Как признать право собственности на квартиру?

Существует ряд ситуаций, в которых владельцу квартиры необходимо документальное подтверждение прав собственности. При этом, независимо от конкретной ситуации, подтверждать соответствующие права приходится через суд. И здесь необходимо знать правила оформления и подачи заявления. Также стоит заранее выяснить порядок судопроизводства и список необходимых документов.

Порядок признания права собственности на квартиру

Существуют правила решения вопросов, связанных с правами владения недвижимостью. При наличии любых сомнений, касающихся права собственности, решать вопросы приходится через суд. Но стоит учесть — имеется ряд особенностей, свойственных определенным ситуациям. Условно все ситуации, связанные с правами собственности на квартиру, можно разделить на две группы:

• споры между физическими лицами или физическими и юридическими лицами (частными организациями);
• споры между гражданами и государственными организациями (учреждениями).

Для решения споров первой группы обращаться надо в суды общей юрисдикции. В зависимости от типа дела, судопроизводство может совершаться в стандартном или особом порядке. В случае конфликта, например, с застройщиком, споры могут решаться без участия судебных инстанций. Но в большинстве случаев обращение в суд необходимо.

Решение споров второй группы происходит через арбитражный суд. Здесь имеется одна значимая особенность — перед обращением в суд необходимо получит документальное подтверждение отказа в регистрации прав собственности. Подтверждение выдается в соответствующей организации. Если гражданин подал заявление, но государственное учреждение никак не отреагировало — это может считаться как отказ в регистрации и повод для обращения в суд.

Первый шаг перед подачей иска — выбор обоснования для обращения в судебные инстанции. Добиться признания права собственности можно лишь в том случае, если повод будет достаточно веским с точки зрения судьи. При этом необходимо выбрать законодательные акты, обосновывающие притязания истца с юридической точки зрения. Имеются следующие основания, позволяющие подать исковое заявление о признании права собственности на квартиру:

• невыполнение продавцом (или застройщиком) взятых на себя обязательств по сделке купли-продажи;
• исчезновение или смерть продавца, влекущая за собой невозможность заключения сделки по уже подписанному договору. В этом случае в суд обращаются для признания сделки законной и подтверждения перехода квартиры к покупателю;
• признание прав на наследуемое недвижимое имущество (квартиру);
• документация, способная подтвердить права владельца жилплощади, была утеряна или испорчена. Требуется ее восстановление и судебное подтверждение факта владения квартирой;
• приватизация жилья;
• при разделе жилья между родственниками (в частности, между супругами);
• долговременное и добросовестное владение предметом спора. Это означает, что фактический владелец не был в курсе, что квартира по закону не считается его собственностью (по закону это называется добросовестным заблуждением). При этом он непрерывно и открыто владел ею в течение 15 и более лет, оплачивая все пошлины и счета. Окружающие также считают его настоящим владельцем. В подобной ситуации суд, с высокой долей вероятности, признает право собственности на основании добросовестного владения.

Второй шаг — сбор необходимой документации. Здесь пригодится справка из БТИ или ЕГРН, договор основания (подтверждение перехода прав собственности к текущему владельцу), паспорт или иное удостоверение личности, квитанции об оплате государственных пошлин и другие документы. В каждом конкретном случае требуется свой пакет документов.

Третий шаг — составление искового заявления. Необходимо учитывать, что неправильно оформленный иск будет отклонен, и его придется подавать повторно. Независимо от того, насколько веским был повод для признания прав собственности — истец не сможет получить жилье до тех пор, пока не подаст правильно составленное и оформленное заявление.

Четвертый шаг — собственно подача иска, с прилагающимися документами. Подавать его надо вовремя и по правилам. Подается он в суд по месту фактического расположения спорной квартиры. Если ответчиком является местная администрация или другие государственные учреждения — подавать дело следует в арбитражный суд. К этому моменту следует не только собрать документацию, но и найти свидетелей (при необходимости). Если противоположная сторона — частная или государственная организация (застройщик или местный муниципалитет) — рекомендуется прибегнуть к услугам опытного юриста.

Пятый шаг (в ряде случаев приходится к нему прибегать) — оспаривание принятого судом решения после подачи апелляционной или кассационной жалобы. К этому методу прибегают в случаях, когда одну из сторон не удовлетворяет принятое судом решение по вопросу признания прав собственности на спорную квартиру.

При разделе жилья

Раздел жилья осуществляется двумя основными способами — по долям и в натуре. Долевое разделение — это распределение площади исключительно жилых помещений между собственниками. Доли могут быть распределены на основании договора общей долевой собственности или на основании решения, принятого судьей (к этому методу прибегают в том случае, если стороны не могут договориться). Раздел в натуре — это распределение жилых и нежилых помещений между собственниками. В делах, связанных с правом собственности на долю в квартире, эта методика обычно не используется.

Раздел жилья бывает между супругами при разводе и между собственниками. Собственники разделяют квартиру на основании договора долевого участия. Процедура проста: истец направляет в суд заявление с просьбой признать его права на конкретную долю в квартире (указывается размер доли — половина, треть, и ее площадь). К иску прилагаются документы, 2 подтверждающие право собственности — договор купли-продажи общей долевой собственности, договор дарения или приватизации. При указании доли нужно помнить — при ее расчете не учитываются нежилые помещения, такие, как кухня и ванная.

Гораздо больше проблем возникает в случае иска о признании права собственности на квартиру, который предъявляется супругами при разводе. Разделу подлежит имущество, совместно нажитое в браке, если иное не указано в брачном контракте. В том случае, если квартира была получена по договору (купля-продажа, мена, дарение), или по наследству — она делится поровну между супругами. Отдельно надо упомянуть несовершеннолетних детей. Им отходят доли того же размера, что и родителям. Долей ребенка распоряжается тот супруг, который получает на него права.

Приватизированная квартира разделяется в ином порядке. Каждый из супругов получает долю на основании приватизированных долей. Играет роль и вклад в сохранение имущества — оплата счетов, ремонт и т. п. Суд определяет, кто и сколько вложил в разделяемую квартиру, и на этом основании разделяет ее между сторонами. Стоит учитывать — если право на жилплощадь (на основании проведенной приватизации) принадлежат лишь одному из супругов, второй не может претендовать на получение доли. Исключение делается в следующей ситуации: супруг без прав собственности на квартиру вложил в нее средства (деньги, время), что позволило значительно увеличить ее стоимость на рынке недвижимости. В суде обязательно предъявляются доказательства этого улучшения.

Имеется ряд особенностей у раздела ипотечной квартиры при невыплаченной сумме взносов. Первый шаг судьи — определение долей супругов, дабы установить вклад в приобретение. Второй шаг — стороны решают, кто будет выкупать долю второго супруга получения прав собственности на всю квартиру. Третий шаг — выкупившая сторона обязуется выплатить всю сумму взносов. Описанный метод используется только при разделе жилплощади при невыплаченной ипотеке. Если семья уже выплатила требуемую сумму, раздел производится в стандартном порядке (как при получении жилплощади по договору купли-продажи или мены).

При наследстве квартиры

В ряде случаев оформлять наследство приходится через суд. Это касается и признания прав собственности на наследуемую квартиру. Наследники могут обращаться в судебные инстанции по следующим причинам:

• отсутствие документов, подтверждающих право собственности наследодателя;
• раздел имущества между несколькими наследниками;
• признание прав наследника на спорное имущество;
• пропуск сроков вступления в наследование;
• оспаривание завещания.

В стандартной ситуации (все права собственности наследодателя на имущество подтверждены, споров между наследниками не имеется) необходимо подать нотариусу исковое заявление о вступлении в права наследования. Заявление подается в течение шести календарных месяцев с момента смерти наследодателя. У нотариуса имеются необходимые бланки для заполнения, он же может проконсультировать по правилам заполнения иска.

В случае судебных споров, касающихся наследства, рекомендуется заранее подготовить доказательства прав на получение спорного имущества (квартиры). Эти права могут получить, например, родственники наследодателя (существует определенная законом очередность получения наследства родственниками), его иждивенцы или опекуны, супруги (в ряде случаев даже бывшие). Подача иска и сопутствующих документов должна осуществляться вовремя (за уже указанный срок — полгода со смерти наследодателя). Иначе придется подавать судебный иск о восстановлении срока принятия наследства.

При оспаривании завещания необходимо указать причины, по которым оно может быть признано недействительным. К подобным случаям относится оспаривание на основании того, что наследодатель написал завещание не будучи вменяемым. При этом сама подача искового заявления о признании прав собственности на наследуемую квартиру проходит по стандартной, уже описанной процедуре.

После приватизации жилого помещения

Приватизация квартиры — это передача жилья из собственности государства в собственность гражданина. При ее успешном завершении гражданин будет признан полноправным владельцем жилья. Но существует определенный порядок действий для признания права собственности на квартиру при приватизации.

Первым шагом будет попытка уладить вопрос в досудебном порядке. Потенциальный владелец квартиры обращается в местные органы самоуправления с подготовленным и оформленным заявлением на приватизацию. Обращаться надо к главе муниципалитета, либо в специальное отделение, занимающееся вопросами приватизации. Документ регистрируется у секретаря. У него же надо взять справку о проведении регистрации (на случай судебного разбирательства). Если в отделе приватизации затягивают с решением вопроса — нужно подать заявление напрямую руководителю, с жалобой на уровень квалификации работников отдела. На рассмотрение заявления уходит, в среднем, от 30 до 45 календарных дней. Если заявитель получает отказ, либо рассмотрение затягивается на неопределенный срок, нужно подавать в суд.

Иск подается в арбитражный суд по месту расположения спорной квартиры. Для подачи жалобы потребуется список документов:

• исковое заявление о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации. В нем указывается адрес суда, реквизиты истца и ответчика, описание объекта спора и причины, по которым квартира должна перейти в собственность истца;
• подтверждение того, что местные органы самоуправления отказались признать право на приватизацию, либо не рассмотрели поданное заявление. Для этой цели к иску прилагается справка о регистрации, ранее полученная в секретариате муниципалитета;
• подтверждение факта пользования квартирой (документы, свидетельские показания и т. п.);
• подтверждение факта оплаты счетов и пошлин за жилье (квитанции об оплате).

В исковом заявлении должна содержаться следующая просьба: разрешить приватизацию (и тем признать права собственности) и позволить внести информацию о квартире в записи кадастровой палаты. На то, чтобы провести приватизацию, у гражданина есть 3 года с момента обращения в местные органы самоуправления. При отсутствии документального подтверждения права на приватизацию необходимо тщательно и подробно расписать причины, по которым недвижимость может перейти в собственность истца (показания свидетелей, подтверждение факта оплаты счетов и т. п.).

Если квартира находится в новостройке

Отдельно следует упомянуть иски о признании права собственности на квартиру в новостройке. Опытные юристы рекомендуют гражданам быть особенно осторожными в подобных делах. Основная проблема в том, что многие нечестные застройщики оформляют договора, которые позволяют обманывать людей, не нарушая фактических условий соглашения. Из-за этого зачастую рекомендуется не подавать судебный иск самостоятельно, а прибегать к помощи квалифицированного юриста.

Гражданам стоит внимательно перечитать основной договор долевого участия или другой аналогичный документ. Наибольшую внимательность надо проявлять в договорах с полной предварительной оплатой. Имеются следующие поводы для подачи в суд для признания прав собственности на квартиру в новостройке:

• застройщик объявил о собственном банкротстве, и требуется подтвержденное судом право владения недвижимым имуществом;
• строительство здания завершено, но застройщик затягивает сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
• строение завершено и сдано в эксплуатацию, но застройщик не спешит оформить права собственности дольщиков.

Возможны и другие варианты, при которых нужно подавать в суд. Но перед подачей заявления следует убедиться в том, что выполнены следующие условия:

• строение реально существует. Можно подавать иск в случае, если квартира еще не завершена (хотя это и не рекомендуется), но не в случае, когда она еще не существует. В ситуации затягивания сроков строительства подается иск с требованием своевременной постройки по срокам, указанным в договоре — к праву собственности он отношения не имеет;
• наличие спора о праве собственности. Возможно, строительство закончено, застройщик занимается оформлением прав собственности на квартиры дольщиков, и обращение в суд не требуется;
• у сторон уже не имеется обязательственных отношений по договору — дольщик выплатил всю стоимость приобретаемой квартиры, а застройщик завершил строительство.

В суде предоставляются доказательства прав собственности на недвижимость (договор долевого участия) и подтверждение факта получения оплаты застройщиком (расписка, акт приема-передачи денежных средств, квитанция и т. п.). Возможна подача коллективного иска от всех дольщиков, которым застройщик не передал права собственности на обещанные квартиры. В этом случае имеет смысл нанять опытного юриста, который бы помог с составлением иска и смог бы представить интересы истцов.

Образец искового заявления

При подаче иска необходимо соблюдать требования закона к оформлению и написанию данного документа. Исковое заявление о признании права собственности на квартиру содержит следующие пункты:

• адрес и точное название судебной инстанции, в которую подается иск;
• информация об истце и ответчике: для физических лиц полные и точные паспортные данные (при необходимости дается ссылка на копию удостоверения личности), адрес прописки и телефон; для организаций — юридический адрес, реквизиты, название и лицо, ответственное за решение спорного вопроса (полное имя, должность);
• название документа: «Исковое заявление о признании права собственности____», и далее дается основание для признания: в порядке приватизации, в порядке наследования и т. п.;
• цена иска. Указывается государственная пошлина, выплачиваемая за подачу заявления. В ряде случаев также требуется указание полной стоимости спорной квартиры;
• информация об оспариваемой квартире: точный адрес, общая площадь, площадь жилых помещений, количество прописанных в квартире лиц;
• суть притязаний, с указанием всего, что подтверждает права собственности на объект недвижимости: документы, счета об оплате, свидетельские показания и т. п. Указываются точные требования — «На основании изложенного, в соответствии с, (перечисление соответствующих законодательных актов) прошу признать право собственности на квартиру (указывается точный адрес) за (полное имя истца).»;
• список документов, прилагающихся к иску о праве собственности на квартиру;
• дата (число, месяц, год) подачи иска, подпись истца.

Скачать образец искового заявления о признании права собственности на квартиру

Документ выглядит подобным образом независимо от сути подаваемого иска. Меняются перечисляемые документы, личности ответчика и поводы для подтверждения соответствующих прав. Но общая структура заявления остается неизменной.

Список документов

Документы, которые используются для подтверждения притязаний истца, различаются в зависимости от каждого конкретного случая. Список документов должен выглядеть примерно так:

• документ, подтверждающий права собственности (отличается в зависимости от типа притязаний — наследование, приватизация, раздел совместно нажитого имущества и т. п.). При отсутствии требуемых документов их нужно получить в соответствующих органах, либо найти адекватную замену (рекомендуется консультация с юристом по каждому конкретному случаю);
• квитанции об оплате пошлин за квартиру (счета за свет, налог на недвижимость и др.) — удостоверяют факт владения жильем как своим собственным;
• копия паспорта истца (при себе необходимо иметь оригинал);
• кадастровый паспорт на жилплощадь, выдаваемый в БТИ;
• любые другие документы, которые могут подтвердить права истца.

Оплата госпошлины

Исковые заявления имущественного характера оплачиваются исходя из стоимости объекта спора. Поэтому любые иски, касающиеся признания права собственности на квартиру, попадают в эту категорию. При этом, если нет документа с указанной ценой (договор купли-продажи, договор долевого участия и др.), устанавливается кадастровая стоимость объекта. Не рекомендуется пытаться занизить цену для уменьшения госпошлины — существуют штрафы и наказания, предусмотренные именно на такой случай. Вычисляется пошлина следующим образом:

• стоимость жилья находится в пределах от 200001 до 1000000 рублей. В этом случае расчеты госпошлины проводятся по следующему принципу — к 5200 рублей (данная сумма неизменна) прибавляют 1 процент от суммы, превышающей 200000 рублей (от стоимости квартиры отнимается 200000 рублей и умножается на 0,01);
• стоимость жилья превышает 1000000 рублей. Здесь истец уплачивает 13200 рублей (сумма неизменна), к которым прибавляют 0,5 процента от суммы, превышающей 1000000 рублей (от стоимости жилья отнимают 1000000 рублей и умножают получившуюся цифру на 0,005). Но существует ограничение — пошлина не может превышать 60000 рублей.