ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Оформление права собственности на квартиру

Спорной проблемой является порядок оформления возникновения права собственности на вновь возводимый строительный объект. Как известно, одним из оснований возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание. Для недвижимых вещей момент, с которого право собственности на вещь считается существующим юридически, является государственная регистрация прав на эту вещь. Так, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Это значит, что с момента фактического завершения строительства объекта до признания его в качестве объекта права собственности на недвижимость нужен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации права собственности на него.
ГК не указывает на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество как обязательный признак недвижимого имущества. Вопрос о том, с какого момента и у кого возникает право собственности на вновь возводимый строительный объект не решен в действующем законодательстве достаточно четко. Таким образом уже созданный и принятый заказчиком объект недвижимости до момента государственной регистрации не имеет собственника. Соответственно, последний не несет бремя содержания имущества, находящегося в собственности (уплата налогов и т.д.). Это особенно актуально для жилых домов, принадлежащих гражданам. Известны многочисленные случаи, когда на уже построенные коттеджи и дачи не регистрируется право собственности. В некоторых случаях объекты недвижимости умышленно не достраиваются, с тем чтобы иметь формальные основания для того, чтобы их не регистрировать.
В судебной практике были зафиксированы случаи, когда юридические лица обращались в суды с требованием об установлении юридического факта владения вновь созданного объекта недвижимости на том основании, что это необходимо заявителю для регистрации права собственности. Более того, суды удовлетворяли подобные иски, однако, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации после сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке. До такой регистрации право собственности на объект недвижимости возникнуть не может, и, следовательно, для установления юридического факта владения объектом недвижимости оснований нет. По существу, в таких случаях заявляется требование о признании права собственности, которое может быть рассмотрено в исковом производстве, но не в порядке установления юридического факта.
Созданный объект недвижимости (право собственности на который не зарегистрировано) нельзя рассматривать как совокупность строительных материалов, поскольку в него надо включать стоимость произведенной работы, имущественные права на земельный участок и т.д. В ГК применяется термин «объект строительства», который лучше всего подходит к данной ситуации. Такой объект строительства может быть предметом договоров страхования, охраны, однако, до государственной регистрации он не может быть объектом права собственности на недвижимость.
Если речь идет об обычном договоре подряда, то у заказчика право собственности на объект строительства возникает с момента передачи объекта подрядчиком. В частности, Президиум ВАС РФ при рассмотрении конкретного дела указал, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства».
Что касается законченного строительством объекта, но не переданного подрядчиком заказчику, то из анализа действующего законодательства можно сделать вывод о том, что у подрядчика права собственности на него нет. Так, подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком. Если бы подрядчик был собственником, то не было бы необходимости специально переносить на него риск случайной гибели.
Наконец, у подрядчика есть право на удержание результата работы. Вряд ли законодатель стал бы предоставлять такое право подрядчику, если бы считал его собственником объекта строительства.
Еще более сложная ситуация возникает в тех случаях, когда в создании объекта недвижимости принимает участие инвестор и, соответственно, можно применить законодательство об инвестиционной деятельности. Проблема возникает вследствие того, что понятия «инвестор» и «заказчик», то есть лицо, которому подрядчик передает результат выполненной работы, при заключении инвестиционных договоров не всегда совпадают. В настоящее время единственным общероссийским правовым актом, который регулировал бы оформление права собственности инвесторов на вновь возводимые объекты недвижимости, является Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Согласно Закону основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, основанием государственной регистрации возникновения права собственности инвестора (участника долевого строительства) помимо самого факта создания объекта недвижимости является указанный в Законе набор юридических фактов и документов, которые передаются в регистрирующие органы.

Настоящий материал подготовлен юристами Черновой Натальей Владимировной и Суховым Олегом Владимировичем.                Источник: www.dom-I-zakon.ru

По всем вопросам, связанным с оформлением права собственности на квартиру, жилой дом вы можете записаться на прием к специалистам по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49
Внимание! Консультация платная.

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:

Оформление права собственности на нежилые помещения

Оформление права собственности на жилые помещения

ул. Милашенкова д.1. Оформление права собственности в судебном порядке по Милашенкова 1

ЖК ПРЕЗИДЕНТ: Жилой комплекс «Президент» — оформление права собственности

ул. Толбухина, вл. 11, корп. 2. Оформление права собственности на квартиры

Регистрационная палата. «О сокращение сроков оформления права собственности г.Москвы на жилые помещения» ПП г.Москвы от 25.11.2003г. № 975