Суть ренты

Рента — это доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в заем (кредит) капитала, а землевладельцем — в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Рента также может взиматься за использование иного имущества, в том числе жилых помещений, природных ресурсов <*>.
--------------------------------
<*> Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. — М.: ИНФРА-М, 1998.

Договор ренты, закрепленный в части второй ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. В русском гражданском праве законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его. Рента имела различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу. Существовала бессрочная рента с капитала, вытесненная договором займа. Некоторое время она использовалась как особый вид «вечной ренты», при которой плательщиком было само государство. Определенное развитие получило пожизненное содержание, которое возникло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты. В России наравне с другими существовала особая форма ренты, которая возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал большую долю при разделе имения.
Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника: рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением.
В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.
В ГК РСФСР 1964 г. в главе о купле-продаже появились статьи, представлявшие собой разновидность того, что впоследствии стало пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 «Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца» и ст. 254 «Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца». Предметом договора могли быть только жилой дом или его часть и получаемое продавцом вознаграждение в натуре. Субъектный состав такого договора отличался той особенностью, что продавцами могли быть только нетрудоспособные лица, достигшие пенсионного возраста или имеющие инвалидность, покупателями — граждане, способные по возрасту и состоянию здоровья обеспечивать пожизненное содержание, в том числе уход и оказание помощи нетрудоспособному лицу.
ГК РСФСР 1964 г. предъявлял не только особые требования к субъектному составу сторон, но и предусматривал довольно жесткие основания расторжения договора:
по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору;
по требованию покупателя, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставить продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.
В случае смерти покупателя при жизни продавца договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца прекращался. Если договор прекращался по указанным основаниям, то дом должен был быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако если расторжение договора было вызвано восстановлением трудоспособности продавца, то последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.
Несовершенство ст. ст. 253, 254 ГК РСФСР способствовало забвению этого вида договора в 70 — 80-е гг. XX в.
Лишь с принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое распространение. Фактически рента применялась гораздо шире, а на практике нередко данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений.
В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране необходимость в указанных ограничениях, установленных ГК РСФСР 1964 г., отпала. При этом потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ (ст. ст. 583 — 605).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты может передаваться любое движимое и недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте. Однако наибольшее распространение в хозяйственной практике получило заключение договоров ренты, по которым передаются недвижимые вещи.
Законодатель выделяет три разновидности договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
По договору постоянной ренты и пожизненной ренты в собственность плательщику ренты может передаваться любое имущество, а по договору пожизненного содержания с иждивением — жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.
Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом, в том числе сроком жизни получателя.
Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали свое имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты. Получение ренты гражданами не ставится в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности и т.п.
Постоянная рента — единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента может быть использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, но только в том случае, если это не противоречит целям, задачам, закрепленным в их учредительных документах, и специальному законодательству, а также соответствует целям деятельности некоммерческих организаций, указанным в ст. 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (ред. от 03.06.2009), и специальным целям, определенным тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.
Получателями постоянной ренты не могут быть коммерческие организации, так как основной целью их деятельности является извлечение прибыли (ст. 50 ГК РФ), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг и т.д.), а не от передачи имущества в собственность другим лицам под выплату ренты. Данный запрет объясняется тем, что их деятельность — предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества, несовместима с положением рантье, «живущего на доход, в создание которого он не вовлечен». Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.
Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
В отличие от постоянной ренты, договор пожизненной ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (ст. 596 ГК РФ). Таким образом, обязательства плательщика пожизненной ренты прекращаются с момента смерти получателя ренты либо, если на стороне получателя ренты несколько граждан, с момента смерти последнего из них.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, возможна ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения.
Определение договора пожизненного содержания с иждивением представлено в ст. 601 ГК РФ, согласно которой по данному договору получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Пожизненное содержание с иждивением имеет два существенных отличия от пожизненной ренты. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается в первую очередь тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты по общему правилу допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненного содержания с иждивением форма ренты — это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо по состоянию здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных сумм. Однако при этом, в отличие от договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного МРОТ, установленного законом.
Главное, что отличает обязательства договора пожизненной ренты от обязательств договора пожизненного содержания с иждивением, — это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание с иждивением, который обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Однако сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств.
Права получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением тесно связаны с его личностью и не могут быть уступлены или переданы по наследству.
Если договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением заключается в пользу третьего лица, то третье лицо должно быть указано в договоре.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
Если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно — то правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), так как иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Неуказание в договоре ренты одного из условий — об обеспечении исполнения либо страховании риска ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору — будет также означать, что договор не заключен в силу положения п. 1 ст. 432 ГК РФ.
Размер ренты устанавливается соглашением сторон договора исходя из предполагаемого срока выплаты ренты.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.
Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, то размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом МРОТ. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала; договором может быть предусмотрена другая периодичность выплат.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее МРОТ, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению. Согласно ст. 318 ГК РФ, сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина по договору пожизненного содержания и в других случаях, индексируется с учетом уровня инфляции в порядке и на условиях, которые предусмотрены законом. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Однако при всем разнообразии форм рентных платежей в договоре обязательно должен быть указан их денежный эквивалент. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее удвоенного размера МРОТ. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Однако если такого указания не имеется, то плательщик ренты не вправе в одностороннем порядке изменять способ исполнения обязательства.
Согласно ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Это специальное условие, присущее именно договору пожизненного содержания с иждивением. Однако возможен случай замены плательщика ренты в обязательстве по договору пожизненного содержания с иждивением без согласия получателя ренты. Это происходит в случае универсального правопреемства.
Законодатель подробно регулирует вопрос о способе прекращения договора ренты путем выкупа, в частности в случае существенного нарушения обязательств плательщиком ренты; основания и условия выкупа установлены ст. ст. 592 — 594, 599, 605 ГК РФ.
Договор пожизненной ренты может быть прекращен путем расторжения по требованию получателя.
Еще одним способом прекращения обязанности по выплате ренты является выкуп ренты плательщиком. Выкуп ренты может производиться как по инициативе плательщика, так и по требованию получателя ренты. Стороны не связаны какими-либо установленными законом критериями для исчисления цены выкупа. Данная цена может быть, по усмотрению сторон, определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты, равно как и от других показателей, избранных сторонами. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в договоре. Выкупная цена в таком случае равна либо соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (если наряду с принятым обязательством выплаты ренты ее плательщик оплатил стоимость отчужденного под ренту имущества), либо этой годовой сумме плюс цена имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.
Договор ренты всегда оформляется в письменном виде.
В договоре необязательно устанавливать весь перечень условий, так как гл. 33 ГК РФ многие из них прописывает достаточно четко. Стороны могут указать в договоре размер каждого рентного платежа (содержания с иждивением) и способы обеспечения исполнения обязательств плательщика при передаче ему денежной суммы или иного движимого имущества. Кроме того, стороны могут изменять договор ренты по своему усмотрению и вводить в него любые другие условия, если это не противоречит существу соглашения. Например, стороны вправе договориться о порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа. Правда, они не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например десятью годами или сроком службы имущества.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки представляет собой придание публичного статуса документу путем совершения удостоверительной надписи от имени Российской Федерации. Это действие удостоверительного типа, направленное на официальное засвидетельствование и закрепление факта совершения сделки. Его совершение подчиняется специальным правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (ред. от 30.12.2008) и подзаконными актами, определяющими правила совершения нотариальных действий, в том числе нотариального удостоверения сделок. Если данный договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества (земли, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты), то договор необходимо еще и зарегистрировать в регистрирующих органах. Государственная регистрация договора ренты производится в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 08.05.2009). Требование о государственной регистрации вполне оправданно, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, а заключающие их лица нередко имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения соглашения. В таких условиях помощь нотариуса или квалифицированного юриста способна предотвратить судебные споры. В частности, юрист может установить подлинную волю сторон, заключающих договор, и проверить законность его содержания.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 ГК РФ). Право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Таким образом, в случаях передачи плательщику ренты движимого имущества договор подлежит только нотариальному удостоверению, а в случае передачи недвижимости — и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации.
Предположим, плательщик ренты решил передать третьему лицу обремененное рентой имущество. Неужели получателю больше не положены выплаты? На этот случай законодатели предусмотрели, что новый собственник обязан продолжать платить ренту, даже если он не знал о лежащем на имуществе обременении (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными в ст. 460 ГК РФ (попытаться снизить цену или расторгнуть договор купли-продажи). Однако он не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании.
Кроме того, закон учитывает и то, что на практике переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственнику может поставить получателя ренты в сложное положение. Именно поэтому гражданское законодательство устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную (дополнительную) с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если не предусмотрена солидарная ответственность.
Также законодатели предусмотрели, что если земельный участок или другая недвижимость передаются по рентному договору, то это имущество остается в залоге у получателя ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Плательщик ренты должен застраховать риск неисполнения своих обязательств по договору или обеспечить исполнение обязательств с помощью поручительства третьего лица, банковской гарантии, задатка и пр. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий договор считается незаключенным. Если условие такого рода в договоре содержится, но оно не выполнено, или обеспечение утрачено, или ухудшены его условия не по вине получателя, то получатель вправе расторгнуть соглашение и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК РФ).
В качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется сторонами либо самостоятельно (ст. 15 ГК РФ), либо учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства, действующей в месте жительства получателя ренты (ст. 395 ГК РФ).

По вопросам судебных споров о пожизненной ренте, признание пожизненной ренты недействительной, расторжении пожизненной ренты, рекомендуем записаться на прием к АДВОКАТАМ по телефонам:

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

4. Расторжение ренты при совместной собственности после смерти одного из рентополучателей

8. Застраховаться по договору пожизненной ренты

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Суть ренты

Совет АДВОКАТА

Юрист он-лайн