Статьи

Правовой навигатор→Купля-продажа предприятия→Понятие предприятия→Статьи

Покупка бизнеса

Трудность развития рынка купли-продажи компаний заключается еще и в том, что действующее законодательство не относит готовый бизнес к объектам гражданских прав и никак напрямую не регулирует совершение сделок с ним. Пожалуй, наиболее близок к понятию «бизнес» такой объект гражданского права, как предприятие. Так, согласно норме закона предприятие представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят недвижимость, оборудование, сырье, продукция, кредиторская и дебиторская задолженности. Естественно, что в данном случае договор на продажу предприятия, как и переход права собственности на компанию, подлежит обязательной государственной регистрации. Однако возможно ли допускать отождествление понятий «предприятие» как объект права и «готовый бизнес»? По общему правилу под действующим бизнесом принято понимать юридически и организационно оформленный способ ведения предпринимательской деятельности, допускающий отчуждение (то есть не связанный по своей природе с личностью владельца), обладающий стоимостью и ликвидностью и включающий в себя необходимый набор компонентов, к которым относятся:
1) материальные активы (оборудование (собственное или арендованное), недвижимость, денежные средства и пр.);
2) нематериальные активы (фирменное наименование, торговые знаки, лицензии);
3) квалифицированный рабочий персонал;
4) продукты (услуги), востребованные рынком, занятый на рынке сегмент, сформировавшийся круг лояльных клиентов;
5) налаженный, устойчивый комплекс отношений с другими хозяйствующими субъектами.
Очевидно, что «готовый бизнес» — понятие гораздо более широкое, нежели определяемое Гражданским кодексом понятие «предприятие». Можно с уверенностью говорить о том, что «готовый бизнес» — это живой, функционирующий и динамично развивающийся организм. И несмотря на то что наше законодательство не знает понятия «готовый бизнес» и не содержит норм, напрямую регулирующих совершение сделок с ним, «бизнесы» в России продаются и покупаются.

Традиционный подход

Необходимо отметить, что купля-продажа функционирующего, налаженного бизнеса — сделка довольно сложная, требующая к себе повышенного внимания в юридических, финансовых аспектах и соблюдения огромного количества формальностей. Причем это касается и этапа подготовки к ее совершению, и процесса организации, и непосредственной реализации. Ни для кого не секрет, что наиболее распространенным способом продажи предприятия является отчуждение определенного пакета акций (в акционерных обществах) и долей (в обществах с ограниченной ответственностью).
Практика мирового законодательства показывает, что для эффективного управления предприятием, а также для возврата вложенных в приобретение инвестиций достаточно покупки 51 процента акций (долей) этого предприятия, т.е. контрольного пакета. Эта практика справедлива во всем мире. Во всем, кроме России. У нас, для того чтобы покупка предприятия считалась надежной, необходимо приобретение гораздо большего пакета акций (долей), и то только после долгого и скрупулезного изучения истории его формирования. На практике инвесторов интересует, как правило, 75 процентов акций (долей) и более. Как результат, происходит замена участников юридического лица, которая оформляется путем внесения изменений в учредительные документы, подлежащие государственной регистрации. В этом и подобных случаях отчуждение бизнеса происходит путем переоформления на имя покупателя всех основополагающих договоров предприятия, заключения договоров купли-продажи недвижимости, оборудования и т.д. Безусловно, это усложняет процесс отчуждения, а кроме того, неизбежна потеря некогда полученных предприятием лицензий. В результате бизнес может стать неработоспособным. Указанный способ продажи предприятия не во всех случаях подходит сторонам. Например, если продавец компании — индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо имеет не один бизнес, а несколько, или покупатель попросту не хочет брать на себя «долговую историю» организации, то сторонам предпочтительнее использовать другие механизмы рынка.

Юридическая чистота «товара»

Пожалуй, один из главных вопросов, на которые должен ответить потенциальный инвестор и о котором должен позаботиться продавец, — это законность формирования пакета акций (долей). Как правило, большие пакеты акций (долей) отчуждаются продавцом инвестору после того, как они перешли к нему (продавцу) путем скупки у многочисленных мелких держателей акций и владельцев незначительных долей участия. Юридическую чистоту в данном случае обеспечивает изучение таких документов, как выписка из реестра акционеров о принадлежности акций, а также устав общества с ограниченной ответственностью, в котором содержатся данные о принадлежности долей участия. В подобных случаях юристы советуют тщательно проверять судьбу каждой акции, но на практике это делается далеко не всегда. Ведь данная процедура подразумевает под собой получение максимально возможного доступа к реестру акционеров, протоколам общих собраний акционеров (участников) и к целому ряду учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями, в том числе ознакомление с различными решениями, приказами, включая изучение их хронологии. Кроме того, необходимо исследование бизнеса для выявления возможных нарушений закона, совершенных в процессе приватизации акций предприятия, нарушений прав участников при их смене, наличия тех или иных обременений имущества предприятия; исследуется происхождение активов предприятия. Несмотря на это, а также на то, что о проведении подобных проверок говорят везде и всюду, многие потенциальные инвесторы пренебрегают данными моментами, вероятно имея не совсем ясное представление о том, из чего состоит правовая часть предпродажной подготовки бизнеса, каковы ее цели и результаты, на что тратятся деньги и время. В итоге покупатели расплачиваются за свою неосмотрительность и неосторожность.

Снимаем маски

В интересах покупателя продавцу предприятия стоит позаботиться и о выявлении всех лиц, которые когда-либо обладали имуществом предприятия. Это делается с целью избавить будущего владельца бизнеса от неожиданно объявившихся кредиторов. Как правило, от указанных лиц получаются нотариально заверенные расписки об отсутствии внебалансовых обязательств за соответствующий период. В противном случае позже у предприятия неожиданно могут всплыть долги перед сторонними организациями, а часть движимого имущества вообще может оказаться в залоге, скажем, у какого-нибудь частного лица.

Дела бумажные

Крайне важно произвести детальный анализ основополагающих для деятельности предприятия договоров. Проверка проходит на предмет их законности, соблюдения формы их совершения, уточняются существенные условия их реализации. Многие договоры содержат условия, которые могут существенно затруднить продажу предприятия и дальнейшее функционирование бизнеса. В ряде случаев может возникнуть потребность в определении возможности и условий переоформления договоров на имя нового собственника. При подготовке предприятия к продаже следует уделить внимание изучению кадровой документации компании, ее штатного расписания, правовых отношений фирмы со штатными сотрудниками. Со всеми работниками компании должны быть заключены трудовые договоры, что послужит потенциальному покупателю своего рода гарантией сохранения кадрового состава. Особенно актуально это для предприятий, осуществляющих свою деятельность на основе лицензий. Известно, например, что одним из условий для получения разрешений различных государственных органов на занятие той или иной деятельностью является наличие в штате определенного числа сотрудников (специалистов) с соответствующим образованием и аттестацией. В противном случае лицензия может быть приостановлена, а деятельность компании — парализована.
В заключение хотелось бы отметить, что для продавца решение этих проблем позволяет повысить инвестиционную привлекательность, а главное — стоимость бизнеса. Сделка купли-продажи предприятия должна быть максимально прозрачной, это необходимое условие появления у покупателя возможности объективной оценки рисков, которые он несет при ее совершении. Если риски слишком велики и носят неустранимый характер, инвестор может отказаться от сделки либо все же пойти на риск, добившись существенного снижения цены предприятия.

Статья подготовлена юридическим отделом при содействии Д.Иванова

Налог при покупке бизнеса

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

Недвижимость стоит дорого. Значит, любая ошибка в учете и налогообложении недвижимого имущества может обернуться крупными финансовыми потерями для фирмы. Кроме того, такие операции контролируются в особом порядке как с юридической, так и с финансовой точки зрения. С этой публикации мы начинаем цикл статей, в которых разберемся с недвижимостью во всех ее проявлениях. Начнем с покупки недвижимого имущества.

Состав и правовой режим недвижимости

Недвижимость (недвижимое имущество) — совокупность активов, которые, как правило, не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению, являются индивидуально-определенными и незаменимыми.
К недвижимости относят (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 132 ГК РФ):
— объекты естественного происхождения (участки земли, недр, обособленные водные объекты);
— объекты, прочно связанные с землей (здания, сооружения, многолетние насаждения и др.);
— объекты незавершенного строительства;
— предприятие в целом как имущественный комплекс;
— суда (воздушные, морские, внутреннего плавания);
— космические объекты.
Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) дополняет этот перечень жилыми и нежилыми помещениями, а также кондоминиумами.
Отчуждение недвижимости прочно связано с земельными правоотношениями. Поэтому некапитальные сборно-разборные строения (павильоны, киоски и т.п.) не относятся к недвижимому имуществу. Следовательно, они могут отчуждаться третьим лицам, не меняя своего статуса по отношению к земельному участку, на котором они расположены.
Для правильного ведения бухгалтерского учета и налогообложения операций по покупке недвижимости необходимо принимать во внимание следующие особенности правового режима таких активов:
— право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации;
— обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;
— установлены особый порядок применения права собственности на бесхозные недвижимые вещи и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимость, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащей им недвижимостью;
— действуют специальные правила совершения сделок с объектами недвижимости, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на связанную с ним недвижимость (здания, сооружения и др.).

Вариантность признания в учете приобретенных
объектов недвижимости

Покупка недвижимости осуществляется по договору купли-продажи недвижимого имущества. По нему продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение и другие объекты (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Для такого договора соблюдение нотариальной формы не требуется, поскольку введена обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, что предполагает достаточный государственный контроль законности сделки.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами. Исключением являются договоры купли-продажи жилых помещений и купли-продажи предприятия, которые вступают в силу с момента госрегистрации.
Обобщенную информацию о наличии и движении приобретенной организацией недвижимости, не предназначенной для продажи, отражают на счете 01 «Основные средства», а аналитический учет ведут по объектам недвижимости. Если принадлежащие организации объекты предназначены для предоставления другим лицам за плату во временное пользование (владение и пользование) в целях получения дохода, то их следует отражать на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
С 1 января 2006 г. в соответствии с изменениями, внесенными в ПБУ 6/01 «Учет основных средств», доходные вложения в материальные ценности рассматриваются как разновидность основных средств, что влечет за собой необходимость включения их остаточной стоимости в налоговую базу по налогу на имущество организаций. При этом нет никакой разницы, когда был приобретен объект недвижимости, числящийся на счете 03, — до или после 2006 г. (Письмо Минфина России от 14.04.2006 N 03-06-01-04/86).
Объекты недвижимости учитывают на счетах 01 и 03 по первоначальной или восстановительной стоимости. От точности и достоверности их оценки зависит правильность исчисления амортизации, а следовательно, себестоимости товаров (работ, услуг), отпускных цен на них, сумм причитающегося налога на имущество и других показателей.
Первоначальная стоимость объектов недвижимости представляет собой совокупность затрат на их приобретение, сооружение и изготовление. В 2006 г. для правильного ее формирования необходимо принимать во внимание следующие особенности.
Во-первых, унифицирован перечень дополнительных затрат для любой формы приобретения недвижимости. Если объекты недвижимости внесены в качестве вклада в уставный капитал, получены безвозмездно или по договору, предусматривающему оплату неденежными средствами, то в состав дополнительных затрат по приобретению могут быть включены любые расходы, связанные со сделкой, а не только затраты по приведению объектов в состояние, пригодное для использования.
Во-вторых, из состава затрат, участвующих в формировании первоначальной стоимости объектов, исключены проценты по заемным средствам. Несмотря на это, проценты, начисленные до принятия инвестиционных активов к учету, участвуют в формировании их первоначальной стоимости в соответствии с п. 23 ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию».
В-третьих, изменен порядок оценки объектов недвижимости, приобретаемых (создаваемых) за иностранную валюту. Для определения первоначальной стоимости пересчет суммы в иностранной валюте следует производить по курсу ЦБ РФ, действовавшему на дату принятия объекта к учету в качестве вложений во внеоборотные активы (то есть на счет 08), а не в качестве основных средств или доходных вложений в материальные ценности.
Восстановительная стоимость объектов недвижимости формируется в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки. Положение, предусматривающее проведение переоценки путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам, исключено из ПБУ 6/01 с 2006 г. Таким образом, конкретных ограничений методов переоценки объектов больше не имеется.
Объект недвижимости, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой из них в составе основных средств и/или доходных вложений соразмерно ее доле в общей собственности.
По общему правилу приобретенные объекты недвижимости принимают к бухгалтерскому учету в качестве ОС или доходных вложений по акту о приеме-передаче объекта основных средств (форма ОС-1) <*> либо по акту о приеме-передаче здания (сооружения) (форма ОС-1а) на дату государственной регистрации перехода права собственности при условии ввода их в эксплуатацию (вариант 1). Вместе с тем в соответствии с учетной политикой организация вправе сделать это на дату передачи документов на государственную регистрацию при условии выполнения требования о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию (вариант 2).
--------------------------------
<*> Унифицированные формы по учету основных средств утверждены Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7.

Государственную регистрацию права собственности по договору купли-продажи недвижимости не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора, который по общему правилу признается заключенным в момент его подписания сторонами.
При заключении договора купли-продажи недвижимости момент вступления в силу этого договора часто не совпадает с моментом перехода права собственности на приобретаемый объект. Поэтому покупатель до момента регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться объектом недвижимости в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этим имуществом любым способом, поскольку оно служит предметом исполнительного обязательства.
Если какая-либо из сторон все же совершит эти действия, то другая сторона вправе будет предъявить иск о признании сделки недействительной.
Таким образом, при варианте 1 учетной политики — учете на дату перехода права собственности — покупателю надлежит организовать обособленный учет приобретенных объектов недвижимости с выделением их в составе внеоборотных активов на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (Письмо Минфина России от 13.11.2003 N 04-02-05/2/66).

Пример 1. Организация в июне 2006 г. приобрела здание за 59 000 000 руб. (в том числе НДС — 9 000 000 руб.) для производственно-хозяйственных нужд. В этом же месяце оно было введено в эксплуатацию, а документы переданы на государственную регистрацию. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась в декабре 2006 г. Расходы, связанные с приобретением здания и государственной регистрацией права собственности, составили 1 180 000 руб. (в том числе НДС — 180 000 руб.).
Согласно учетной политике приобретаемые объекты недвижимости вводятся в состав основных средств на дату государственной регистрации права собственности.
При покупке здания бухгалтер сделает такие проводки:
в июне 2006 г.:
Дебет 08, субсчет «Объекты недвижимости, по которым не зарегистрированы права собственности»
Кредит 60
50 000 000 руб. (59 000 000 — 9 000 000) — учтена покупная стоимость здания;
Дебет 19 Кредит 60
9 000 000 руб. — учтен НДС с покупной стоимости здания;
Дебет 08, субсчет «Объекты недвижимости, по которым не зарегистрированы права собственности»
Кредит 76
1 000 000 руб. (1 180 000 — 180 000) — отражены расходы, связанные с приобретением здания и государственной регистрацией права собственности на него;
Дебет 19 Кредит 76
180 000 руб. — учтен НДС с расходов, связанных с приобретением здания и госрегистрацией прав;
Дебет 60 Кредит 51
59 000 000 руб. — оплачена стоимость здания;
Дебет 76 Кредит 51
1 180 000 руб. — оплачены расходы, связанные с приобретением здания и государственной регистрацией права собственности;
в декабре 2006 г.:
Дебет 01, субсчет «Основные средства, принадлежащие организации на праве собственности»
Кредит 08, субсчет «Объекты недвижимости, по которым не зарегистрированы права собственности»
51 000 000 руб. (50 000 000 + 1 000 000) — принято в состав основных средств приобретенное здание в связи с государственной регистрацией права собственности;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС»
Кредит 19
9 180 000 руб. (9 000 000 + 180 000) — приняты к налоговому вычету суммы НДС, приходящегося на вложения в здание.

Обратите внимание, что Минфин России в своем Письме от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28 изменил позицию по вопросу налогообложения фактически эксплуатируемых объектов недвижимости, числящихся у организации на счете 08, в связи с отсутствием их государственной регистрации. По мнению финансового ведомства, такие объекты должны облагаться налогом на имущество, если право собственности по ним не регистрируется длительное время. О том, какой срок считать длительным, в Письме не говорится. Однако на практике разногласий с налоговыми органами удается избежать только тогда, когда документы на государственную регистрацию представляются одновременно с началом использования объекта недвижимости.
В случае применения варианта 2 учетной политики — учета на дату передачи документов на государственную регистрацию — обособленный учет приобретенных объектов недвижимости следует вести на отдельном субсчете, открытом к счетам 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Пример 2. Организация приобрела здание на условиях, приведенных в примере 1. Согласно учетной политике объекты недвижимости вводятся в состав основных средств на дату передачи документов на государственную регистрацию.
Эти операции будут отражены бухгалтером следующими записями:
в июне 2006 г.:
Дебет 08 Кредит 60
50 000 000 руб. (59 000 000 — 9 000 000) — учтена покупная стоимость здания;
Дебет 19 Кредит 60
9 000 000 руб. — учтен НДС с покупной стоимости здания;
Дебет 08 Кредит 76
1 000 000 руб. (1 180 000 — 180 000) — отражены расходы, связанные с приобретением здания и государственной регистрацией права собственности на него;
Дебет 19 Кредит 76
180 000 руб. — учтен НДС с расходов, связанных с приобретением здания и госрегистрацией прав;
Дебет 60 Кредит 51
59 000 000 руб. — оплачено здание;
Дебет 76 Кредит 51
1 180 000 руб. — оплачены расходы, связанные с приобретением здания и государственной регистрацией права собственности;
Дебет 01, субсчет «Основные средства, по которым не зарегистрированы права собственности»
Кредит 08
51 000 000 руб. (50 000 000 + 1 000 000) — принято в состав основных средств приобретенное здание в связи с передачей документов на государственную регистрацию права собственности;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС»
Кредит 19
9 180 000 руб. (9 000 000 + 180 000) — приняты к налоговому вычету суммы НДС, приходящегося на вложения в здание;
в декабре 2006 г.:
Дебет 01, субсчет «Основные средства, принадлежащие организации на праве собственности»
Кредит 01, субсчет «Основные средства, по которым не зарегистрированы права собственности»
51 000 000 руб. — получено право собственности на приобретенное здание.

Независимо от выбранного варианта признания в бухгалтерском учете приобретенных объектов недвижимости налоговый вычет сумм «входного» НДС производят на основании счетов-фактур, выставленных продавцами, на дату принятия недвижимости к учету в качестве основных средств или доходных вложений в материальные ценности (п. 1 ст. 172 НК РФ). При этом приобретенные объекты должны использоваться для осуществления операций, облагаемых НДС.
При приобретении зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на них переходят соответствующие права на земельные участки, тоже подлежащие государственной регистрации (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, часть участка, прилегающая к крыльцу здания или необходимая для подхода к нему).
Если организация приобрела помещение в здании, то она также получает долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, и на иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества (инженерно-технические коммуникации, лестничные пролеты и др.). Однако такая доля не подлежит отдельной государственной регистрации (Письмо Минфина России от 25.05.2006 N 03-03-04/1/476).

Особенности амортизации объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости, находящихся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления (включая переданные в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление), погашают амортизацией, за исключением:
— земельных участков;
— объектов природопользования;
— объектов недвижимости некоммерческих организаций;
— объектов недвижимости, относящихся по законодательству к мобилизационному резерву.
С 1 января 2006 г. согласно п. 17 ПБУ 6/01 по объектам недвижимости, учитываемым в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03), необходимо начислять амортизацию в общеустановленном порядке. При этом если указанные объекты были приобретены и приняты к учету до 1 января 2006 г., то по ним следует продолжать начислять износ (Письмо Минфина России от 07.06.2006 N 03-06-01-04/129).
Начисляют амортизацию независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и варианта признания в бухгалтерском учете приобретенной (созданной) недвижимости.
Это правило распространяется также на объекты недвижимости, на которые право собственности не зарегистрировано в едином государственном реестре, но при этом фактически эксплуатируемые организацией. Во исполнение п. 22 Положения о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве <**>, которое не отменено и продолжает действовать в настоящее время, амортизация по таким объектам начисляется в общем порядке — с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию. Основанием для начисления амортизации является справка о стоимости указанных объектов (их частей) в составе капитальных вложений на счете 08, субсчет «Объекты недвижимости, по которым не зарегистрированы права собственности» (Письмо Минфина России от 29.05.2006 N 03-06-01-04/107).
--------------------------------
<**> Положение утверждено Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР и Госстроем СССР 29.12.1990 за N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73.

Статья подготовлена юридическим отделом при содействии В.Н.Жукова

Купля-продажа предприятия

«Консультант», 2006, N 1

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

Один из способов продать бизнес — это реализовать предприятие целиком как единый имущественный комплекс. Этот процесс имеет свои особенности, знать которые будет нелишним как продавцу, так и покупателю.

Предприятие — это имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, которые могут быть использованы для работы (ст. 132 ГК РФ).

Правовые особенности сделки

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Такой договор регулируется нормами параграфа 8 гл. 30 Гражданского кодекса. Следует отметить, что имущественный комплекс является объектом недвижимости. Поэтому к отношениям, связанным с его продажей, применяются правила, регулирующие продажу недвижимости. Если же по каким-либо моментам такие правила отсутствуют, руководствоваться следует общими положениями о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК РФ).
Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности (ст. 132, п. 1 ст. 559 ГК РФ).
Также законом установлены весьма жесткие требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен быть письменным и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Заключенным он считается только с момента такой регистрации.
Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая — он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю. Вторая — продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ).
Кроме того, существует еще одна особенность договора купли-продажи предприятия (ст. 566 ГК РФ). Как и другие виды договоров, в ряде случаев он может быть признан недействительным, изменен или расторгнут. При этом полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают:
— права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;
— права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц;
— не противоречат общественным интересам.

Алгоритм продажи

В процедуре заключения договора купли-продажи предприятия можно выделить несколько этапов.
Этап 1. Принятие решения о купле-продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всех случаях данный договор является для продавца (покупателя) крупной сделкой. Ведь он повлечет отчуждение (приобретение) имущества, стоимость которого, вероятнее всего, превысит 25 процентов балансовой стоимости активов компании на дату совершения сделки.
Крупную сделку должен одобрить совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании (ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Этап 2. Подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. Такими документами являются (ст. 561 ГК РФ):
— акт инвентаризации. Он должен быть составлен на основании инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемого предприятия (п. 1 ст. 561 ГК РФ);
— аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия;
— реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований;
— бухгалтерский баланс. Перед продажей должен быть составлен отдельный баланс имущественного комплекса. При этом до продажи его данные включаются в состав официальной бухгалтерской отчетности собственника предприятия.
Этап 3. Уведомление кредиторов. Как было отмечено ранее, стороны обязаны оповестить кредиторов о продаже предприятия до его передачи покупателю (п. 1 ст. 562 ГК РФ). На практике уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается нарочным либо просто отправляется заказное письмо с обратным уведомлением. По общему правилу кредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон это может сделать и покупатель.
Кредиторы, не давшие согласие на перевод долга, могут потребовать, чтобы обязательства перед ними продавец исполнил досрочно и возместил причиненные этим убытки. Также кредиторы вправе обратиться в суд для признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2004 г. по делу N Ф03-А73/04-1/32, Постановление ФАС Московского округа от 20 октября 2004 г. по делу N КА-А40/8486-04-П).
Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения. А кредитор, до которого уведомление не дошло, — в течение года, считая с даты, когда он узнал или должен был узнать о продаже.
Этап 4. Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы. В западной договорной практике договоры о продаже бизнеса представляют собой настоящие переплетенные тома, содержащие несколько сотен или даже тысяч страниц.
Существенными условиями такого договора являются предмет (то есть сам имущественный комплекс) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки.
В параграфе 8 гл. 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие также является существенным. Поэтому в данном случае применяется ст. 555 Гражданского кодекса, которая посвящена вопросам цены в договоре продажи недвижимости. Из этой нормы можно сделать такой вывод: договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене. Причем эта цена должна учитывать стоимость всех видов имущества, входящего в состав предприятия <*>.
--------------------------------
<*> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. Кн. 2. С. 137.

Этап 5. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия. На данном этапе учреждение юстиции регистрирует договор по месту регистрации предприятия как имущественного комплекса.
Этап 6. Фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю.
В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты.
При этом подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 563 ГК РФ).
Этап 7. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (п. 1 ст. 564 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю. Оно подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи имущественного комплекса. Регистрация прав проводится в учреждении юстиции по месту регистрации предприятия как юридического лица (ст. 22 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит соответственно к смене собственника и этих помещений (п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»). Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли-продажи предприятия регистрируется и переход права собственности на недвижимость.

Примечание. Госпошлина при покупке предприятия
Юлия Антошкина, юрист ЗАО НПО «Химсинтез», генеральный директор Ассоциации производителей и потребителей денатурированной продукции «ДенАлко»:
«Юридическая консультация относительно продажи предприятия будет неполной, если не упомянуть о госпошлине, уплачиваемой при смене его собственника. Покупателю необходимо будет уплатить пошлину за регистрацию:
— прав на предприятие как имущественный комплекс;
— договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса;
— ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс.
Госпошлина составляет 0,1 процента от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав имущественного комплекса. Однако ее совокупный размер не может превышать 30 000 руб. (пп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)».

«Комплекс с недостатками»

Возможны ситуации, когда покупатель получает имущественный комплекс с недостатками. Какие права в данном случае есть у покупателя?
Во-первых, недостатки имущества либо его утрата могут быть выявлены уже при передаче с их указанием в передаточном акте. В этом случае покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены. Договор продажи предприятия может предусматривать право предъявлять продавцу и иные требования. Однако в этом случае покупатель будет лишен возможности требования снижения цены.
Во-вторых, покупатель вправе требовать уменьшить цену, если в составе предприятия ему были переданы обязательства продавца, не указанные в договоре продажи или передаточном акте. Правда, продавец может доказать, что покупатель знал о наличии таких обязательств. Если это ему удастся, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия.
В-третьих, покупателю, обнаружившему недостатки имущества (или отсутствие отдельных его видов), рекомендуется уведомить об этом продавца. Последний может незамедлительно заменить его на имущество надлежащего качества (или предоставить недостающее).

Рекомендации

Процесс купли-продажи бизнеса как для продавца, так и для покупателя связан со значительными финансовыми и репутационными рисками. Чтобы их нивелировать, можно рекомендовать:
— проводить комплексную диагностику бизнеса (due diligence) перед его покупкой;
— привлечь профессионального оценщика, чтобы он определил действительную рыночную стоимость предприятия;
— детально продумать и согласовать с контрагентом пошаговый алгоритм приобретения бизнеса;
— максимально подробно регламентировать все существенные условия покупки в тексте договора. Особенно это касается условий о составе имущественного комплекса, распределения прав и обязанностей сторон по исполнению сделки, порядка фактической передачи имущества и т.д.;
— заранее продумать неформальный процесс передачи «рулевого управления» во взаимоотношениях с клиентами, партнерами и сотрудниками приобретаемого предприятия. Ведь помимо юридического контроля над компанией и ее активами покупателю важно сохранить работающую бизнес-структуру. Как раз для этого он должен заранее узнать о таких неформальных моментах, как кадровая политика на предприятии, особенности отношений с поставщиками и потребителями, деловая репутация и проч.
Только соблюдая на всех этапах сделки купли-продажи предприятия эти правила и обеспечив ее грамотное юридическое сопровождение, можно рассчитывать на позитивный результат.

Статья подготовлена юридическим отделом при содействии С.Рыбакова