Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Правовой навигатор Юрист он-лайн Совет АДВОКАТА Контакты Услуги
Главное меню
Новости
Инвестирование
Законодательство
Справочная информация


Мы в СМИ

Как не потерять новую квартиру?
Новую квартиру легко потерять, предупреждают юристы, если во время покупки невнимательно отнестись к проверке документов. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru» о том, какие ошибки допускают покупатели и к чему они могут привести. 
Как обманом родственников выселяют из квартиры?
С 2005 года, когда в силу вступил новый Жилищный кодекс, выселение буквально на улицу стало обычным делом. При этом есть категории граждан, выселить которых закон не позволяет. Однако непорядочные родственники находят способы их выписать. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru» о том, чего стоит опасаться пожизненным пользователям жилья.
Растет количество споров между рестораторами и гостями заведений общепита. Чем рестораны насолили москвичам?
В московских судах растет количество споров между рестораторами и гостями заведений общепита. Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» проанализировали судебную практику и выяснили основные причины взаимной неприязни
5 самых частых судебных конфликтов с соседями
По экспертным оценкам, около 10-15% судебных споров, связанных с применением жилищного и земельного законодательства, а также санитарно-эпидемиологических норм, возникают между соседями. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов проанализировал судебную практику, накопленную по таким делам, и рассказал «Недвижимости Mail.Ru», какие причины вызывают подобные разбирательства.
Когда честь, достоинство и деловая репутация не подлежат защите
Закон предусматривает право каждого гражданина требовать и от средств массовой информации, и от лица, распространившего не соответствующие действительности и порочащие сведения, в том числе и через суд, опровержение таких сведений. При этом далеко не всегда оскорбительные, унизительные, порочащие честь и доброе имя сведения могут приводить к наказанию тех лиц, от которых они исходят. Итак, в каких случаях честь, достоинство и деловая репутация не подлежат защите, рассказывает адвокат Олег Сухов


 Проблемные инвестиционные компании (Застройщики) СЕГОДНЯ

"КРОСТ"
ЗАО Энергостройкоплект М
ЗАО Астиком
ИСК Правильный выбор
ЗАО СК ДонСтрой
ГК Дружба
ЖСК Домиз
MIRAX GROUP (Миракс Групп)
ПИК Общее дело
ИК Кеми Финанс
Дон-Cтрой
Дружба компания
Астиком
Новый мир
ИСК Правильный выбор
Жилая сфера - ООО
ТЕМА НПП
АЛЬФА ДИЗАЙН - ООО
КТ Социальная инициатива и К
Стройметресурс
Град -Центр развития города
АТН
Жилье 21 век - ЗАО
СТРОЙИНДУСТРИЯ
ПСТ (ООО Промышленность Строительство Торговля)
РИКо (ЗАО Русская Инновационная компания)
ЗАО ДаблИнвест
ОАО СОГАЗ
ООО ВЕКТОР
НО Фонд Жилищная Социальная Ипотека
ЗАО Глобинвестстрой

Реклама
Яндекс.Директ

 

Валютная ипотека

Опубликовать
Статьи Недвижимость Сделки с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение, аренда, рента, др.). Заключение, расторжение, признание недействительным договора

Конец прошлого года ознаменовался ухудшением экономической ситуации в России, вызванным резким спадом мировых цен на энергоресурсы и начавшимся противостоянием России со многими ведущими западными государствами (введенные санкции и контрсанкции в связи с событиями в Крыму и на востоке Украины).

Эти факторы вызвали резкое снижение курса рубля относительно иностранных валют, увеличение инфляции, уменьшение реальных доходов населения и значительное ухудшение ситуации в ряде отраслей российской экономики. Не обошли стороной кризисные тенденции и банковский сектор: полное отсутствие доступа к западному финансированию и установленная Центральным банком РФ высокая учетная ставка резко снизили кредитование в стране и сказались ростом проблемных займов.

В результате этого большинство заемщиков, взявшие кредиты в иностранной валюте (как правило, в долларах и евро), в связи с ростом их курса оказались не в состоянии уплачивать ежемесячные платежи. Тревожность ситуации заключается в том, что в большинстве своем такие кредиты являются ипотечными, т.е. выдавались в крупной сумме и на длительный срок под залог купленной недвижимости (жилого помещения). Над заемщиками нависла реальная угроза утраты приобретенного жилья, а в отдельных случаях и сохранения части долга даже после передачи недвижимости банку в связи с естественным уменьшением ее стоимости в валюте кредита.

Безусловно, проблема заемщиков по описанным кредитам вызывает искреннее сочувствие, однако во избежание необоснованных иллюзий в рамках настоящей статьи будет предпринята попытка соотнести сложившуюся ситуацию, угрожающую заемщику «долговой ямой», с предлагаемыми и возможными правовыми путями ее разрешения.

ПОПЫТКИ ПРИЗНАТЬ ТАКУЮ СДЕЛКУ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ

Как известно, в Гражданском кодексе РФ напрямую прописаны ситуации, при наступлении которых сделка признается недействительной (статьи 169 — 179 Гражданского кодекса РФ). Для признания сделки недействительной необходимо наличие порочности при ее заключении в одном из следующих критериев: форме, содержании, субъекте, волеизъявлении.

Если кредитный договор был заключен в письменной форме между банком, обладающим соответствующей лицензией (или его уполномоченным представителем), и полностью дееспособным гражданином, понимающим значение своих действий и руководящим ими самостоятельно (без влияния извне), соответствовал законам и иным правовым актам и совершался для создания соответствующих ему правовых последствий, то признать данную сделку недействительной, даже при резко изменившемся курсе валюты кредита, не возьмет на себя смелость ни один суд.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик — возвратить полученную денежную сумму и уплатить начисленные на нее проценты.

Кроме норм Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих предмет правоотношений при кредитовании, регулирование банковской деятельности осуществляется специальным законодательством — Федеральными законами «О банках и банковской деятельности» и «О защите прав потребителей», актами Центрального банка РФ.

Указанные акты в системе действующего правового регулирования не содержат никаких ограничений в вопросе валюты предоставленного кредита, в том числе ипотечного. Единственное отличие от кредита, выдаваемого в рублях, заключается в том, что кредитные средства в иностранной валюте банки обязаны предоставить в безналичном порядке, в остальном — действует принцип свободы договора <1>.

--------------------------------

<1> П. 2.1.3 Положения о порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения), утвержденного Центральным банком Российской Федерации от 31.08.1998 N 54-П.

Таким образом, законом без каких-либо оговорок допускается заключение кредитного договора в иностранной валюте с обязанностью возврата долга и уплаты начисленных процентов в той же валюте.

МОЖЕТ, ТОГДА СКАЧОК КУРСА УДАСТСЯ ПРИЗНАТЬ ФОРС-МАЖОРОМ?

Согласно ст. 401 ГК РФ, под непреодолимой силой понимаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Под чрезвычайностью понимается невозможность предвидения при данных условиях наступления соответствующих обстоятельств. Под непредотвратимостью — невозможность их предотвращения имеющимися в распоряжении лица техническими и иными средствами <2>. К ним могут быть отнесены землетрясения, наводнения, засухи и тому подобные стихийные природные явления, а также общественные явления (войны, эпидемии, широкомасштабные забастовки, объявление карантина и т.п.). Одновременно с этим в данной статье содержатся примеры некоторых обстоятельств, которые не могут быть отнесены к непреодолимой силе: нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке необходимых для исполнения обязательства товаров, отсутствие необходимых денежных средств. Исходя из судебной практики, представляется, что этот перечень все же не является исчерпывающим: его можно дополнить, помимо прочего, и обстоятельствами наступления финансово-экономического кризиса <3> и значительного роста курса валют <4>, что не дает возможности освободить от ответственности заемщика, просрочившего выплаты за кредит в иностранной валюте.

--------------------------------

<2> Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 N 18АП-1864/2013 по делу N А34-5617/2012.

<3> Там же.

<4> Апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2012 по делу N 11-19553.

Предвосхищая ни на чем не основанные призывы, отметим, что аналогичная участь в виде отказа в удовлетворении заявления ожидает тех заемщиков, которые обратились в суд с требованием о признании невозможности исполнения кредитных обязательств в порядке статьи 416 ГК РФ.

Действительно, Гражданский кодекс содержит положение, в силу которого обязательство прекращается невозможностью его исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В то же время данная дефиниция не охватывает экономических рисков и изменения законодательства, негативно повлиявших на возможность исполнения обязательств <5>. При этом, как пояснил суд <6>, юридический эффект прекращения обязательства производит лишь постоянная невозможность исполнения, т.е. невозможность, носящая неопределенно длительный характер (уничтожение имущества — основания возникновения обязательства, смерть должника и т.д.), а падение курса валюты и кризисные тенденции в экономике, как правило, являются временными явлениями.

--------------------------------

<5> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.03.2007 N Ф08-1011/2007 по делу N А32-24070/2006-61/630.

<6> Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 по делу N А46-25125/2012.

МОЖЕТ, ПОТРЕБОВАТЬ ИЗМЕНИТЬ ИЛИ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР?

В литературе высказывается мнение, что резкий скачок курса иностранной валюты может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и послужить основанием для изменения или расторжения договора, если стороны не достигли соглашения по возникшему спору <7>. Скорее всего, имеется в виду изменение или расторжение в порядке, предусмотренном статьей 451 ГК РФ.

--------------------------------

<7> Парций Я. Е. Комментарий к Закону РФ «О защите прав потребителей» (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс». 2006. Комментарий к статье 43.

Вполне допускаем, что в иных отраслях экономики такой подход возможен или уже применялся (автору не удалось найти подтверждения этому), но вот в банковской сфере при рассмотрении кредитных отношений дела обстоят совсем иначе. Устоявшаяся судебная практика полностью опровергает это предположение.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

— в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

— изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

— исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

— из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд, рассматривая положения данной статьи, исходит из того, что, согласно законодательству о валютном регулировании и специфике рассматриваемых отношений, валютное соотношение рубля и иностранных валют постоянно меняется, поэтому, заключив договор на получение кредита в другой валюте, заемщик с учетом экономической ситуации страны мог и должен был разумно предвидеть возможность повышения курса валюты кредита. При этом сам по себе рост курса валюты, по мнению суда, не свидетельствует о наличии совокупности четырех перечисленных в статье условий <8>. Заключая кредитный договор, заемщику известны его условия, он как сторона кредитного договора не лишен возможности вносить свои условия, предусматривающие исполнение денежного обязательства в валюте Российской Федерации. При этом изменение финансового положения не может служить основанием для изменения условий договора, поскольку при его заключении, в силу ст. 10 ГК РФ, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений резюмируются <9>.

--------------------------------

<8> Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 20.09.2013 по делу N 33-1077/2013год.

<9> Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2012 по делу N 11-31338.

В отдельных случаях это утверждение обосновывается также тем, что из обычаев делового оборота или существа заключенных кредитных договоров не следует, что риск изменения курса рубля к валюте кредита несет кредитор <10>. Между тем сложно себе представить кредитный договор в иностранной валюте, где в перечне форс-мажорных обстоятельств прописано падение курса рубля по отношению к валюте кредита либо отдельным условием риск такого изменения возложен на кредитора.

--------------------------------

<10> Апелляционное определение Вологодского областного суда от 18.07.2012 N 33-2811/2012.

КАКИХ ПОСЛЕДСТВИЙ СТОИТ ОЖИДАТЬ?

Невозможность своевременного внесения оплаты по кредитному договору согласно графику платежей (нарушение сроков) способно повлечь для заемщика негативные последствия в виде требования банка досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с причитающимися процентами (включая предусмотренные ст. 811 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами). Надо сказать, что до просрочки даже при очевидно существенном ухудшении финансового положения заемщика такое требование банк (кредитор) не вправе предъявить <11>. Вместе с тем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, законодательством (ст. 348 ГК РФ) предусмотрена также возможность обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора). Запрещается применение данной меры в отношении провинившегося заемщика, если допущенное должником нарушение обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Там же для установления хоть каких-нибудь пределов этих оценочных критериев законодатель дополнил их одновременно необходимыми условиями:

--------------------------------

<11> Кассационное (надзорное) определение Московского городского суда от 09.08.2012 N 4г/2-6297/12.

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

На что же может рассчитывать заемщик, не имеющий возможности осуществить очередной платеж по кредитному договору в иностранной валюте из-за резкого спада курса рубля? Исключительно на возможность договориться с кредитором до того, как просрочит платеж. Причем такие попытки лучше всего фиксировать (письменно) и сохранять, поскольку при обращении кредитора в суд с целью применения к заемщику соответствующих санкций последний может, подтвердив свою добропорядочность, весьма эффективно защищаться.

Конечно же, с учетом имеющегося у кредитора и описанного нами выше правового арсенала ожидать от него легкого отказа от дополнительных выплат, которые заемщик должен будет внести вследствие роста валюты кредита, не приходится. Однако при этом банк-кредитор все же будет заинтересован пойти на какие-то уступки, чтобы возобновить регулярность причитающихся выплат. Ведь при наступлении таких кризисных экономических факторов снижается ликвидность заложенного недвижимого имущества, а его реальная стоимость, как правило, не покрывает образовавшуюся в результате просрочек задолженность.

Это позволит заемщику попытаться договориться с банком и зафиксировать курс на определенном уровне либо на крайний случай увеличить срок кредита и/или уменьшить процентную ставку, а при уже накопившейся задолженности актуально будет договориться о ее реструктуризации. В любом случае необходимо крайне внимательно отнестись к процентам, начисляемым по кредиту и в связи с невыполнением обязательств по нему. Здесь весьма полезной окажется позиция Пленума Верховного Суда, заключающаяся в том, что проценты, предусмотренные законом за просрочку платежей, являются мерой гражданско-правовой ответственности и посему начисляются на основную сумму займа без учета начисленных на день возврата процентов за пользование заемными средствами <12>.

--------------------------------

<12> Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 ред. от 04.12.2000) «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

Иные, более жесткие в отношении кредитора меры, предлагаемые сегодня отдельными персонажами (как, например, запрет на изъятие у заемщиков заложенного жилья или введения моратория на взыскание просроченной задолженности по валютной ипотеке), носят, мягко говоря, декларативный и популистский характер ввиду их несбыточности и направлены лишь на зарабатывание политических дивидендов. Даже рекомендации Центрального банка РФ, изданные в январе с.г., о переводе ранее выданных валютных ипотечных кредитов в рубли по фиксированному курсу на 1 октября 2014 года (на тот момент доллар стоил около 39 рублей, а евро — 50 руб.) <13> стали для банков невыполнимыми. При этом их представители неистово доказывали, что реструктуризация по таким валютным курсам обернется необратимыми убытками для них. И без этого, по прогнозам первого заместителя Председателя ЦБ России Алексея Симановского, российские банки в 2015 году могут вообще остаться без прибыли <14>.

--------------------------------

<13> Письмо Банка России от 23 января 2015 года N 01-41-2/423 «О реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте».

<14> Интерфакс от 16.03.2015 «При стрессовом сценарии ЦБ банки получат нулевую прибыль в 2015 году» — http://www.interfax.ru/business/430238.

Кроме того, для наглядности представим обратную ситуацию, при которой курс рубля по отношению к валюте кредита повысился: думается, вряд ли банк-кредитор сможет рассчитывать на компенсацию части своих потерь заемщиком, а исходя из правового принципа равенства сторон — этого нельзя нынче требовать у кредитора. Приходится признать, что аргументы банковского сообщества не лишены оснований.

В связи с этим если, руководствуясь принципами гуманности и справедливости, принимать волевое решение о помощи «валютным заемщикам», то такая поддержка, как нам представляется, должна лечь исключительно на плечи государства, в том числе потому, что падение курса рубля в известной степени вызвано проводимой политикой властей, а не банков.

Автор: В. Михайлов

Источник: Консультант Плюс

20.06.2016

Совет АДВОКАТА


© «Dom-i-zakon.ru» «Первый Столичный Юридический Центр» (2006-2007).
Все материалы, размещенные на сайте, являются собственностью компании «Первый Столичный Юридический Центр».
Копирование материалов с сайта, полностью или частично, без разрешения компании «Первый Столичный Юридический Центр» ЗАПРЕЩЕНО и будет преследоваться по закону.