ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Право собственности, предварительный договор, вексель

В настоящее время очень мало строек возводится в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, который определяет серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики используют «серые» схемы, в основном договоры предварительной купли-продажи. Полностью избежать издержек таких схем вряд ли удастся, они на то и рассчитаны, однако можно максимально снизить риски.
Существуют два основных вида «серых» схем.
1. Предварительный договор. В настоящее время наиболее распространен у застройщиков предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой не что иное, как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор — договор купли-продажи готового жилья. При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной сохраняющийся риск — ожидание, время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т.д.).
Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать его вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной, так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Распространенная разновидность предварительного договора — приобретение векселя на сумму стоимости новостройки.
В векселе нет и быть не может никакой информации об объекте недвижимости. Дело в том, что фирме нужно сразу получить деньги, а согласно ГК РФ сделать это на основании предварительного договора нельзя, поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя, и вы приобретаете вексель. Использование векселей в данном случае является средством, используемым застройщиками для обхода положений закона о необходимости заключения с гражданами договора долевого участия в строительстве в случае, если они намерены привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. Вы как бы одалживаете фирме деньги на строительство, а она обещает «вернуть натурой» — готовым жильем. Обычно срок погашения кредита, то есть предъявления для возврата денег, составляет не менее трех лет. Хотя, как правило, дом строится в среднем один год. Однако вы не сможете потребовать возврата своих денег раньше, чем через 3 года. Став владельцем векселя, вы ждете, когда построят дом. При этом застройщик не имеет никаких обязательств по срокам перед вами, то есть если сдача дома затянется, вы не сможете требовать неустойку за просрочку.
Если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя, то срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру.
Согласно ГК РФ вексель — ничем не обусловленное обязательство. Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем, когда наступит срок погашения, вместо квартиры примет у вас вексель и вернет вам по нему деньги, которые вы платили, обычно без процентов либо с процентами, если они установлены. С учетом инфляции вы получите значительно меньше, чем платили.
Не исключено, что к моменту погашения векселя, т.е. когда у вас появится право требовать назад деньги, фирма-векселедатель вообще может исчезнуть.
Если вы все-таки решили приобрести вексель, то покупайте векселя со сроком погашения не больше года. Это позволит упрочить отношения с застройщиком и при необходимости вернуть свои деньги до того, как они окончательно обесценятся.
В настоящее время все больше набирают «обороты» споры, связанные с приобретением квартир в новостройках по предварительным договорам, в том числе оплаченным векселями. Споры касаются как возврата денежных средств, в связи с приостановлением или прекращением строительства, так и признания права собственности на жилые и нежилые помещения, приобретенные по предварительным договорам.
При наличии возникшего спора стоит помнить, что основной момент, подлежащий доказыванию — это те фактические отношения, в которые стороны предполагали вступить, заключая предварительный договор, в том числе оплачиваемый по векселю. Только при наличии доказанных данных обстоятельств, суд вправе занять позицию дольщика (соинвестора) как по предмету признания права на жилое помещение, так и по предмету взыскания оплаченных денежных средств, убытков, неустойки по законодательству о защите прав потребителей.
Указанные споры не имеют обширной и сложившейся судебной практики в настоящее время, нет обобщений и указаний Верховного суда РФ по данным делам, в соответствии с чем имеет существенное значение наличие опыта по данным спорам, подтвержденного решениями судов по аналогичным делам. В связи с указанным, не рекомендуем самостоятельно обращаться в суд, а прибегать к помощи юристов и адвокатов, имеющих значительный опыт рассмотрения аналогичных споров.

Настоящую статью подготовили старший юрист Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович и юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.

Источник: Дом и Закон

По всем вопросам, связанным с оформлением права собственности на недвижимость или взысканием денежных средств, оплаченных по договору на приобретение недвижимости, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:

Предварительный договор в долевом строительстве

Приобретение нежилого помещения по Предварительному договору

ПИК, ПИК-Регион, ПИК-риэлти: вексельная схема, предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи квартиры в Новостройке

Предварительный договор купли-продажи с оплатой по векселю

Расторжение предварительного договора

Продажа квартир на первичном рынке жилья по предварительному договору купли продажи (вексельной схеме)

О ПОСЛЕДСТВИЯХ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

Предварительный договор

Предварительный договор. Ошибки при заключении

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР В ОТНОШЕНИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ

Обеспечение по предварительному договору купли-продажи жилья

Предварительный договор аренды нежилых помещений

Обеспечение по предварительному договору купли-продажи

ВЕКСЕЛЬНАЯ покупка квартиры

СУ-155, вексельная схема, право собственности на квартиру

Что означает вексель в долевом строительстве

Продажа квартир на первичном рынке жилья по предварительному договору купли продажи (вексельной схеме)

взыскание вексельного долга по простому векселю

признание недействительным соглашения о новации вексельных обязательств

взыскание вексельного долга и расходов, связанных с оформлением протеста в неплатеже

Вексельный долг