обязательств имеющимися ликвидными активами, после чего окончательно ликвидироваться.
Защита дольщика
В соответствии с положениями 126 статьи «Закона о несостоятельности», исполнение обязательств по исполнительным листам прекращается с момента официального признания застройщика банкротом.
Перед тем как узнать о банкротстве застройщика, рекомендуется проверить еще раз свой договор. Преимущественно строительные компании заключают соглашения с обязательным страхованием по ним. Расходы по страхованию застройщик вкладывает в стоимость строящегося объекта, или взимает их с дольщика в соответствии с дополнительным договором. Это является основной преференцией дольщика наряду с многочисленными правозащитными организациями. Потратившись на оформление страховки, граждане смогут чувствовать себя в безопасности. При неплатежеспособности строительной компании, все расходы покроет компания-страховщик.
Как уже ранее было отмечено, если застройщик — банкрот, то самым эффективным способом отстаивания собственных интересов будет обращение в суд и занятие места в очередности кредиторов. Соответствующая информация размешается на сайте ФНС и МС РФ — сайты этих ведомств нужно отслеживать весь срок строительства.
Куда обратиться?
При неплатежеспособности строительной компании, первичное обращение должно быть направлено в территориальный Арбитражный суд, но не на предмет подачи иска, а с целью уточнения информации. Банкротство застройщика полностью исключает любые сторонние притязания, выставленные вне очередности кредиторов.
В случае с дольщиками, обращение в территориальный Арбитражный суд производится в коллективном виде. Каждый из них должен от себя прикрепить список документов.
К ним относятся:
- договор долевого участия (оригинал);
- платежные поручения с выписками о всех произведенных выплатах;
- сведения по объекту незавершенного строительства — вся документальная информация по приобретаемой квартире;
- лично составленное заявление со всеми реквизитами.
Такое обращение не предполагает уплату госпошлины (статья 333 НК РФ). Неплатежеспособность застройщика исключает судебные издержки со стороны кредиторов, не считая только судебного представительства. Срок подачи заявления — сразу после получения информации о первичном собрании кредиторов.
Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами
Особое внимание следует уделить вопросу — кто такие дольщики и какие у них преимущества. Это простые граждане и корпорации, вложившие личные средства в строительство жилых помещений. От кооперативных строек такое сотрудничество отличается унификацией — каждый платит сам за себя.
В соответствии с ФЗ-215, дольщики приравниваются к кредиторам, и при банкротстве они занимают очередность на общих основаниях.
В связи с тем, что в качестве первичного кредитора всегда выступает кредитная организация, которая перевела на баланс строительной компании стартовую сумму в виде кредита для начала строительства, банкрот, в первую очередь, рассчитывается по своим банковским обязательствам, и только после этого наступает очередь граждан.
Способы передачи имущества дольщику
Компания-банкрот возмещает дольщику убытки в денежном виде — после продажи объекта. Если объект не продается, то гражданам переходят права на уже построенную жилплощадь.
Важно понимать, что неплатежеспособность застройщика предполагает отсутствие у него денежных активов, поэтому чаще всего дольщикам переходят только права на объект без покрытия убытков.
Однако на практике довольно часто бывают случаи, когда недобросовестные застройщики преднамеренно инициируют процедуру банкротства относительно себя, создавая искусственный долг. Дольщикам, которые обнародовали соответствующие действия строительной компании, необходимо обратиться в правоохранительную службу с требованием о проверке предприятия на наличие состава преступления и признания недействительными фиктивные сделки.
