Владельцы элитного жилья получат в собственность землю в заказнике

Как выяснили «Известия», владельцы недвижимости в элитном жилом комплексе «Золотые клю-чи-1» смогут получить право собственности на землю под зданием. Такое решение, вопреки позиции московских властей, вынес Высший Арбитражный Суд. Поскольку решение ВАС прецедентное (то есть на него будут ориентироваться нижестоящие суды), все жители элитного жилого комплекса также смогут бесплатно оформить на себя участок в долине реки Сетунь, менее чем в километре от парка Победы.

ЖК «Золотые ключи-1» был построен в 1998 году группой Mirax Сергея Полонского. Тогда же московские власти распорядились об образовании рядом природного заказника «Долина реки Сетуни», не изымая земель у собственников и владельцев. С недвижимостью не было никаких проблем, пока в 2006 году московские власти не провели процедуру уточнения границ заказника, в результате чего «Золотые ключи» оказались внутри природоохранной зоны. Собственники, решившие зарегистрировать на себя еще и землю под зданиями, столкнулись с противодействием властей.

— Бывает, что природоохранные органы и органы градостроительного контроля не координируются между собой, в результате чего возникают коллизии актов и зоны застройки попадают в границы особо охраняемых природных территорий, — говорит юрист Art De Lex Иван Королев.

В суд на московские власти среди прочих подало ООО «Голден Кей» — именно его иск дошел до ВАС. ООО владеет нежилыми помещениями площадью 936,8 кв. м в жилом комплексе с 2001 года. В «Голден Кей» отказались пояснить «Известиям», как именно используются эти площади, но, по данным ЕГРЮЛ, компания занимается сдачей нежилого имущества внаем. В 2011 году «Голден Кей» обратилось в департамент земельных ресурсов Москвы (ДЗР), чтобы оформить общую долевую собственность на землю. Это обычная процедура: собственность на землю под зданием повышает стоимость квартир в нем. Кроме того, в случае сноса собственники помещений сохраняют общую долевую собственность на участок под домом и полную свободу им распоряжаться — его также можно инвестировать в новое строительство. А при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд собственникам полагается компенсация его полной рыночной стоимости или предоставление в собственность аналогичного, поясняют юристы.

В добровольном порядке в ДЗР отказались оформить участок — помешало то, что дом расположен в границах особо охраняемой природной территории. При таких исходных данных земли заказника по московским законам не могут быть переданы в частную собственность, посчитали в департаменте.

Но Арбитражный суд Москвы, как и апелляция, признал отказ нелегитимным. По нормам Земельного и Жилищного кодексов многоквартирные дома являются исключением из общих природоохранных правил, и поэтому местные органы землеустройства не вправе отказывать собственникам помещений. Наоборот, они должны подготовить все документы по планировке территории, после чего сформированный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность владельцев недвижимости. Однако в кассации ДЗР добился отмены судебных решений. В Федеральном арбитражном суде Московского округа посчитали, что московский закон об особо охраняемых природных территориях имеет большую юридическую силу.

Теперь же судьи ВАС окончательно признали отказ ДЗР в передаче земли «Голден Кей» незаконным. Тем самым компания оказала большую услугу всем своим соседям: еще в 2006 году, по словам адвоката «Голден Кей» Игоря Тарасова, жильцы провели общее собрание и решили разобраться с собственностью на участок под их домом, но тогда им было отказано.

— Теперь, когда один из собственников доказал, что имеет право на общую долевую собственность на землю под домом, оно распространится на всех остальных. Вряд ли ДЗР пойдет вразрез с позицией ВАС, — отмечает управляющий партнер юридической фирмы «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова» Олег Кузнецов.

Если бы «Голден Кей» не удалось склонить членов Президиума ВАС на свою сторону, это могло бы значить, что жителей престижного жилого комплекса могла постичь участь жителей «Речника», говорит Кузнецов. В их случае московские власти тоже отказались признать легитимность пребывания на территории природоохранной зоны, и суды общей юрисдикции, куда пошли «речниковцы», поддержали чиновников. Закончилось это все плачевно — частичным сносом поселка в Крылатском.

В СМИ не раз сообщалось, что в одном из домов, который входит в состав ЖК «Золотые ключи-1» (ул. Минская, 1А), одна из квартир площадью около 360 кв. м принадлежит премьер-министру Дмитрию Медведеву. Получить комментарий представителя премьер-министра не удалось.

По словам риелтора агентства Penny Lane Realty Анны Портной, стоимость квадратного метра в «Золотых ключах-1» варьируется от $15 тыс. до $22 тыс. в зависимости от метража, этажности и отделки апартаментов.

По неофициальным данным, среди соседей Медведева Семен Вайншток (экс-глава «Транснефти» и «Олимпстроя»), Виктор Федотов из «Уралсиб Кэпитал», бизнесмен Давид Якобашвили, Татьяна Богомолова из «Роснефтьэкспорта» и Виктор Полстовалов ( «ЛУКОЙЛ-Югра»). В одной из квартир расположился офис фонда правовой поддержки стратегий возрождения России «Медведь».

— Учитывая, что в ВАС был создан прецедент, согласно которому собственники жилья в комплексе, находящемся в природоохранной зоне Сетуньско-Раменского заповедника, имеют право оформить собственность еще и на землю, жильцы из других корпусов «Золотых ключей-1» могут обратиться в суд с аналогичными требованиями, и почти со стопроцентной вероятностью решение суда будет в их пользу, — отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Алексей Коневский.

05.03.2013

Совет АДВОКАТА