ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Риски при приобретении недвижимости у Застройщика без согласования с другими участниками Инвестиционного контракта

На основании постановления Правительства Москвы между Правительством и ООО заключены инвестиционный контракт и дополнительное соглашение к нему на инвестирование в строительство жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: город Москва, улица Садовническая, дом 18.
По условиям договора все построенные нежилые помещения распределяются между участниками следующим образом: Правительству Москвы — 36 процентов общей нежилой площади помещений, исключая площади помещений, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые); ООО — 64 процента общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения (пункт 3.1).
В соответствии с дополнительным соглашением от 31.12.2002 N 1 к инвестиционному контракту раздел 3 контракта дополнен условием о том, что на все построенные в рамках контракта объекты инженерного и коммунального назначения оформляется право собственности города Москвы.
Контрактом предусмотрено оформление двустороннего акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ООО по итогам реализации контракта, согласно пункту 3.2 определяется на основании данного акта.
Пунктам 3.6 и 4.3 инвестиционного контракта предусмотрено, что имущественные права сторон на недвижимость оформляются после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту исходя из акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
Объект инвестирования принят как законченный строительством объект по акту приемки, утвержденному распоряжением префекта Центрального административного округа города Москвы.
Распоряжением префекта Центрального административного округа города Москвы утвержден официальный адрес жилого дома: город Москва, улица Садовническая, дом 18.
Акт о результатах реализации инвестиционного проекта, подписанный со стороны Правительства Москвы был направлен им в адрес ООО ценным письмом и получен этим ООО, что подтверждено почтовым уведомлением, описью вложений в ценное письмо, заверенными отделениями связи.
Акт о результатах реализации инвестиционного проекта ООО не был подписан.
Между ООО и К.И. подписан договора уступки прав требования, по условиям которого ООО передало К.И. право на получение в собственность нежилых помещений общей площадью 185,4 кв. м, в том числе, спорного помещения первого этажа площадью 99,7 кв. м (помещение 1, комнаты 1, 3 — 5, 5а).
Право собственности К.И. на упомянутое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в реестр внесена запись о государственной регистрации N __________ (свидетельство о государственной регистрации права от _________________ серии _____________________).
Впоследствии данное помещение продано К.И. обществу с ограниченной ответственностью ООО ПИ по договору купли-продажи недвижимого имущества от __________ N ____________.
Переход права собственности на нежилое помещение первого этажа площадью 99,7 кв. м (помещение 1, комнаты 1, 3 — 5, 5а) к ООО ПИ зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права.
Правительство Москвы заявило по настоящему делу требования о признании недействительными как ничтожных договора уступки прав требования к К.И. и договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между К.И. и ООО ПИ.
В силу пункта 32 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» заинтересованное лицо вправе предъявить в суд иск о признании ничтожной сделки недействительной.
ПО требованиям о признании права собственности города Москвы на нежилое помещение общей площадью 99,7 кв. м (первый этаж, помещение 1, комнаты 1, 3 — 5, 5а), расположенное по адресу: город Москва, улица Садовническая, дом 18, судебная коллегия отмечает следующее.
ООО ПИ является добросовестным приобретателем названного помещения.
По смыслу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестное приобретение возможно тогда, когда имущество приобретается возмездно и приобретатель не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. При этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
ООО ПИ приобрело спорное помещение у К.И.
Сделка, заключенная ООО ПИ с К.И., является возмездной, что подтверждено платежным поручением, согласно которому ООО ПИ перечислило К.И. в счет оплаты за приобретаемую недвижимость.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что при подписании и исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества ООО ПИ знало или могло знать о том, что в отношении данного имущества заявлены притязания со стороны третьих лиц, либо имелась общедоступная информация относительно того, что ООО ПИ — лицо, не имевшее права на отчуждение недвижимости.
На момент заключения договора право собственности К.И. было подтверждено в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К.И. значился в Едином государственном реестре прав как собственник спорного объекта без каких-либо обременений, ограничений.
Фактически помещение было передано ООО ПИ, которое занимает его в настоящее время, что участвующим в деле лицами не оспаривается и доказано актом приема-передачи помещения от К.И. обществу ПИ, а также документами, выданными обществу ПИ на присоединение к электрическим сетям ОАО «МГЭК», проектом переустройства нежилых помещений, подготовленным по заказу ООО ПИ, распоряжением Мосжилинспекции, которым на основании обращения ООО ПИ согласована перепланировка спорного помещения.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что Правительством Москвы не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ООО ПИ на момент совершения сделки купли-продажи с К.И. знал или мог знать о том, что К.И. стал собственником спорного недвижимого имущества на основании ничтожной сделки либо по иным порочным основаниям, равно как и то, что ООО ПИ могло располагать в это время сведениями о правопритязаниях истца на недвижимое имущество.
В рассматриваемом деле Правительство Москвы в иске, апелляционной жалобе, а также его представитель в судебном заседании апелляционного суда в обоснование заявленных требований ссылались на то, что спорный объект выбыл из владения истца помимо воли последнего в результате совершения нескольких ничтожных сделок.
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации посвящено именно проблеме выбора надлежащего способа защиты права в случае, когда имущество выбыло из владения собственника и перешло во владение добросовестного приобретателя в результате нескольких последовательно заключенных сделок.
При этом Конституционный Суд указал, что такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
Более того, указанный подход получил законодательное закрепление путем внесения изменений в статью 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция применяемая с 01.01.2005), согласно абзацу 2 части 2 которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 названной статьи право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В данном случае такими лицами, создавшими в ходе реализации инвестиционного контракта имущество, принятое в эксплуатацию по акту приемки завершенного строительством объекта, являются Правительство Москвы и ООО.
Исходя из содержания пункта 1 статьи 218, статьи 222 упомянутого Кодекса недвижимое имущество может служить объектом права, если оно создано на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для сооружения капитального строения, с соблюдением градостроительных норм и правил, получением необходимых разрешений и согласований, принято в эксплуатацию в надлежащей форме.
С учетом изложенного, каждый из сособственников — участников инвестиционного контракта, в том числе и Правительство Москвы, вправе, полагая, что к тому имеются основания, предъявить иск об истребовании спорного имущества в общую долевую собственность от добросовестного приобретателя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. В силу пункта 3 этой же статьи при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Вместе с тем из материалов дела следует, что на часть помещений зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя — ООО ПИ.
При этом ООО ПИ не может быть ответчиком по требованию о выделении доли в натуре, вытекающему из инвестиционного контракта, поскольку оно стороной данного договора не является, в обязательственных отношениях с истцом не состоит.
Требование же о выделении в натуре доли в размере 36 процентов в составе двух помещений, указанных Правительством Москвы в иске, предъявленное к стороне инвестиционного контракта — ООО, не может быть удовлетворено, так как фактическим владельцем части помещений, о выделе в натуре которых заявлен иск, является ООО ПИ.
Истец вправе предъявить иск о выделении доли в натуре в виде двух спорных помещений лишь в случае возврата всей этой недвижимости в общую долевую собственность сторон инвестиционного контракта, либо иным образом сформулировать перечень помещений, подлежащих выделу истцу.

Источник: Дом и Закон

По всем вопросам о выделении домовладений и земельных участков в натуре или определении порядка пользования объектами недвижимости, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Также с аналогичной информацией можно ознакомиться на нашем сайте, перейдя по ссылкам ниже:

Ответственность Застройщика при задержке строительства дома

Стоит ли доверять Застройщику

Ответственность застройщика при ненадлежащем исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья

Перечень документов, представляемых застройщиком участнику долевого строительства

ЗАСТРОЙЩИКИ, ПОДРЯДЧИКИ, ИНВЕСТОРЫ: ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО И НАЛОГОВОГО УЧЕТА

ЗАСТРОЙЩИК В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВАЯ ФОРМА

О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗАСТРОЙЩИКАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО

Право Застройщика на чужой земельный участок

Страхование инвестиционной деятельности Застройщиков и дольщиков

Предоставление Застройщикам земельных участков под строительство

Положительная репутация застройщика -гарантия для покупателей

Банкротство Застройщика

Нарушение договора Застройщиком

о признании недействительным договора застройщика

о признании недействительным договора застройщика

о признании недействительными договоров застройщика

Понятие застройщика

Правовая основа деятельности заказчика-застройщика

Застройщик в долевом строительстве. Какой организационно-правовой форме отдать предпочтение?

Застройщик

Залог имущества застройщика

Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

Определение суммы авансового платежа по услугам заказчика-застройщика при получении средств от дольщиков

Нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Что грозит застройщику, задержавшему передачу квартиры?

Нарушение застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса

Чем рискует застройщик в случае заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома с физическими и юридическими лицами до получения разрешения на строительство?

Когда застройщик должен передать квартиру дольщику?

Обеспечение обязательств застройщика

Информация о застройщике

Приостановление деятельности застройщика

Обеспечение обязательств застройщика

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Что грозит застройщику, задержавшему передачу квартиры?

Ответственность застройщика по договору

Незаконная выдача органом местного самоуправления разрешений на строительство жилого дома одновременно двум заказчикам-застройщикам

ООО Меркурий — Эстейт, Новый мир, Новый Мир «Север- Восток». Возврат денежных средств от недобросовестных Застройщиков.

Практика рассмотрения судьями о взыскании средств с застройщиков

Практика рассмотрения споров между гражданами и застройщиками, привлекающие денежные средства

Защита потребителей от не добросовестных застройщиков

ЗАКОНЫ ДЛЯ ВСЕХ И КАЖДОГО, КАСАЮЩИЕСЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ИНВЕСТОРОВ

Возврат денежных средств от недобросовестного Застройщика ООО «Компания Стройиндустрия»

Понятие застройщика

об обязании застройщика по договору генерального инвестирования объекта учитывать долю заказчика

Нормативы оценки финансовой устойчивости застройщика

Отчетность застройщика

об обязании застройщика передать по акту квартиру во исполнение договора о долевом участии в строительстве

Предоставление информации о застройщике

о взыскании с застройщика стоимости невыполненных отделочных работ

о взыскании с застройщика штрафа за несвоевременный ввод в эксплуатацию жилого дома

Понятие застройщика

Отчетность застройщика

Приостановление деятельности застройщика

Расторжение договора застройщиком

заявление о вступлении в коллектив индивидуальных застройщиков

Расторгнуть договор с Застройщиком, взыскать убытки, взыскать неустойку