Превращение квартиры в хостел законно или нет? Что необходимо знать будущему бизнесмену, желающему превратить квартиру в мини-гостиницу «Хостел»?

Повальное превращение квартир в Хостелы у собственников и жильцов многоквартирных домов ничего, кроме как раздражение и ненависть к собственнику, сделавшему из квартиры самую настоящую гостиницу, вызывать не может. Чисто по «житейски» таких людей понять можно, кому может понравиться, что в твоем доме изо дня в день появляются все новые и новые люди, в большинстве своем иностранцы-туристы, или еще хуже нелегалы эмигранты, из бывших стран СССР, приехавшие на заработки в РФ. Соседство с такими личностями мало у кого вызывает доброжелательные отношения. Однако если посмотреть с другой стороны, в появлении Хостелов есть и положительные моменты. Поскольку стоимость проживаниях в Хостелах на порядок ниже стоимости проживания даже в самой дешевой гостинице, доступность хостелов привлекает в нашу страну туристов. Поэтому Хостелы безусловно нужны, но их открытие должно быть строго регламентировано законом.

В настоящее время, ни жилищное, ни гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений к помещениям, в которых может быть оборудован Хостел, как и не содержит каких-либо требований, которым он должен отвечать. Более того, в жилищном и гражданском законодательстве на данный момент отсутствует само понятие «Хостел». Отсутствие законодательного закрепления понятия «Хостел» привело к тому, что даже юристы, прокуроры и судьи не могут прийти к единому мнению, что такое хостел: является ли он общежитием, т.е. жилым помещением, или все же Хостел это мини-гостиница, которая в соответствии с действующим законодательством не является жильем, поэтому размещение хостела в квартире противозаконно!

К вопросу о законности размещения Хостела в квартире, не переведенной в нежилой фонд?

Если исходить из принципа, что не запрещено, то разрешено, то чисто теоретически любой собственник жилого помещения-квартиры вправе создать Хостел, для чего ему потребуется немного переоборудовать квартиру, предварительно согласовав план и получив на это в Мосжилинспекции разрешение на перепланировку, закупиться мебелью, постельными принадлежностями и оборудовать общее место отдыха для постояльцев. Такой позиции придерживается большинство юристов, обосновывающих свою позицию положениями ст.ст. 209, 672 ГК РФ, предоставляющих право собственнику помещения распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. При этом, приверженцы такой позиции указывают, что для открытия Хостела вовсе не обязательно переводить жилое помещение в нежилой фонд, достаточно лишь получить на общем собрание собственников помещений в МКД согласие не менее чем ⅔ голосов от общего числа собственников помещений.

Однако такую позицию, на мой взгляд, нельзя признать состоятельной по следующим причинам.

Во-первых, Хостел общежитием не является! Хостел — это молодежная мини-гостиница, являющаяся коллективным средством размещения. Несмотря на то, что Жилищный и Гражданский кодексы РФ не знают, что такое Хостел, понятие Хостела содержится в Национальном стандарте Российской Федерации «Туристские услуги. Средства Размещения. (ГОСТ Р 51185-2008)», утвержденном Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 18 декабря 2008 года № 518-СТ и введенным в действие с 1 июля 2009 года. В соответствии с п. 3.2. Национального стандарта РФ к коллективным средствам размещения относят: гостиницы, апартотели, сюит-отели, мотели, молодежные гостиницы (хостелы) и т.д.

Как известно, здания гостиниц к жилому фонду не относятся, они являются нежилыми помещениями, предназначенными не для проживания, а для временного пребывания граждан. Размещение гостиниц в зданиях, относящихся к жилому фонду, строго запрещено. Хостел на все 100% является молодежной мини-гостиницей, так как основной контингент Хостела это молодые люди-туристы, которым не так важен статус гостиницы или удобство проживания в ней, как месторасположение к историческим местам города и возможность дешево переночевать. Кроме того и в Европейском понимании Хостел это именно средство размещения (гостиница), предоставляющая своим постояльцам спальное место (койко-место) без дополнительных удобств. Поэтому говорить о том, что хостел не является видом гостиниц, как минимум абсурдно.

В соответствии с действующим жилищным законодательством (ст. 17 ЖК РФ) жилое помещение (квартира, комната, жилой дом) предназначены исключительно для проживания граждан. Использование жилого помещения в коммерческих целях носит ограниченный характер. Жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (прежде всего речь идет о такой деятельности как: адвокатская, художников, дизайнеров, портных и т.п.), если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Размещение в жилом помещении (жилом доме, квартире, комнате) промышленных производств не допускается.

Обязательным условием использования жилого помещения является соблюдение законных прав и интересов соседей. Указанное условие одновременно является условием, ограничивающим право собственника помещения, распоряжаться им по своему усмотрению не считаясь с интересами других собственников квартир.

Таким образом, правомочия собственника имущества, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, применительно к жилым помещениям носят ограниченный характер, общие правила гражданского законодательства применяются к жилищным правоотношениям только в том случае, если они не урегулированы жилищным законодательством, в связи с чем, положения ЖК РФ регулирующие правоотношения по использованию и распоряжению жилыми помещениями имеют большую юридическую силу, чем положения ГК РФ.

Использование собственником принадлежащего ему жилого помещения не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Деятельность по оказанию гостиничных услуг предполагает круглосуточное оформление потребителей, прибывающих в гостиницу и убывающих из нее. Вполне очевидно, что подобный режим функционирования «квартиры-гостиницы» практически исключает для собственников соседних жилых помещений покой и тишину в вечернее время суток. Между тем законодательство субъектов РФ запрещает совершение действий, нарушающих тишину и покой окружающих, в период с 23 часов до 7 часов, за исключением спасательных, ремонтно-восстановительных и других неотложных работ. Несоблюдение указанного запрета является основанием для привлечения к административной ответственности.

Нарушение покоя граждан в ночное время это самое малое, что можно ожидать от постояльцев Хостела. Функционирование «квартиры-гостиницы» в составе многоквартирного жилого дома может повлечь дополнительные расходы для собственников других помещений, связанные с оплатой потребленных коммунальных ресурсов. При отсутствии у собственников индивидуальных приборов учета размер платы за некоторые коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов и пр.) рассчитывается с учетом нормативов потребления данных ресурсов на одного гражданина. Количество проживающих в жилом помещении граждан определяется по данным регистрационного учета. В «квартире-гостинице“, как правило, зарегистрирован лишь один гражданин (собственник или кто-либо из членов его семьи). Фактически же подобные квартиры могут заселяться большим количеством граждан. В результате искажается принцип пропорциональной оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме потребленных ими коммунальных услуг, что влечет повышенное бремя содержания на соседей, что бесспорно нарушает их права.

В силу ст. 22 ЖК РФ и Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51185-2008, утв. Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 N 518-ст деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

За систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, нецелевое использование жилого помещения собственник в силу ст. 293 ГК РФ может лишиться своей квартиры, если после предупреждения органа местного самоуправления об устранении допущенных нарушений, собственник продолжит нарушать права и интересы соседей, или использовать жилое помещение не по назначению.

Более подробно о нецелевом использовании жилого помещения говорит Пленум Верховного суда РФ в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, который разъяснил:

«Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; совершение иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.)».

Незаконность размещения Хостела в квартире, не переведенной в нежилой фонд, подтверждается и судебной практикой:

Решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 17 ноября 2011 г.:

Судом установлено, что Кресс Т. А., являясь собственником жилых помещений в коммунальной квартире, не переведя помещения из жилищного фонда, использует данные жилые помещения не по назначению, а как гостиницу. Согласно ст. 17 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных ПП РФ N 25, собственник жилого помещения в многоквартирном доме пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ.

В соответствии с п. 10 ПП ВС РФ N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ. Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (ст. 7.21, ст. 7.22 КоАП РФ), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

Ст. 293 ГК РФ гласит, что если собственник жилого помещения использует его не по назначению, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения (абз. 1). Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (абз. 2).

Истец в исковом заявлении ссылается на то, что Кресс Т. А., несмотря на предупреждения администрации г. Иркутска, привлечение ее к административной ответственности, продолжает нарушать закон, используя жилые помещения не по назначению, а как гостиницу, размещение которой в жилом многоквартирном доме не согласовано и не разрешено. Данное использование квартир нарушает права и интересы соседей — других жильцов данного многоквартирного дома.

Таким образом, из анализа всех исследованных доказательств судом установлено, что спорные помещения являются жилыми, в установленном законом порядке не переведены в нежилые. Собственник названных помещений Кресс Т. А. самовольно, без получения разрешения уполномоченных органов, осуществила перепланировку в данных жилых комнатах, использует переоборудованные помещения не по назначению — в качестве комнат отдыха (гостиницы), то есть для временного пребывания в них иных граждан. После вынесения администрацией г. Иркутска предписания об устранении существующих нарушений Кресс Т. А. названное предписание без уважительных причин не исполнила, по настоящее время продолжает использовать спорные жилые помещения не по их назначению.

Следовательно, иск администрации г. Иркутска о продаже жилых помещений N 17, 18, 19 подлежит удовлетворению в полном объеме.

Здесь стоит отметить, что соседи не обладают правом обращения в суд с иском об изъятии жилого помещения у собственника, допустившего нецелевое использование и нарушение правил пользования жилым помещением, такое право принадлежит только органу местной администрации. Поэтому для того, чтобы такая мера, как изъятие жилого помещения и продажа его на публичных торгах была применена к нерадивому собственнику, соседям нужно очень постараться и в прямом смысле «завалить» жалобами различные надзирающие органы (Мосжилинспекцию, органы Пожнадзора и т.д.)

Но на самом деле, лишение права собственности и изъятие квартиры у лица, сделавшего из своей квартиры мини гостиницу (Хостел) это крайняя мера, на мой взгляд, лишение права собственности за нецелевое использование квартиры уместно только в том случае, если помимо нарушений прав и законных интересов соседей, собственником нарушены иные нормы и правила пользования жилым помещением, к примеру, противопожарные или санитарно-эпидемиологические. В случае, если действия лица, сделавшего из своей квартиры Хостел нарушают только интересы соседей, то наиболее справедливым и гуманным наказанием для него является запрещение такой деятельности, проще говоря, закрытие Хостела.

Судебная практика:

Московский городской суд апелляционным определением от 24 декабря 2013 года по делу № 11-42653 признал законным и обоснованным решение Хамовнического районного суда г. Москвы об удовлетворении иска ТСЖ «Дом на Знаменке» к собственнику квартиры, организовавшему Хостел об устранении нарушений порядка использования жилого помещения – квартиры.

Судами обеих инстанций было установлено:

ТСЖ «Дом на Знаменке» и М. обратились в суд с иском к Н. об устранении порядка использования жилого помещения, мотивируя исковые требования тем, что Н., являясь собственником квартиры N***, расположенной в жилом доме по адресу: ***, передала данное жилое помещение ООО «Марибос» для создания и функционирования гостиницы – Хостела на основании договоров аренды. По мнению истцов, действия ответчика Н. по организации гостиничных услуг в жилом помещении, расположенном по адресу ***, нарушают права и законные интересы жильцов д. *** по ул. *** г. Москвы и положения действующего законодательства.

Истцы просят суд обязать Н. устранить нарушения порядка использования жилого помещения по адресу: ****, путем запрета осуществления деятельности по оказанию гостиничных услуг по адресу: ****.

В судебное заседание истец М., представители истцов явились, исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Представители ответчика и третьего лица ООО «Марибос» в судебное заседание явились, просили исковые требования оставить без удовлетворения, мотивируя тем, что никаких нарушений прав жильцов д. *** по ул. *** г. Москвы и положений действующего законодательства допущено не было.

Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от *** года постановлено:

«Обязать Никифорову *** *** устранить нарушения порядка использования жилого помещения по адресу: ****путем запрета осуществления деятельности по оказанию гостиничных услуг по адресу ****».

Об отмене указанного решения по доводам апелляционной жалобы просит по доводам апелляционных жалоб представитель ответчика *** Г.Н. и третьего лица ООО «Марибос» — генеральный директор ООО «Марибос“ *** Ю.В.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика — генерального директора ООО «Марибос» *** Ю.В., представителей третьего лица ООО «Марибос» — генерального директора *** Ю.В. и по доверенности *** В.В., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя истца ТСЖ «Дом на Знаменке“ *** С.С., представителя истца М.-**** Б.И., возражавших против апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Судом установлено, что собственником квартиры N 16, расположенной по адресу: ***, является Н., которая является единственным лицом, зарегистрированным по данному месту жительства.

Как следует из материалов дела, в указанном жилом помещении осуществляется деятельность по оказанию гостиничных услуг, а именно: квартира N *** предоставлена гражданам РФ и иностранцам для временного проживания (л.д. ****-***).

Данное жилое помещение было предоставлено Н. третьему лицу в пользование на основании договоров аренды N*** от ***г. и N*** от ***г., пунктами *** которых предусмотрено, что ответчик дает свое согласие на использование данного жилого помещения в качестве хостела.

В силу ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

В соответствии со ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В силу п. 3.2.5 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51185-2008, утв. Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 N 518-ст молодежная гостиница (хостел) это предприятие, предоставляющие услуги размещения и питания, управление которыми осуществляется некоммерческой организацией; проживание — в многоместных номерах, питание — с ограниченным выбором блюд и/или наличие оборудования для самостоятельного приготовления пищи; предоставление дополнительных услуг, включая развлекательные и образовательные программы, в основном для молодежи.

Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 N 490, гостиничные услуги направлены на удовлетворение потребностей граждан во временном проживании, т.е. размещении в номере.

В соответствии со ст. ст. 209, 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для постоянного проживания. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

По смыслу п. 2 ст. 17 ЖК РФ собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д.

Следовательно, использование собственником принадлежащей ему квартиры, а также иными лицами предоставленных им квартир в качестве гостиничного номера или для организации хостела, т.е. для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ.

В силу ст. 22 ЖК РФ и Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51185-2008, утв. Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 N 518-ст деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Разрешая данный спор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае в нарушение требований действующего законодательства перевода квартиры N *** в нежилое помещение произведено не было, ответчиком нарушаются права и законные интересы жителей д. **** по ул. **** г. Москвы, поскольку Н. было допущено проживание в принадлежащей ей квартире неустановленного количества лиц, пользующихся коммунальными услугами, не зарегистрированных по месту жительства при отсутствии приборов учета.

При указанных обстоятельствах суд пришел к верному выводу, что в нарушение ст. ст. 209, 288 ГК РФ, ст. ст. 17, 22, 30 ЖК РФ, Правил пользования жилыми помещениями, Правил предоставления гостиничных услуг в РФ, Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51185-2008 квартира N 16, расположенная по адресу: <…> используется ответчиком не по назначению.

Довод представителя ответчика о том, что фактически оказание гостиничных услуг осуществляется ООО «Марибос“, суд правильно признал несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. ст. 209, 288 ГК РФ, ст. ст. 17, 22, 30 ЖК РФ именно на Н. как на собственника данного жилого помещения возложена обязанность по соблюдению прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Доказательств совершения Н. каких-либо действий, направленных на соблюдение прав и законных интересов соседей, Правил пользования жилыми помещениями в виде предъявления требований к ООО «Марибос» об освобождении данного жилого помещения от посторонних лиц суду не представлено и в материалах дела не имеется.

Размещение Хостела в квартирах, не переведенных в нежилой фонд, нарушает не только законные права и интересы соседей, целевое использование жилого помещения, но и нормы противопожарной и санитарно эпидемиологической безопасности.

Подтверждением этому является и соответствующая судебная практика:

В частности, Московский городской суд в своем апелляционном определении от 8 июля 2014 года по делу № № 7-5986/2014 указал: При эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

На основании п. 3.3 СанПиН „Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы“, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64, помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

Согласно материалам дела, в ходе внеплановой выездной проверки за исполнением требований законодательства РФ в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, профилактики инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний, предупреждения вредного воздействия на человека факторов среды обитания в период с 14 мая по 19 мая 2014 года в отношении индивидуального предпринимателя ** О.В. выявлено нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений, зданий: помещения Хостела ****, встроенные в жилое здание по адресу: **, не имеют входы, изолированные от жилой части здания, единственный вход осуществляется через подъезд жилой части здания, что является нарушением ст. 11, п. 1 ст. 24 Федерального закона от 30 марта 1999 N 52-ФЗ „О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения“, п. п. 3.3, 3.7 СанПин 2.1.2.26450-10 „Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях“. В связи с чем, индивидуальный предприниматель ** законно и обоснованно привлечен к адиминистративной ответственности в соответствии со ст. 6.4 КоАП РФ“.

Ст. 6.4 КоАП РФ „Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта“

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Постановление Санкт-Петербургского городского суда от 30 августа 2011 г. N 4а-1324/11:

Согласно протоколу в ходе проведения плановой проверки в помещениях, занимаемых Обществом на правах частной собственности (жилое помещение, расположенное по адресу: <…>), установлено, что были нарушены Правила пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03); СНиП 21-01-97 „Пожарная безопасность зданий и сооружений“; СНиП 41-01-2003 „Отопление, вентиляция и кондиционирование“; СНиП 31-01-2003 „Здания жилые многоквартирные“, НПБ 105-03 „Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности“. Всего указано 23 нарушения, в том числе оспариваемого Обществом п. 7.2.15 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», выразившееся в том, что эвакуационные выходы из помещения общественного назначения (мини-гостиницы «Хостел») не изолированы от жилой части здания (эвакуационные выходы ведут через общие лестничные клетки жилого здания).

Ст. 20.4 КоАП РФ «Нарушение требований пожарной безопасности»

Нарушение требований пожарной безопасности, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от шести тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Таким образом, можно практически со стопроцентной вероятностью утверждать, что открытие Хостела в квартире, не переведенной в установленном порядке в нежилой фонд противозаконно, не соответствует целевому назначению жилого помещения, нарушает интересы соседей, а также противопожарные и санитарно-эпидемиологические нормы и правила, поскольку чтобы соблюсти нормы противопожарной безопасности и санитарно-эпидемиологические нормы и правила собственнику помещения в котором организован Хостел, необходимо оборудовать отдельный выход, никак не связанный с жилой частью здания, а учитывая тот факт что большинство Хостелов размещено именно на последних этажах старинных пятиэтажек, сделать это априоре невозможно и экономически нецелесообразно.

ГДЕ И КАК МОЖНО ОТКРЫТЬ ХОСТЕЛ? ЧТО ДЛЯ ЭТОГО НУЖНО?

1. Прежде чем создать Хостел, необходимо решить вопрос с помещением, где он будет размещен. Открыть Хостел можно в любом нежилом помещении, расположенном в здании, относящемся к нежилому фонду. Исключением из правил являются подвальные помещения и цокольные этажи, в них размещать гостиницы в соответствии с действующим Законом запрещено!

 В качестве помещений под открытие Хостела может сгодиться и квартира, расположенная на 1 этаже, при условии, что квартира из жилого фонда переведена в нежилой.  В исключительных случаях для размещения Хостела может сгодиться квартира (несколько квартир), расположенные на втором этаже. Исключительность заключается в том, что перевести помещение расположенное на втором этаже из жилого фонда в нежилой можно только при условии, что все помещения первого этажа, расположенные под помещениями на втором этаже, являются нежилыми.

Для открытия Хостела необязательно иметь помещение в собственности. Для начала своего бизнеса помещение можно взять в аренду.

Если же Хостельер в качестве помещения под Хостел решил использовать принадлежащую ему на праве собственности квартиру, как указывалось выше изначально такое помещение необходимо перевести из жилого фонда в нежилой. Для перевода помещения из жилого фонда в нежилой собственнику квартиры необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Мосжилинспекцию или в МФЦ (многофункциональный центр). К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием и технический паспорт такого помещения; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Указанный перечень является исчерпывающим. Должностные лица уполномоченного органа не вправе требовать от заявителя предоставления иных документов. Решение о переводе помещения из жилого в нежилой фонд должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи заявления. В случае принятия решения о переводе помещения из жилого фонда в нежилой, решение уполномоченного органа о переводе помещения из жилого фонда в нежилой, является основанием для начала использования помещения в соответствии с его целевым назначением и одновременно является документом основанием для перепланировки (переустройства) такого помещения. Более подробно об условиях перевода помещений жилого фонда в нежилой см. ст 22-24 ЖК РФ.

2. Хостел, являясь с точки зрения противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм, помещением общественного назначения должен быть оборудован отдельным входом (выходом), никак не связанным с жилой частью здания. Для обустройства отдельного выхода в помещении расположенном в жилом доме, Хостельеру необходимо получить разрешение остальных собственников многоквартирного дома на использование общего имущества многоквартирного дома. Без согласия остальных собственников принятого на общем собрании ⅔ голосов от общего числа всех собственников, оборудование отдельного входа в помещение хостела будет незаконным, поскольку обустройство отдельного входа не может не затрагивать стен, фасада, земельного участка занимаемого домом, а все это имущество в соответствии со ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом собственников многоквартирного дома и распоряжение общедомовым имуществом без согласия ⅔ других сособственников, принятом на общем собрании, противозаконно.

Как получить разрешение собственников МКД на использование общедомового имущества?

Для начала необходимо созвать внеочередное собрание собственников МКД.

В силу п. 2 ст. 45 ЖК РФ созвать внеочередное собрание собственников может любой собственник жилого помещения в МКД, для чего ему необходимо сообщить остальным собственникам дату проведения такого собрания и место проведения, вопросы повестки дня и др. сведения, предусмотренные ст. 45 ЖК РФ. Уведомить собственников о дате проведения общего собрания необходимо не позже чем за 10 дней до даты проведения.

Закон предусматривает несколько способов уведомления: заказным письмом; вручение уведомления каждому собственнику помещений в МКД под роспись либо уведомление путем размещения сообщения в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Решение по вопросам распоряжения и использования общего имущества собственников помещений в МКД считается принятым, если за него проголосовало не менее ⅔ голосов от общего числа всех собственников помещений в МКД.

3. Поскольку Хостел является средством размещения (в простонародье молодежной мини- гостиницей) он должен отвечать общим требованиям, предъявляемым к организации гостиничного бизнеса.

Сразу стоит отметить, что силу ст. 12 Федерального закона «О Лицензировании отдельных видов деятельности» от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ гостиничный бизнес, если он в себе не содержит иные виды деятельности (реализация алкоголя, услуги общепита) лицензированию не подлежит. Поэтому для того, что бы начать указанную деятельность получать какую-либо лицензию не требуется.

Хостел должен отвечать требованиям, установленным Национальным стандартом РФ «Туристские услуги. Средства размещения» ГОСТ 51185 -2008 г.

В соответствии с п. 3.2.5 ГОСТ 51185 Хостелы (молодежные гостиницы) это предприятия, предоставляющие услуги размещения и питания. Проживание в Хостелах осуществляется в многоместных номерах, а услуги питания могут быть оказаны путем предоставления ограниченного выбора блюд или путем оборудования места для самостоятельного приготовления пищи.

Любой Хостел должен соответствовать следующим минимальным требованиям, предъявляемым к средствам размещения:

-обязательное наличие системы вентиляции (естественной и принудительной), обеспечивающей циркуляцию воздуха и исключающую проникновение посторонних запахов в помещения;

-обязательное наличие телефонной связи;

-коридоры и лестницы, ведущие к помещениям хостела, должны быть оборудованы круглосуточным освещением, а номера: естественным и искусственным освещением. Обязательно должно быть холодное и горячее водоснабжение, а также наличие отопления поддерживающего температуру воздуха не ниже 18,5 градусов С;

-помещения Хостела должны быть оснащены оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег или драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров, в обязательном порядке должно быть помещение, оборудованное необходимой техникой для самостоятельного приготовления пищи.

Каждый номер Хостела должен быть оборудован одноярусными или двухъярусными кроватями, из расчета не менее 4, 5 м² в средстве размещения на 1 человека. К каждой кровати должны прилагаться:

— комплект постельных принадлежностей и белья на одного человека: матрац с наматрасником, две подушки, одеяло, дополнительное одеяло, покрывало на кровать, простыня, пододеяльник, наволочки;

— прикроватный коврик у каждой кровати при отсутствии ковров или коврового покрытия;

— прикроватная тумбочка (столик) у каждого спального места.

Хостел в обязательном порядке должен быть оборудован туалетом общего пользования из расчета 1 туалет на 20 человек, но не менее 2 на этаже и ванной или душевой кабиной общего пользования из расчета одна ванна (душевая кабина) на 20 человек.

4. Лицо, желающее организовать Хостел, обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или создать юридическое лицо, например ООО, и указать в качестве основных видов деятельности один из следующих видов (по классификации ОКВЭД):

55.1     Деятельность гостиниц

55.2     Деятельность прочих мест для временного проживания

55.23    Деятельность прочих мест для проживания

55.23.3  Сдача внаем для временного проживания  меблированных комнат

Несоблюдение требования об обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или образовании юридического лица может повлечь привлечение к административной ответственности по ст. 14.01 КоАП РФ. Максимальное наказание за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП или создания юридического лица — штраф в размере 2 тысячи рублей.

В случае, если в ходе проверки деятельности Хостела будет выявлено, что лицо, его создавшее и не зарегистрировавшееся в качестве ИП или не создавшее ООО, своими действиями причинило крупный или особо крупный ущерб, такое лицо может быть привлечено к уголовной ответственности по статье за ведение предпринимательской деятельности без регистрации (ст. 172 УК РФ).

Примечание: Крупным считается ущерб равный 1,5 и более млн. рублей, особо крупный 6 и более млн. рублей. Возможно наступление ответственности и по статье Уголовного кодекса РФ за уклонение от уплаты налогов. Максимальное наказание по ст. 172 УК РФ если причинен крупный ущерб составляет 4 года лишения свободы плюс штраф в размере 80 тыс. руб. или без такового, а при особо крупном ущербе –лишение свободы на срок до 7 лет плюс штраф в размере до 1 млн. рублей.

Для минимилизации налогового бремени, Индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность по предоставлению гостиничных услуг, или юридическое лицо, осуществляющее такой же вид деятельности, вправе выбрать упрощенный режим налогообложения.

Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций, налога на имущество организаций. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности). Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость.

Переход на упрощенную систему налогообложения достаточно прост, в силу ст. 346.13 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на упрощенную систему налогообложения со следующего календарного года, уведомляют об этом налоговый орган по месту нахождения организации или месту жительства индивидуального предпринимателя не позднее 31 декабря календарного года, предшествующего календарному году, начиная с которого они переходят на упрощенную систему налогообложения.

В уведомлении должен быть указан выбранный объект налогообложения. В соответствии со ст. 346.14 НК РФ организация или индивидуальный предприниматель вправе по своему усмотрению выбрать следующий объект налогообложения:

доходы;

доходы, уменьшенные на величину расходов.

5. В силу положений п. 1 ч. 2 ст. 8 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля № 294–ФЗ от 26.12.2006 г. юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность по предоставлению гостиничных услуг обязаны уведомить территориальное Управление Роспотребнадзора об открытии Хостела. Уведомление о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности представляется юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем непосредственно в Роспотребнадзор или подается через МФЦ после государственной регистрации и постановки на учет в налоговом органе до начала фактического предоставления услуг. Форма уведомления свободная, указанное уведомление может быть представлено в форме электронного документа или направлено заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

За неисполнение индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом своей обязанности уведомить территориальное управление Роспотребнадзора о намерении осуществлять деятельность по оказанию гостиничных услуг предусмотрена административная ответственность в соответствии со ст. 19.7.5-1 КоАП РФ, в соответствии с которой максимальное наказание — штраф в размере до 20 000 рублей.

6. Поскольку основными постояльцами Хостелов являются иностранные граждане — туристы, Хостельеру необходимо иметь ввиду, что в соответствии с последними изменениями, внесенными в Федеральный закон „О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства“ № 109-ФЗ на него, как на принимающую сторону возложена обязанность уведомлять территориальный орган миграционного учета (районное отделение УФМС по г. Москве) о прибытии иностранного гражданина или лица без гражданства.

Пунктом 3 ч. 3 ст. 20 ФЗ „О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства“ установлена обязанность принимающей стороны представлять в орган миграционного учета в течение одного рабочего дня уведомление о прибытии иностранного гражданина в случаях, если иностранный гражданин находится в гостинице или в иной организации, оказывающей гостиничные услуги. Неисполнение принимающей стороной обязанностей в связи с осуществлением миграционного учета, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния в силу ст. 18.09 КоАП РФ влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

Судебная практика:

Постановление Архангельского областного суда от 10.06.2014 по делу N 4а-163/14
Судебные акты по делу о привлечении к ответственности по ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ за невыполнение обязанностей в связи с осуществлением миграционного учета оставлены без изменения, так как вина ответчика подтверждается протоколом об административном правонарушении, актами проверок, договором оказания гостиничных услуг, письменными объяснениями.

В случае если постояльцами Хостела являются граждане РФ, приехавшие из других регионов и не имеющие регистрации по месту жительства или пребывания на территории субъекта РФ где расположен Хостел, регистрация граждан по месту пребывания в гостинице осуществляется по их прибытии администрацией Хостела, при этом регистрация по месту пребывания осуществляется без снятия граждан с регистрационного учета по месту жительства (п.п.14,15 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ).

Для регистрации граждан РФ, не имеющих регистрации по месту жительства (месту пребывания) на территории субъекта РФ на которой расположен Хостел администрация Хостела обязана потребовать от такого постояльца заполнить анкету (по форме № 5), образец которой утвержден Приложением № 6 к Административному регламенту предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

7. Как правило, успешность деятельности по предоставлению средств размещения в Хостелах зависит не только от удачного месторасположения, стоимости и качества предоставляемых услуг, хороших отзывах о конкретном Хостеле, но и от наличия рекламы. Так вот, если вы вдруг решили разместить рекламную конструкцию на фасаде здания, стоить иметь ввиду следующее:

Деятельность по размещению рекламы регламентируется ФЗ „О рекламе“ № 38-ФЗ от 11.03.2006 г., в соответствии со ст. 19 которого установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Если же размещение рекламной конструкции планируется на фасаде жилого дома, то для ее размещения потребуется проведение общего собрания собственников помещений МКД. Только при наличии не менее чем ⅔ голосов от общего числа всех собственников помещений МКД возможно заключение договора на размещение рекламы на фасаде жилого дома.

Нельзя не отметить, что наличие договора на установку рекламной конструкции без соответствующего разрешения Департамента СМИ и рекламы влечет неосновательность размещения рекламной конструкции. Для размещения рекламных конструкций на территории г. Москвы требуется получение разрешения от Департамента СМИ и рекламы на установку рекламной конструкции.

Автор статьи:  

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег, 

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.  

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

 Записаться на прием к адвокату можно по телефону: +7 495 545 93 64; или по e-mail: uristmoscow@bk.ru

20.11.2014

Комментарии

• Переоборудование жилой квартиры под "Хостел" в жилом доме,на 3 эт. при общем тамбуре с частной жилой квартирой?!ы?
  Автор: Жохов Алексей, пенсионер, ветеран ВОВ  ·  25.12.2015
  Подробнее. Ведутся работы по переустройству недавно проданной жилой трехкомнатной квартиры в 3 этаже старого многокв.кирпичного жилого дома. Планировка для каждого этажа - по две квартиры с входом через общий тамбур с застекленной дверью. Вопрос:каким норм.документом разрешено такое переоборудование жилой квартиры, расположенной над другой жилой квартирой 2-го этажа, а также при при общем тамбуре(пл.порядка 4-х кв.м)? Убедительно прошу откликнуться лично О.Сухова!Подп.-25.12.15.Инж.-к.лейт.кор.службы.в отст.А.Жохов.P.S.Ув.О.Сухов,поздравляем Вас с наступающими праздниками!
• правомерность открытия хостела в жилом доме
  Автор: Гормина Любовь Борисовна  ·  14.01.2015
  Санкт-Петербург. У нас в жилом доме открыли хостел в квартире. Нас очень беспокоит бесконтрольное проживание этих людей. Дом у нас старый: газ, деревянные перекрытия, а в квартире неконтролируемый поток людей. В гостиницах есть контроль за пожарной безопасностью, проверяют паспорта, а в данном случае похоже ничего не контролируется. Что делать? Не понятно? Спасибо вам хоть за какую-то информацию.

Добавить комментарий

Совет АДВОКАТА