Можно ли претендовать на компенсацию от государства за потерянную квартиру, если Росреестр зарегистрировал переход права собственности по поддельным документам? Что может получить в таком случае исходный владелец жилья, а также покупатель квартиры у мошенников?

Суд (не) присудил…

По данным Юридического центра адвоката Олега Сухова, прецеденты регистрация перехода права собственности по поддельным документам были даже в столичном Росреестре. Один из примеров – регистрация права собственности на квартиру на основании сфальсифицированного решения суда. Подобные случаи были зафиксированы в столице в 2006, 2007 и 2012 годах. Во всех случаях факт подделки судебного решения был выявлен не при регистрации, а правоохранительными органами уже при возбуждении уголовного дела.

Чисто технически подделать копию решения суда не так сложно: документ не имеет средств защиты, водяных знаков и печатается на обычной бумаге, а не на номерных бланках, отмечает адвокат Олег Сухов.

Существует и другие прецеденты регистрации сделок по поддельным документам. Например, два года назад одну из квартир в Белгородской области мошенники продали по поддельному паспорту на имя собственника.

Разумеется, факт подобной незаконной регистрации легко выявить. Возникновение права собственности на основании поддельных документов, в соответствии с Гражданским кодексом, заведомо ничтожно. По решению суда подобные сделки, как правило, признаются недействительными, а регистрация аннулируется.

Поскольку переход права собственности случился против воли настоящего правообладателя, квартиру должны вернуть исходному владельцу. Это, как правило, происходит даже в том случае, если мошенники успели продать квартиру другому человеку, который не знал или не мог знать о регистрации сделки по поддельным документам ( «добросовестному приобретателю»). То есть сохранить квартиру конечный покупатель, скорее всего, не сможет.

Последний покупатель – не «крайний»

По словам Олега Сухова, хотя административный регламент Росрестра по регистрации прав на недвижимое имущество до сих пор так и не принят, обязанность сотрудников ведомства проверять подлинность предоставляемых на регистрацию документов зафиксирована в других правовых нормах. В частности, в ряде положений закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17), а также в п. 32 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В том случае, если вина сотрудников Росреестра в регистрации сделки по поддельным документам будет установлена, то конечный покупатель квартиры имеет право получить возмещение затрат на приобретение квартиры в полном объёме в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 1069). Компенсацию должны выплатить за счёт средств федерального бюджета. Однако возместить затраты в таком случае можно только по решению суда. 

Если чиновники формально не виноваты

Если вину сотрудников Росреестра суд не установит и в выплате компенсации откажет, то в таком случае конечному покупателю рассчитывать особо не на что. Разве только ему удастся взыскать какие-либо средства с самих мошенников.

Формально у пострадавшего остаётся право на возмещение в размере до миллиона рублей в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 31.1). Однако, поскольку порядок таких выплат до сих пор не принят Правительством РФ, на деле данную компенсацию не получить.

Недавняя законодательная инициатива Минэкономразвития призвана восполнить этот правовой пробел. Специалисты ведомства разработали новую редакцию закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Она предполагает создание специального фонда для выплаты таких компенсаций из средств, полученных в качестве обязательной платы за регистрации сделок.

Максимальный размер компенсации также увеличен: с миллиона до десяти миллионов рублей. Однако пока законопроект только проходит процедуру обсуждения в правительстве и в Госдуму не внесён.

Квадрат