Приобретение недвижимости путем банковской сделки осуществляется по договору купли-продажи, который представляет собой двустороннее обоюдное соглашение между потенциальным покупателем и продавцом. Составляется правовой документ уполномоченными юристами банковского учреждения. Соучастникам, задействованным в сделке, остается только проверить достоверность паспортных данных, характеристики объекта и его стоимость.
Законодательная база
Ипотечный кредит, банковская деятельность, предоставление жилья — правовые взаимоотношения, которые регламентируются Общефедеральным законом о банковской деятельности РФ № 395-1 от 02.12.1990, законом об ипотечном кредитовании, а также гражданским законодательством России.
В развитие положений вышеуказанных законов принимаются разъяснения и постановления Центрального банка Российской Федерации, которые являются обязательными для исполнения. Поэтому, ипотечные кредиты выдаются по единым унифицированным правилам, независимо от банка – кредитора. Соответственно, едиными же правилами регулируется возможность заключения договора купли-продажи с квартирой, приобретенной по ипотечному кредиту в банке.
Требования к оформлению договора купли-продажи квартиры в ипотеку
Оформление договора купли-продажи квартиры, взятой в ипотеку, предполагает учет интересов сразу нескольких сторон сделки. Образец договора купли-продажи ипотечного жилья представляет собой стандартное соглашение, оформленное между физическим лицом и банковской организацией.
Однако есть несколько особенностей, которые надо указать подробнее:
- стандартный договор купли-продажи считается сделкой между собственником имущества и его покупателем. При этом права собственника не должны быть ничем ограничены, ведь он распоряжается своим имуществом и передает его во владение другому лицу;
- при ипотеке, жилье приобретается за счет денежных средств банка. Поэтому, банк является стороной в данной сделке. Ему важно вернуть инвестированные средства и получить выгоду в виде процентов. Следовательно, банк не может разрешить отчуждение жилья по соглашению продажи, так как в этом случае будут нарушены его интересы;
- любой ипотечный договор составляется вместе с дополнительным соглашением. Целью соответствующего соглашения является обозначение залога. Это обязательное условие, которое прописано в одном из вышеперечисленных законов. Следовательно, при приобретении жилья, оно становится залоговым имуществом, то есть, продать такую квартиру не представляется возможным. Ведь между банком и покупателем составляется договор о задатке. Лицо обязуется не отчуждать недвижимость до полного погашения полученного займа;
- важной стороной договора купли-продажи является управление Росреестра. Это регистрирующий орган, который регистрирует сделки с недвижимостью. Только по окончанию процедуры регистрирования покупатель становится полноправным владельцем недвижимого объекта.
Именно в отделении Росреестра хранятся сведения о залоге между кредитной организацией и заемщиком. Соответственно, если заемщик захочет продать недвижимость, купленную по ипотеке, уполномоченные служащие просто не зарегистрируют данную сделку. Ведь фактически жилье находится залоге. Таким образом, заключить договор об отчуждении недвижимости по жилищному займу, невозможно. Это нельзя реализовать до полной ликвидации займа и снятия обременения.
Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку можете по ссылке.
Как составить предварительное соглашение?
Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку поможет разрешить ситуацию. Образец предварительного договора купли-продажи представляет собой классический задаток. То есть соглашение также составляется между двумя сторонами сделки. В рамках дополнительного договора одна сторона передает другой стороне сделки деньги в четко оговоренной сумме. Соответственно, такая передача денег является демонстрацией намерения заключить окончательный договор по отчуждению объекта недвижимости.
При этом следует отметить, что при намерении обойти залог и продать жилую площадь, необходимо снять обременение с данной недвижимости, то есть выплатить полученный займ. Тогда банк автоматически снимет ограничение на распоряжение жильем и недвижимость, на законных основаниях, будет подлежать продаже. Следовательно, по предварительному договору нужно передать в качестве задатка сумму, достаточную для погашения ссуды. Это является единственным вариантом. Других способов для разрешения ситуации на законодательном уровне не предусмотрено.
Предварительное соглашение: образец 2018
Порядок и правила расчета
Гражданское законодательство России представляет большую свободу гражданам, организациям своей деятельности. Они могут оформлять отношения любыми способами, которые не запрещаются нормами закона. Поэтому, варианты оплаты могут быть любыми. Главное, чтобы оплата подтверждалась документально. Это важно для исключения дальнейших споров о мошенничестве одной из сторон сделки. При этом договор о способе передачи денег должен быть заключен по обоюдному соглашению. Преимущественно деньги перечисляются посредством банковских переводов. Тогда останутся банковские документы, подтверждающие перечисления.
Допускается передача наличных средств в присутствии двух свидетелей. Принято приглашать по одному свидетелю с каждой участвующей стороны. Это касается только предварительных соглашений. При составлении окончательного договора купли-продажи, сделка совершается с обязательным участием специалиста нотариальной конторы. Он выступает гарантом добровольности и действительности всех действий сторон.
