Оформление купли-продажи квартиры

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Оформление купли-продажи квартиры

Довольно часто граждане, воспользовавшиеся услугами риелторских фирм, приобретают на праве собственности жилое помещение (квартиру), в которой, оказывается, все еще проживают некоторые члены семьи прежнего собственника этого жилого помещения, или данное помещение вообще продал человек, который не имел на это никакого права. Иногда одну и ту же квартиру продают сразу нескольким покупателям.
Риелторы могут не знать о необходимых мерах предосторожности, которые они могли бы предпринять для проверки юридической «чистоты» сделки, либо клиенты ведут себя излишне доверчиво по отношению к своим риелторам и сами не соблюдают элементарных мер предосторожности.
При покупке квартиры необходимо проверить следующее:
1) не наложен ли на данное помещение арест, не наложены ли на данное помещение другие обременения, ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает;
2) является ли лицо, продающее или сдающее данное жилое помещение, правомочным на совершение данной сделки;
3) имеют ли какие-либо третьи лица определенные права в отношении данного жилого помещения;
4) не проводились ли в данном жилом помещении несогласованная перепланировка или переустройство;
5) кто прописан в данной квартире.
Некоторую информацию можно достоверно проверить при обследовании квартиры представителями бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения данной проверки выдается справка и план из БТИ, которые в дальнейшем все равно понадобятся вам при государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. В справке БТИ есть графа, которая укажет на то, наложен ли на данное жилое помещение арест. В регистрационной палате можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав. Данная справка имеет достаточно важное значение, так как в ней указываются все сведения о зарегистрированных правах всех лиц на недвижимое имущество по данному адресу.
Иногда бывают случаи, когда сведения, которыми располагает БТИ, не совсем свежие, то есть это не последние данные по жилому помещению.
Более точные данные, действующие на момент заключения сделки, вам может предоставить выписка из регистрационной палаты. Такое положение дел в БТИ связано с тем, что в некоторых городах данный орган работает недостаточно оперативно и не всегда активно сотрудничает с органами, регистрирующими все права и обязанности по недвижимому имуществу.
Если на жилое помещение когда-либо налагалось какое-то обременение, то это означает, что собственник данного помещения уже судился с кем-то из-за него. Поэтому такая информация должна стать для клиента сигналом к тому, чтобы более детально изучить судьбу данного жилого помещения.
Для этого изначально можно просто проверить правоустанавливающие документы собственника данного жилого помещения на предмет их соответствия тем сведениям, что он сам сообщает, и тем, которые указаны в выписке из регистрационной палаты.
Выписка и план из БТИ могут содержать также сведения о том, проводилась ли перепланировка (перевод жилого помещения в нежилое и т.д.). Причем перепланировка может проводиться по официальному разрешению либо по самостоятельному решению, то есть самовольно.
Собственник, купивший такую квартиру, будет нести убытки, связанные с оформлением приведения ее в надлежащее положение в размере не меньшем, чем стоимость такой квартиры. Поэтому при обнаружении самовольной перепланировки, никак не оформленной, лучше сразу отказаться от подобной сделки.
В случае выяснения сведений о том, что в данной квартире проживают либо прописаны родственники собственника, необходимо выяснить их планы на дальнейшее проживание в этом жилом помещении. Действующее жилищное законодательство, а предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, — на основании решения суда.
Новое жилищное законодательство позволяет выписать (при необходимости — принудительно выселить) таких бывших членов семьи собственника, даже если это несовершеннолетние.
Не стоит забывать о личном осмотре квартиры. При проведении личного осмотра необходимо быть предельно внимательным. Полезно будет детально изучить планировку комнат и санузлов во всех подобных квартирах данного дома и сравнить с тем расположением, которое реально существует в приобретаемой квартире.
Однако следует отметить и тот факт, что при любой проверке все равно могут остаться сведения, которые продавцу удалось скрыть от покупателя. Например, если при замене паспорта прежний собственник не поставил в нем отметку о том, что состоит в зарегистрированном браке (или ранее состоял), то вы об этом из других источников не узнаете. А между тем, если супруг воспользовался временным отсутствием своей супруги и продаст квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, то данный договор купли-продажи можно будет признать недействительным. В итоге покупатель рискует остаться без денег и без квартиры.
В тех случаях, когда вам предлагают заключить какой-либо сложный договор, например договор цессии при уступке доли в строящемся доме, то сначала следует получить экземпляр этого договора, а затем сходить с этим документом на консультацию к независимому юристу.
Статью подготовила юрист Чернова Наталья.

По всем вопросам, связанным с оформлением купли-продажи квартиры, можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49
Внимание! Консультация платная.

13.08.2008

Совет АДВОКАТА