Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Правовой навигатор Юрист он-лайн Совет АДВОКАТА Контакты Услуги
Главное меню
Новости
Инвестирование
Законодательство
Справочная информация


Мы в СМИ

Как не потерять новую квартиру?
Новую квартиру легко потерять, предупреждают юристы, если во время покупки невнимательно отнестись к проверке документов. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru» о том, какие ошибки допускают покупатели и к чему они могут привести. 
Как обманом родственников выселяют из квартиры?
С 2005 года, когда в силу вступил новый Жилищный кодекс, выселение буквально на улицу стало обычным делом. При этом есть категории граждан, выселить которых закон не позволяет. Однако непорядочные родственники находят способы их выписать. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru» о том, чего стоит опасаться пожизненным пользователям жилья.
Растет количество споров между рестораторами и гостями заведений общепита. Чем рестораны насолили москвичам?
В московских судах растет количество споров между рестораторами и гостями заведений общепита. Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» проанализировали судебную практику и выяснили основные причины взаимной неприязни
5 самых частых судебных конфликтов с соседями
По экспертным оценкам, около 10-15% судебных споров, связанных с применением жилищного и земельного законодательства, а также санитарно-эпидемиологических норм, возникают между соседями. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов проанализировал судебную практику, накопленную по таким делам, и рассказал «Недвижимости Mail.Ru», какие причины вызывают подобные разбирательства.
Когда честь, достоинство и деловая репутация не подлежат защите
Закон предусматривает право каждого гражданина требовать и от средств массовой информации, и от лица, распространившего не соответствующие действительности и порочащие сведения, в том числе и через суд, опровержение таких сведений. При этом далеко не всегда оскорбительные, унизительные, порочащие честь и доброе имя сведения могут приводить к наказанию тех лиц, от которых они исходят. Итак, в каких случаях честь, достоинство и деловая репутация не подлежат защите, рассказывает адвокат Олег Сухов


 Проблемные инвестиционные компании (Застройщики) СЕГОДНЯ

"КРОСТ"
ЗАО Энергостройкоплект М
ЗАО Астиком
ИСК Правильный выбор
ЗАО СК ДонСтрой
ГК Дружба
ЖСК Домиз
MIRAX GROUP (Миракс Групп)
ПИК Общее дело
ИК Кеми Финанс
Дон-Cтрой
Дружба компания
Астиком
Новый мир
ИСК Правильный выбор
Жилая сфера - ООО
ТЕМА НПП
АЛЬФА ДИЗАЙН - ООО
КТ Социальная инициатива и К
Стройметресурс
Град -Центр развития города
АТН
Жилье 21 век - ЗАО
СТРОЙИНДУСТРИЯ
ПСТ (ООО Промышленность Строительство Торговля)
РИКо (ЗАО Русская Инновационная компания)
ЗАО ДаблИнвест
ОАО СОГАЗ
ООО ВЕКТОР
НО Фонд Жилищная Социальная Ипотека
ЗАО Глобинвестстрой

Реклама
Яндекс.Директ

 

Мошенничество на рынке недвижимости: чем опасны офисы со скидкой

Опубликовать

В попытке сэкономить сбережения львиная доля покупателей пытается найти на рынке недвижимости объекты подешевле. Но, как правило, впоследствии «отличный вариант» оборачивается значительными проблемами, меньшая их которых — потеря денежных средств.

Когда недвижимость реализуют с существенным дисконтом — это очень серьезный сигнал для покупателей. Об этом свидетельствует судебная практика гражданского производства, а также практика уголовных дел расследуемых преступлений по составам мошенничества. Ведь «сбрасывать» ликвидное имущество с необоснованно высоким бонусом — это огромная глупость, но в дураков я не верю по определению, поэтому утверждаю, что не менее 9 из 10 выставляемых на реализацию офисов со скидкой — это «опасные» объекты, историю которых необходимо «изучать» очень и очень тщательно. Из собственного опыта могу привести несколько примеров последнего года, когда дешевая недвижимость при проверке действительно проявляло себя, как отчуждаемое с теми или иными нарушениями закона, что в результате приводит к изъятию его у добросовестного покупателя.

Пример первый

Ко мне пришли представители компании, которые планировали приобрести офис под коммерческие нужды, однако его стоимость была неоправданно низкой. Объект продавали за 1,5 млн. долларов при том, что его аналоги выставлялись за 2 млн. и тенденций к снижению не планировалось. Покупателей, безусловно, очень привлекало данное предложение, однако они не знали, как подстраховать свои риски.

Мы знакомились с правоустанавливающей документацией, в результате, выяснилось, что недвижимость была оформлена по решению суда. В Росреестре я получил информацию о том, что по одному и тому же судебному акту, по одному гражданскому делу, но в разное время было зарегистрировано два объекта недвижимости, что хоть и не является незаконным, но очень редко практикуется.

При проверке судебного дела был выявлен подлог документов, который заключался в следующем. Покупатель машиноместа в новостройке по договору инвестирования через суд признал за собой право собственности на небольшое такое машиноместо и жил себе припеваючи. После чего мошенники, получив на ознакомление указанное судебное дело, подменили в нем решение, вставив свое с указанием в нем огромного офисного помещения на уже другое постороннее лицо, и затем, сдав дело в канцелярию, попросили у ее работников две заверенные копии решения из данного дела, но только уже на  «свое» коммерческое помещение.

Данный подлог рано или поздно бы выяснился, а именно в тот момент, когда бы заявился действительный собственник офисного помещения, который пока не обращался в суд, выжидая оформления офиса в обычном внесудебном порядке.

Пример второй

Одна компания продавала коммерческое здание в Москве с бонусом в 30%, мотивируя скидку тем, что отчуждение больших объектов требует значительных скидок, что найти заинтересованных на столь дорогое имущество очень и очень сложно, а учредители организации намерены покинуть Россию и не желают долго искать потенциальных покупателей на их коммерческую недвижимость.

Ровно три минуты мне потребовалось, чтобы аргументировано разубедить покупателей в планируемом приобретении. Для этого я открыл базу судебных постановлений Арбитражного суда Москвы, нашел там по названию дело с участием организации продавца, прочитал определение, которое информировало о предмете спора, и сразу стало ясно, что надлежащий собственник недвижимости — Департамент имущества Москвы через короткое время отсудит предлагаемый к продаже коммерческий особнячок в свою пользу (изъятие имущества из чужого незаконного владения).

Пример третий

Обратившихся ко мне покупателей заинтересовали офисы в самом центре Москвы, около метро, причем с возможностью приобретения по отдельности небольшими площадями от 10 до 25 м² При этом стоимость была даже ниже жилой недвижимости. Ну, просто сказочное предложение. Однако я в сказки не верю, а потому посмотрел, что из себя представляет здание, огромное количество офисных помещений в котором отчуждалось в спешном порядке. У самого метро, очень древнее — и это меня привело к мысли, где необходимо искать нужную информацию. В местной управе я получил планы сноса объектов в районе, где черным по белому фигурировал уже знакомый мне адрес.

Для юридически не сведущих поясню, что при изъятии перед сносом нежилых помещений их собственники вправе рассчитывать только на рыночную компенсацию помещений, которая учитывает в себе, в том числе и степень износа здания. Соответственно, цена изымаемых объектов недвижимости в любом случае будет до 30% меньше от стоимости, по которой предлагается на общем рынке, в том числе и моим клиентам.

Пример четвертый

Ко мне обратилась организация, которая хотела купить здание под медицинский центр, расположенное прямо рядом с метро. Подозрение вызывал тот факт, что оно продавалось полностью целиком. И не сказать, что его цена была низкой, с учетом большого метража стоимость была обычной, но собственник имел возможность реализовать здание по частям, по офисам и получил бы на 50% больше.

Ознакомившись с документами, я убедился, что сооружение представляет собой не объект недвижимости, а объект некапитального строительства и возведен на земле, предоставленной в краткосрочную аренду. Указанные обстоятельства однозначно свидетельствовали, что рано или поздно или управа, или префектура, или департамент имущества города Москвы обратятся в суд с требованиями об освобождении земельного участка и сносе данного объекта некапитального строительства. По привычке я ознакомился с текучкой дел Арбитражного суда, и меня не удивило уже находящееся на рассмотрении исковое заявление, поданное против собственника с теми же требованиями, что я привел выше.

На что следует обращать внимание в предложениях со скидкой

Объект продажи

Чем более ликвиден объект недвижимости: месторасположение, планировка, площадь, состояние дома, тем меньше оснований для снижения его цены.

Продавец недвижимости

Гражданин какого региона, субъекта федерации, социального статуса продает недвижимость? Весьма странно, когда какой-то приезжий из деревни имеет квартиру, а тем более, в центре Москвы и продает ее со скидкой. Продавец должен предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Так как, если он там состоит, то сделка может быть признана недействительной в связи с ограниченной вменяемостью продавца. Если собственником отчуждаемого имущества является организация, то проверке подлежит вся история оформления объекта недвижимости на такую компанию, и, что очень важно, механизм планируемого его отчуждения во избежание дальнейших притязаний учредителей, что будут утверждать об отсутствии правомочий генерального директора, подписавшего договор, или отсутствия общего собрания акционеров, подтверждающего одобрение крупной сделки.

Правоустанавливающие документы и срок их действия

Документы, связанные с дарением, приватизацией, решением судов, то есть, подтверждающие безвозмездную передачу имущества, подлежат особенно тщательной проверке. Возмездные договоры, в том числе купли-продажи, со сроком более трех лет, исследуются «спокойней». При предоставлении дубликатов документов объект недвижимости требует особого юридического подхода.

Приобретение недвижимости по доверенности

Такую схему я бы вообще рекомендовал исключить. Надо заметить, что представители собственника могут многое рассказать о сделке: своим внешним видом, манерой общения, другим. Сразу должно насторожить, если представители продавца не демонстрируют подлинники тех или иных документов. Кроме того, отрицательным обстоятельством является отсутствие самого собственника и скрытие его личной персоны от покупателя.

 

По всем вопросам мы рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам:

+7 (495) 64 - 911 - 65 

+7 (495) 649 - 41 - 49 

+7 (495) 763 - 90 - 66

Электронный адрес: uristMoscow@yandex.ru
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно свой вопрос Вы можете оставить в разделе «ЮристОнЛайн»

 

15.03.2012

Добавить комментарий

ФИО: 
E-mail: 
Тема: 
Комментарий: 
Оценка:   
 
 
 
 
 
Код подтверждения:

Совет АДВОКАТА


© «Dom-i-zakon.ru» «Первый Столичный Юридический Центр» (2006-2007).
Все материалы, размещенные на сайте, являются собственностью компании «Первый Столичный Юридический Центр».
Копирование материалов с сайта, полностью или частично, без разрешения компании «Первый Столичный Юридический Центр» ЗАПРЕЩЕНО и будет преследоваться по закону.