ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Какие возможны риски для юридического лица, при заключении им соглашения по уступке права требования на аренду нежилых помещений, в соответствии с которым данное юридическое лицо, как новый арендатор, приобретает права и обязанности по Договору на аренду нежилого фонда, заключенного первоначальным арендатором с Комитетом по управлению имуществом города Москвы.
В качестве анализируемого договора ПС Юр. Центр исследовало Договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (Арендодатель) и предприятием (Балансодержатель) в эксплуатации которого находится нежилой фонд, ГП Дирекция единого заказчика с одной стороны и Общественным благотворительным фондом, с другой стороны.
1. В соответствии с рассматриваемым Договором на аренду нежилого фонда, Арендатор обязан использовать нежилые помещения только по их целевому назначению в качестве использования под служебные цели. Новый Арендатор приобретает те же самые права по договору уступки права требования.
Под указанными обязательствами Арендатора понимается использование арендуемых помещений только в соответствии с основной деятельностью первоначального Арендатора, на это необходимо обратить внимание новому Арендатору, если основной деятельностью и целью использования арендованных помещений предполагается иное. Уступка права требования не предполагает иной предмет договора и не дает возможность новому Арендатору выйти за пределы первоначального Договора аренды.
2. В соответствии с Договором на аренду нежилого фонда Арендатор вправе сдавать в субаренду арендуемые помещения только с предварительного согласия Арендодателя. Новый Арендатор должен обратить особое внимание на данное положение Договора в силу прямой заинтересованности заключения Договора переуступки прав для заключения в будущем договоров субаренды, а не использования помещения для работы своих сотрудников.
При нежелании Арендодателя по использованию нежилых помещений Арендатором с целью получения прибыли как передаваемых в субаренду третьим лицам, Арендодатель вправе не давать согласия на заключение договоров субаренды, что приведет к невозможности использования Арендатором недвижимого имущества под приобретаемые цели (о чем свидетельствует судебная практика: Решение Арбитражного суда г. Москвы Дело N А40-1878/06-89-17). При таких обстоятельствах договор уступки права требования для нового Арендатора теряет весь смысл.
3. В соответствии с Договором на аренду нежилого фонда арендная плата подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 м² строительства. В соответствии с уступкой права требования данные правила распространяются на нового Арендатора.
При этом стоит помнить, что только указанные условия по оплате аренды при заключении Договоров аренды, заключаемых с органами государственной власти или органами государственной власти субъекта федерации, возможны при аренде государственного или муниципального имущества в городе Москве.
В настоящее время Департамент имущества города Москвы (бывший Комитет по управлению имуществом г. Москвы) на основании Постановлений Правительства г. Москвы ежегодно обращается к Арендаторам недвижимого имущества с предложением об изменении объемов и сроков оплаты арендуемого ими имущества. С указанным предложением Департамент имущества обращается так же к Арендаторам, приобретшим права требования по Договору уступки. В случае отказа от подписания Дополнительного соглашения об изменении условий оплаты, Департамент имущества вправе обратиться в суд с указанными требованиями. Данные факты подтверждены судебной практикой, в соответствии с которой требования Арендодателя суд всегда удовлетворяет. Помимо изменения условий по оплате арендованного имущества Департамент имущества вправе взыскать в судебном порядке убытки по недоплате арендных платежей, в том числе с Арендаторов, заключивших Договор уступки права на аренду нежилого помещения. (Федеральный Арбитражный суд Московского округа Дело N КГ-А40/2177-04; Девятый Арбитражный апелляционный суд Дело N 09АП-14402/2006-ГК).
В среднем размер арендной платы увеличивается в 1,3 раза ежегодно.
4. В соответствии с Договором на аренду нежилого фонда при проведении капитального ремонта дома Арендатор обязан принимать долевое участие в финансировании ремонта. Данное обязательство распространяется так же на Арендаторов, приобретших право аренды по договору уступки права требования. Подписывая соглашение по переуступке прав Арендатора, последний берет на себя обязательства по финансированию капитального ремонта за свой счет в соответствующей части ст. 616 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать от Арендатора финансирование капитального ремонта арендованного имущества в силу приобретение прав по уступке права требования от предшествующего Арендатора. Данные обязательства Арендатора подтверждает судебная практика: Постановление Арбитражного суда г. Москвы Дело N А40-2543/03-59-24.
5. В соответствии с Договором на аренду нежилого фонда Арендатор обязан в случае принятия решения Правительством Москвы о реконструкции или сносе арендуемого здания освободить арендуемое помещение в течение трех месяцев после получения уведомления об этом от Арендодателя.
Рекомендуем при заключении договора уступки права требования согласовать с Арендодателем следующие условия: В случае реконструкции или сноса арендуемого здания Арендатору должно быть предоставлено иное аналогичное нежилое помещение в том же округе города Москвы по распорядительному документу Правительства Москвы или Департамента имущества города Москвы до освобождения арендованного имущества.
В случае заключения Договора уступки права требования из Договора аренды на первоначальных условиях, Договор будет считаться прекратившим свое действие, а Арендатор подлежащим выселению с момента принятия соответствующего решения Правительством города Москвы.
Данные выводы подтверждает судебная практика, а именно:
Постановление по делу N КА-А40/8982-06 Федерального Арбитражного суда Московского округа;
Постановление по делу N КГ-А40/5620-07 Федерального Арбитражного суда Московского округа.

По итогам анализа уступки права требования по Договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, Первый Столичный Юридический Центр полагает заключение Соглашения по уступки прав и обязанностей Арендатора с целью не использования нежилых помещений под аренду самим Арендатором, а с целью приобретения под сдачу в субаренду третьим лицам, достаточно рискованным, тем более, что права по уступке приобретаются на возмездной основе.

Автор статьи: Сухов Олег Владимирович. Источник: Дом и Закон

По всем вопросам, связанным с получением консультаций или представления интересов в суде, можно записаться на прием к юристам и адвокатам нашего Центра по телефонам:

(495) 64 - 911 - 65 или (495) 649 - 41 - 49 

Внимание, консультации платные.

Так же Вы можете задать свой вопрос адвокатам бесплатно в разделе юрист он-лайн ЗАДАТЬ ВОПРОС

Также с аналогичной информацией рекомендуем ознакомиться на нашем сайте, перейдя по ссылкам ниже:

Уступка права требования

Договор переуступки права требования

заявление купли-продажи (переуступки) права аренды земельного участка, внесение его в уставный капитал, в простое товарищество

Как правильно заключить договор переуступки права

о процессуальном правопреемстве в связи с переуступкой права требования

о признании ничтожным договора переуступки прав

о признании недействительной сделки по переуступке прав на зачет задолженности

Особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования

переуступка права долевого участия в строительстве

о признании недействительным договора переуступки прав требования

о признании недействительной сделки по переуступке прав на зачет задолженности

о взыскании задолженности и неустойки по договору о переуступке прав требования кредитора

о признании недействительной сделки по переуступке прав на зачет задолженности

о признании ничтожным договора переуступки прав

о признании ничтожным договора переуступки прав

Уступка (переуступка) права требования: документы, удостоверяющие право требования

Переуступка права долевого участия в строительстве

Признание недействительным договора о переуступке прав на патенты

Признание недействительным договора о переуступке прав на патенты

Признание ничтожным договора переуступки прав на обыкновенные бездокументарные именные акции открытого акционерного общества и применение последствий недействительности указанной сделки

Признание недействительным договора о переуступке прав на патенты

Признание ничтожным договора переуступки прав на обыкновенные бездокументарные именные акции открытого акционерного общества и применение последствий недействительности указанной сделки

Переуступка права на квартиру

Договор переуступки права требования

Признание незаключенным соглашения о переуступке прав по инвестиционному контракту (договору) на строительство объекта недвижимости жилищного назначения