Обсуждаемый законопроект предлагает вменить застройщикам в обязанность страхование своей ответственности перед дольщиками через Общество взаимного страхования.

Покупка квартиры в новостройке: правила безопасности

Покупка жилья на «вторичном» рынке таит в себе множество подводных камней. Однако, новостройки тоже могут преподнести неприятный сюрприз и 100% безопасность сделки гарантировать нельзя. Особенно, если На что же нужно обратить особое внимание и как обезопасить себя от нечистоплотных продавцов? Вот советы от адвоката Олега Сухова

Разводы: как делить квартиру - вторая серия. Рассматриваем ситуации: жилплощадь, которую нельзя «распилить»; кому из супругов отпишут новостройку, оплаченную до свадьбы; надо ли, расставшись с женой, сразу же покупать недвижимость

Несколько дней назад наш журнал начал разговор о разводах – естественно, в свете нашей тематики, то есть — недвижимости. В первой статье мы рассмотрели вопросы о том, как менять квартиру плательщику алиментов; что происходит, если у разводящихся супругов остается непогашенный ипотечный кредит; а также пробежались вкратце по содержанию брачного договора. Сегодня – ряд других тем.

Как аферисты обманывают пенсионеров

В последнее время обман пенсионеров стал одним из самых излюбленных видов афер разнообразных мошенников, пользующихся доверчивостью и неопытностью лиц преклонного возраста. Увы, пожилые люди то и дело не следуют одному из главных правил: быть всегда начеку. И часто пускают аферистов на порог. К каким предложениям стоит отнестись с недоверием, читайте в сегодняшней статье. О том, как обманывают пенсионеров, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Договор с агентством недвижимости: основные моменты и подводные камни, Журнал "Галерея недвижимости"

Проблемные инвестиционные компании (Застройщики) СЕГОДНЯ

"КРОСТ"

ЗАО Энергостройкоплект М

MIRAX GROUP (Миракс Групп)

КТ Социальная инициатива и К

Стройметресурс

Град -Центр развития города

АТН

Жилье 21 век - ЗАО

СТРОЙИНДУСТРИЯ

ПСТ (ООО Промышленность Строительство Торговля)

РИКо (ЗАО Русская Инновационная компания)

ЗАО ДаблИнвест

ОАО СОГАЗ

ООО ВЕКТОР

НО Фонд Жилищная Социальная Ипотека

ЗАО Глобинвестстрой Юридическая помощь

Яндекс.Директ

Перевозка рояля.

move-it.ru

Покупка квартиры на стадии строительства

Опубликовать

В Мой Мир

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Покупка квартиры на стадии строительства

В настоящий момент довольно распространена покупка квартир на стадии строительства. Однако это нередко связано с риском стать обманутым соинвестором. Прежде всего, рассмотрим возможные проблемы, которые возникают при покупке квартиры в новостройке:
1. Строительство не начинается, проектная документация отсутствует.
2. Строительство не начинается, проектная документация имеется.
3. Строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, нет всей необходимой проектной документации.
4. Строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, проектная документация имеется.
5. Строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию.
6. Строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности.
7. Двойная продажа.
Впервые ясность при разрешении споров, возникших при покупке квартиры на стадии строительства, каким образом рассматривать подобные дела, была внесена после принятия Верховным Судом РФ Обобщения практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
В соответствии с ним, если установлено, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче квартиры в собственность, а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, подлежит применению Закон РФ «О защите прав потребителей». Указанный Закон предоставляет гражданину серьезные гарантии защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору и широкие возможности по реализации этих прав.
Проще всего, когда ваш дом достроен и сдан в эксплуатацию. Многие соинвесторы страдают от отсутствия права собственности на квартиры во вновь построенном доме, но эти недостатки решить проще и дешевле всего. Независимо от названия договора, который заключен с соинвестором, право собственности признается на основании 218 статьи ГК РФ.
Дом может быть не сдан в эксплуатацию, но право собственности на него признать все равно можно. По аналогичным делам юристами нашего Центра накоплен значительный опыт как в районных суда, так и в Арбитражном суде города Москвы и Московском городском суде.
В случае, если дом не строиться, в суд можно обратиться с исковыми требованиями о взыскании убытков и неустойки, т.е. взыскать не оплаченную по договору сумму, а денежные средства в размере рыночной стоимости на день обращения в суд.
Согласно ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Но при этом законом или договором могут быть предусмотрены следующие случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.
В настоящем случае при возникновении правоотношений, регулирующихся Законом «О защите прав потребителей», убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки, установленной законом или договором.
Убытки при расторжении договора определяются в виде разницы между ценой, установленной договором, и ценой на момент удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.
Если обратиться к положениям Закона «О защите прав потребителей», то при нарушении строительной компанией установленных договором сроков выполнения работы он должен уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере 3% цены выполнения работы.
Основной же проблемой при покупке квартиры на стадии строительства является двойная продажа. При приобретении квартир на первичном рынке недвижимости, будь то договор инвестирования, соинвестирования, предварительный договор, договор долевого участия или уступки права требования, отсутствует гарантированный механизм, в соответствии с которым можно застраховаться от двойных продаж. Даже с крупными и известными Застройщиками не редко встречаются двойные, тройные продажи. Учетная регистрация имеет определенные плюсы в отношениях с двойными продажами, но не гарантирует от их избавления на сто процентов.
Федеральный закон № 214 Об участии в долевом строительстве жилья предусматривает обязательную регистрацию договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы. Если на данную квартиру уже заключен договор, второй договор на нее он уже не зарегистрирует. Таким образом, риск «двойных продаж» минимален. Проблема в том, что Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года.
Наибольшие гарантии от «двойных продаж» дает дольщикам договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его объект, сроки строительства, права и обязанности сторон и другие условия. Если квартира уже кому-то продана, дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту.
Стоит отметить, что в настоящее время большинство Застройщиков избегают заключать договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (договор соинвестирования, переуступка права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи). Соответственно Вы рискуете попасть под «двойную продажу» при использовании застройщиком следующих схем привлечения денежных средств: при использовании вексельной схемы дольщику выдается вексель, в котором содержится обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой и заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. При такой схеме права на квартиру нигде официально не закрепляются: ни в Префектуре, ни в Департаменте, ни в Администрации. Провести учетную регистрацию такого договора нельзя. Часто застройщики, получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, то есть, передают эти квартиры дальше — гражданам или юридическим лицам. Покупка квартир у таких компаний как раз и связана с риском «двойных продаж».
Прежде, чем покупать квартиру на стадии строительства, советуем Вам обратиться к независимым юристам, которые проведут юридическую экспертизу договоров, а также смогут проверить репутацию компании-застройщика. Более того, необходимо проверить у Застройщика правоустанавливающую документацию на объект строительства, а так же бухгалтерские документы, если квартиры продаются по уступкам права требования или не у первоначального Застройщика.