По законодательству России, передача прав собственности на недвижимое имущество осуществляется с помощью составления договора купли-продажи, договора дарения или завещательного акта. В настоящей статье будут рассмотрены критерии передачи имущественных прав при оформлении договора купли-продажи. Также будет представлен перечень документации, в соответствии с которым возможно осуществить сделку по продаже недвижимости, и правила регистрации соглашения.
Особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости
Нежилое помещение представляет собой определенную площадь (в кв. метрах), которая не предназначается для жилья. В основном, нежилые недвижимые объекты используются для складов, офисов, осуществления производства чего-либо и т.д.
Жилое помещение составляет площадь (в кв. метрах), на которой возможно проживание людей на постоянной основе. По законодательству (ЖК России), чтобы помещение было признано пригодным для жилья, оно должно соответствовать определенным установленным нормам — санитарным, противопожарным, техническим и т.д.
Когда планируется продать объект недвижимости, жилой или нежилой, то требуется составлять договор купли-продажи. Только на основании настоящего акта возможно будет переоформить права собственности.
Процедура продажи недвижимости может отличаться в зависимости от количества собственников. Если домом или складским помещением владеют несколько лиц, то продажа его будет несколько затруднена.
Общие права собственности могут возникнуть при наличии следующего перечня обстоятельств:
- в процессе приватизации жилого помещения (квартиры, дома) участвовали все лица, проживающие официально на данной площади;
- при бракоразводном процессе, необходимо осуществить разделение жилой и нежилой недвижимой собственности, если объект признается в качестве совместно нажитого имущества по законодательным нормам;
- недвижимостью владеют сразу несколько человек, так как их имена были указаны в завещательном акте.
Человек, обладающий определенной долей недвижимого имущества, вправе продать принадлежащую ему часть в соответствии с составленным договором купли-продажи. В данном случае важно, чтобы продавец изначально предложил выкупить свою долю остальным собственникам. Иные владельцы недвижимости могут в течение 30 дней принимать решение. Если в установленный период они не ответили или высказали свой отказ в приобретении продаваемой доли недвижимости, то продавец вправе предложить приобрести помещение иным лицам.
Важно! Когда продавец — собственник доли недвижимого объекта, некорректно оформляет договор купли-продажи или изначально предлагает выкупить его долю посторонним покупателям, а не совладельцам, то на него можно подать иск в судебное учреждение. В качестве истца будут выступать иные собственники данного недвижимого (жилого, нежилого) помещения. По законодательству, разрешается подать исковое заявление в судебную инстанцию в период — три месяца после осуществления сделки.
Как составить договор купли-продажи недвижимости?
Оформление договора купли-продажи недвижимости должно быть в соответствии с нормами, указанными в Гражданском Кодексе (ознакомиться с текстом настоящего закона можно по ссылке). Если законодательные требования не будут учтены при составлении текста договора купли-продажи недвижимости, то соглашение может быть признано недействительным, а соответственно, все действия, совершенные по сделке, будут аннулированными. Поэтому важно соблюдать все нормы законы.
Договор купли-продажи жилой или нежилой недвижимости обязателен к составлению в письменной форме, так как переход прав собственности возможен только при наличии документа. Верно написанное соглашение предоставляет гарантии продавцу и покупателю в том, что они оба исполнят свои обязательства, так как подписали настоящий акт. Своевременное выполнение всех условий в надлежащем виде, позволяет в сроки произвести переход прав собственности на недвижимость.
Для продажи и покупки недвижимости, следует пройти некий алгоритм:
- поиск недвижимости, соответствующей ожиданиям;
- подготовка продавцом необходимой документации для продажи собственности;
- составление и подписание соглашения купли-продажи;
- исполнение обязательств согласно тексту договора;
- проведение регистрации договора купли-продажи в компетентном государственном учреждении;
- получение покупателем правоустанавливающей документации на приобретенную недвижимость.
Чтобы в регистрационном учреждении заверили договор купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы в нем была указана следующая информация:
- реквизиты обоих участников сделки — продавца и покупателя;
- характеристика продаваемого объекта — адрес, площадь, назначение (жилое или нежилое) и др.;
- условия проведения расчетов — внесение полной суммы, аванса, в рассрочку, наличные, безналичные, валюта, метод оплаты и др.;
- порядок передачи недвижимости в пользование от продавца к покупателю;
- указание лица, на которого будут возложены издержки по проведению регистрации договора купли-продажи;
- дата составления акта и предполагаемая дата проведения взаиморасчетов;
- ответственность лиц, заключающих соглашение, в случае неисполнения ими своих обязательств по тексту договора купли-продажи.
Чтобы верно составить свой документ на продажу недвижимости, рекомендуется просмотреть пример оформления.
Скачать образец договора купли-продажи можно по ссылке.
Документы
Для составления договора купли-продажи недвижимости, продавцу необходимы следующие бумаги:
- удостоверение личности первоначального владельца объектом продажи и гражданина, кому передается недвижимость в собственность;
- правоустанавливающие бумаги на продаваемое жилое или нежилое помещение. Продавец в качестве доказательств вправе предъявить — дарственную, завещание, соглашение купли-продажи;
- выписка из БТИ;
- справка из домовой книжки;
- сведения об отсутствии долговых обязательств за коммунальные услуги;
- копии лицевого счета;
- сведения о семейном положении продавца — акт о браке или о расторжении семейного союза;
- согласие супруга на продажу недвижимости, если объектом продажи выступает семейное имущество, нажитое совместно. На согласии обязательно должна присутствовать отметка о нотариальном заверении;
- письменное разрешение на совершение сделки от специализированных опекунских органов. Оно подается в случае, если продается жилье, где имеют прописку несовершеннолетние дети.
Регистрация прав собственности на приобретенное жилье
Переход прав собственности на недвижимость осуществляется путем регистрации в уполномоченном государственном учреждении — в Росреестре. Чтобы работники настоящего органа приняли договора на регистрацию, требуется предоставить определенный пакет документации.
В Росреестр нужно подать список документов:
- договор купли-продажи недвижимости — 3 экземпляра. Один — для продавца, второй — для покупателя, третий — для хранения в Росреестре;
- заявление на регистрацию договора купли-продажи недвижимости;
- справка из БТИ;
- сведения об уплаченной государственной пошлине;
- кадастровые акты;
- письменное согласие жены (мужа), и опекунского учреждения на продажу настоящего объекта;
- акт, подтверждающий, что на данное имущество недвижимого характера не наложены обременения — арест, оно не находится в залоге, отсутствуют долги за коммунальное хозяйство.
Вышеуказанный перечень составлен из общей документации, которая обязательна для подачи в Росреестр. Однако, случаи продажи недвижимости различные, в зависимости от обстоятельств, уполномоченные лица регистрационного учреждения вправе запросить дополнительные бумаги.
Регистрация прав собственности на недвижимость в Росреестре невозможна без предварительной оплаты государственной пошлины. Ее размер устанавливается на законодательном уровне Налоговым Кодексом. На сегодняшний момент сумма госпошлины составляет 2 000 рублей.
Регистрация занимает период 7-9 дней. После окончания регистрационной процедуры, покупателю нужно получить выписку из ЕГРН. Данный акт подтверждает факт того, что теперь он является владельцем недвижимости.
