Каждый знает, что недвижимость весьма прибыльная сфера деятельности. Однако сделать это можно не только с помощью инвестиций в строящиеся объекты, но и на проблемных квартирах вторичного рынка.
Недвижимость в Сочи «до» и «после» Олимпиады
Проводившиеся в Сочи Зимние Олимпийские игры дали колоссальный толчок местному рынку недвижимости. Кроме непосредственно олимпийских, было построено множество объектов жилой и курортной недвижимости, цены на которые тут же побили все мыслимые рекорды.
Миллион за ошибку Росреестра
Можно ли претендовать на компенсацию от государства за потерянную квартиру, если Росреестр зарегистрировал переход права собственности по поддельным документам? Что может получить в таком случае исходный владелец жилья, а также покупатель квартиры у мошенников?
Из-за чего судятся дачники?
Судебная практика говорит, что количество споров и конфликтов среди дачников и садоводов растет ежегодно. Какие же причины имеют эти тяжбы?
Бизнес на проблемных квартирах: как это делается и сколько на этом можно заработать
Для многих россиян инвестиции в недвижимость ассоциируются с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована и последующей ее продажей с прибылью в 20–30 %. Но не одними новостройками сыты частные инвесторы рынка недвижимости. Оказывается, существуют альтернативные инвестиционные схемы на вторичном рынке жилья, позволяющие получить доходность 10–50 %.
Проблемные инвестиционные компании (Застройщики) СЕГОДНЯ
"КРОСТ"
ЗАО Энергостройкоплект М
ЗАО Астиком
ИСК Правильный выбор
ЗАО СК ДонСтрой
ГК Дружба
ЖСК Домиз
MIRAX GROUP (Миракс Групп)
ПИК Общее дело
ИК Кеми Финанс
Дон-Cтрой
Дружба компания
Астиком
Новый мир
ИСК Правильный выбор
Жилая сфера - ООО
ТЕМА НПП
АЛЬФА ДИЗАЙН - ООО
КТ Социальная инициатива и К
Стройметресурс
Град -Центр развития города
АТН
Жилье 21 век - ЗАО
СТРОЙИНДУСТРИЯ
ПСТ (ООО Промышленность Строительство Торговля)
РИКо (ЗАО Русская Инновационная компания)
ЗАО ДаблИнвест
ОАО СОГАЗ
ООО ВЕКТОР
НО Фонд Жилищная Социальная Ипотека
ЗАО Глобинвестстрой
Реклама
Самые распространенные проблемы при покупке загородной недвижимости
Tweet
Опубликовать
В Мой Мир
Приобретение
загородной недвижимости – ответственный и долгожданный шаг для каждого
покупателя, и не важно сколько времени потребовалось для накопления
денежных средств и принятия такого решения, нежелательные последствия
могут ожидать покупателей как на этапе исполнения договора,
так и на этапе использования приобретенной недвижимости. О том, какие
негативные последствия на практике чаще всего поджидают будущих
собственников загородной недвижимости, рассказывает адвокат Олег Сухов, член Адвокатской палаты г. Москвы.
Проблема первая – дом так и не достроен
По мнению адвоката Олега Сухова,
в отношениях с застройщиками, как многоквартирных домов, так и объектов
загородной недвижимости, самой острой и нежелательной, а соответственно,
опасной является проблема приостановления строительства
на неопределенный срок или навсегда. Любые другие проблемы решаются
с наименьшими денежными, временными, иными затратами, чем проблема
недостроя при полном денежном финансировании строительства со стороны
покупателя(дольщика).
Приведенная проблема имеет два очень
нежелательных аспекта, а именно, если объект перестал строиться,
то скорее всего Застройщик финансово несостоятелен – юридический или
фактический банкрот, соответственно, достроить ваш дом не сможет,
и денежные средства вам не вернет.
Второе, если дом не достроен,
то и документы, подтверждающие создание и наличие оплаченного вами
объекта, не подготовлены и не оформлены, т.е. отсутствуют, что является
препятствием покупателю-дольщику оформить недострой в свою собственность
для завершения строительства за собственные дополнительные расходы(стоит
оговориться, что при грамотном подходе это сделать все же можно
в судебном порядке, однако процедура очень сложная и малоизвестная
широкому кругу лиц).
Проблема вторая – дом достроен, но передан с существенными недостатками
По сравнению с первой проблемой, данные
неприятности, можно сказать, практически не ощутимы, т.к. объект все же
достроен и получен покупателем. Однако и здесь не все так просто,
почему? Если дом имеет дефекты, и строительная компания не разорилась
и продолжает свою деятельность, а дефекты не являются чересчур
значительными, и их устранение, в принципе, возможно, то покупателю
необходимо привлечь независимую строительно-техническую экспертизу,
получить отчет об имеющихся недостатках с определением стоимости
по их устранению, и обратиться в суд.
Намного хуже обстоит дело, когда дефекты
являются неустранимыми в силу существенных нарушений строительных норм
и правил, например, неправильно залит фундамент. И вдобавок к наличию
неустранимых дефектов еще и строительная компания, что возвела
вам данный дом, обанкротилась или перестала существовать за период
строительства.
Что в результате получает покупатель –
дом использовать невозможно в связи с неустранимыми строительными
недостатками и дефектами, а потребовать возврата денежных средств
не с кого, в связи с закрытием строительной компании или ее финансовой
несостоятельности.
Проблема третья – существенно изменились потребительские характеристики оплаченной недвижимости
«Потребительские
характеристики могут быть связаны как непосредственно с площадью,
этажностью, планировкой самого дома, так и с его местом расположения.
В моей адвокатской практике были случаи, когда коренным образом
изменялся проект дома, и покупатель отказывался от предлагаемого
варианта, который не соответствовал первоначальному проекту
и его мечтам, что имели место при первичном заключении договора
и оплате, — говорит адвокат Олег Сухов. — Что касается изменений
месторазмещения приобретаемого объекта, то и данные обстоятельства
на практике не являются редкостью, и связаны могут быть, например,
с увеличением количества построенных домов в округе, уменьшением площади
земельного участка, на котором расположен дом, возведением около дома
незапланированных дорог или объектов общего использования(подстанций, очистных сооружений, магазинов, иное)».
Проблема четвертая – не оформлено право собственности на дом или земельный участок
Указанная проблема поправима,
однако поправима она только при условии, что строительство
осуществлялось в рамках закона, но по независящим от строительной
компании обстоятельствам, последняя не успела или не захотела из-за
финансовой несостоятельности оформить землю и дом в собственность
покупателя.
При этом на практике встречаются
прецеденты, когда оформить недвижимость в собственность покупателя
вообще не предоставляется возможным. Например, застройщик начинал
осуществлять строительство на чужом земельном участке, предварительно
договорившись с его собственником о дальнейшем выкупе земли,
но так ее и не выкупил. Результат – строительство признают незаконным
как возведенное на чужом участке, а дом обяжут снести. Покупатель
претендовать на получение в собственность оплаченной недвижимости
не сможет(повторюсь,
такие прецеденты не редкость). Чтобы избежать подобного нежелательного
катастрофичного итога финансирования загородной«мечты», необходимо внимательно изучать правоустанавливающие документы до передачи денег Застройщику.
Проблема пятая — есть иные претенденты на оплаченный вами объект недвижимости
Данная проблема уже стара как мир,
и кроется она в том, что загородные объекты недвижимости в большинстве
своем продаются вне рамок правового поля, т.е. не по тем договорам,
которые соответствуют закону и подлежат обязательной регистрации
в Регистрационных службах, что гарантированно защищает права покупателей
от двойных продаж – договоры участия в долевом строительстве, договоры
купли-продажи.
Предлагаемые строительными компаниями
предварительные договоры, договоры инвестирования или совместной
деятельности, не могут защитить покупателя от двойной продажи, и создают
обширную почву для злоупотреблений и преступлений, связанных
с мошенничеством.
Проблема шестая – не подведены обещанные по договору коммуникации
Возвести«коробку»
– это самое простое, что может сделать застройщик, а вот оформить
разрешение на подведение и врезку коммуникаций – задача очень
не простая, требующая как наличия влиятельных связей на местах,
так и больших финансовых затрат. Если у вас есть загородная
недвижимость, к которой не подведены коммуникации, то и коммерческая,
и потребительская ее стоимости на порядок ниже аналогичной недвижимости
с коммуникациями.
Покупателю потребуется потратить
значительное количество времени, денег и сил, чтобы добиться оформления,
проведения и врезку необходимых, жизненно важных коммуникаций. Кроме
того, стоит отметить, что далеко не всегда оформить и провести
коммуникации вообще можно, что, соответственно, приводит к тупиковой,
неразрешимой ситуации(нет электрических мощностей, отсутствие поблизости газа, многое иное).
Проблема седьмая – требования оплаты за обслуживание управляющими компаниями значительно завышены
К сожалению, данная проблема, это можно
сказать, бич нашего времени и нашего государства. Эксплуатирующие
организации имеют своей целью не столько осуществлять обслуживание
собственников недвижимого имущества, сколько обогащаться за их счет
при минимальных затратах. А возможность злоупотребления возникает
у управляющих компаний по двум основным причинам: первое —
это отсутствие реального законного механизма наложения ответственности,
второе – отсутствие правовой культуры населения.
Итог,
собственники платят огромные деньги за не предоставляемые им услуги,
а при не подчинении управляющим компаниям остаются отключенными
от основных коммуникаций.
Для решения рассматриваемой проблемы
необходимо желание и реакция большинства обслуживаемых собственников,
которых, как показывает практика, организовать очень и очень сложно.
Проблема восьмая – управление загородной недвижимостью осуществляется управляющими компаниями не в рамках закона, а больше«по понятиям»
«Данная
проблема вплотную связана с предыдущей, а секрет ее кроется в том,
что в настоящее время и процедура исполнения гражданского и процедура
исполнения уголовного законодательства таковы, что практически
не защищают потребителя в отношениях с эксплуатирующими организациями,
злоупотребляющими своей властью, обладая неограниченным доступом
к ресурсам: „хочешь получать блага человечества – плати, сколько скажем,
а иначе отключим от коммуникаций“. При данных отношениях добиться
привлечения виновных лиц к уголовной или гражданской ответственности
по возмещению ущерба – бывает очень и очень сложно», — констатирует адвокат Олег Сухов.
Realto.ru
По всем вопросам мы рекомендуем записаться на прием к специалистам по
телефонам:
Бесплатно свой вопрос Вы можете оставить в разделе«ЮристОнЛайн»
21.02.2012
Добавить комментарий
Совет АДВОКАТА
Основные виды преступлений с использованием украденных паспортов
Наводнение в Амурской области. Чем поможет государство?
Нарушение сроков выполнения работ по вине обеих сторон госконтракта
ТОП-5 мошенничеств с недвижимостью по липовым документам
Адвокат Олег Сухов: Отзывы каждого человека должны объективно учитываться в рейтингах управляющих компаний
Юридические советы при покупке стройматериалов
Попытки государства решить проблему обманутых дольщиков успешны лишь на 10%
Момент начала оплаты коммунальных услуг в новостройке
Мошенничество на рынке недвижимости: чем опасны офисы со скидкой
На что могут претендовать дольщики в случае банкротства застройщика
В каких случаях можно отменить договор купли-продажи квартиры?
Эксперты составили «черный» список Подмосковья
Семь раз проверь, один – купи
Что изменил новый закон об участниках долевого строительства
С небес на землю: вопрос коммуникаций
Налоги гарантированы
Повторение произвола ЖКХ
Какие сюрпризы принесёт налог на недвижимость
Наследование квартиры - ответы на самые главные вопросы: зачем писать завещание; кто за кем в очереди; нужно ли содержать квартиру, которая непонятно кому достанется, и как ее продать
Обманутому дольщику необходим статус лица, нуждающегося в жилом помещении
Как выйти из ипотечной кабалы ?
Как получить квартиру от государства
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – самый опасный способ покупки квартиры в новостройке
ТОП-8 самых опасных действующих застройщиков
Массовые голодовки — последняя надежда обманутых дольщиков
Жильё без жулья. Проверяем «чистоту» квартиры
Наиболее распространенные способы мошенничества на рынке загородной недвижимости
Три основных причины появления обманутых дольщиков
Как не потерять квартиру при разводе? Советы юриста
Очередникам и жителям домов под снос не стоит заключать договор коммерческого найма
Земля с коммуникациями: обязательства или обещания?
Все больше покупателей недвижимости предпочитают обращаться в юридические компании
Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей?
Как не стать обманутым дачником?
ТОП-9 самых распространенных судебных споров российского бизнеса
Как выселить "лишних" людей из муниципальной квартиры
Никто не знает планов «Новой Москвы»
Тайна сия велика есть
Реформа ЖКХ – миф или реальность?
Как защититься от альфонса
Как избежать захвата недвижимости? Советы юриста
Обмен – дело тонкое
Покупка коттеджа в Подмосковье: виды рисков и как их избежать. Советы экспертов: проверяем качество строительства, «юридическую чистоту», все договоренности фиксируем на бумаге
Каждому инвалиду по земельному участку
Риелтор или адвокат?
Время оплаты ЖКХ пришло! А, может, и нет…
Главные правила безопасности при покупке квартиры
С какого момента нужно платить за коммунальные услуги в новостройках