Юрист он-лайн
->
Арбитраж. Юридические лица. Арбитражные споры. ТСЖ
| | Как считать этот ремонт - текущий или капитальный? |
Наша организация арендует у Департамента имущества г. Москвы помещение под офис с 1992 г. на 1-м этаже жилого дома. В течение всего арендуемого периода ремонта в помещении не производилось, поэтому возникла необходимость в проведении ремонта. Мы хотим заменить старые окна на пластиковые, т. к. в старых окнах большие щели и в зимний период очень холодно, линолеум на полу заменить на ламинат все по той же причине, поставить железную дверь и привести в порядок потолок и стены. Как считать этот ремонт - текущий или капитальный?
Как списывать все затраты на ремонт - за счет прибыли или в уменьшение налогооблагаемой базы по прибыли?
Выдержки из договора:
«В части содержания помещения и допуска в него 5.4.7. Арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии до сдачи арендодателю.
5.4.8. Арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт арендуемого объекта. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрально отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.»
Ответы:
подготовлен юридическим отделом по хозяйственному праву
Для того, чтобы определиться каким образом учитывать произведенные затраты в целях налогообложения прибыли, необходимо правильно классифицировать указанные затраты.
Важно различать такие понятия как «ремонт» и «неотделимые улучшения».
Ремонт к неотделимым улучшениям не относится. Данным понятиям посвящены разные статьи Гражданского кодекса РФ: ремонту- ст.616 ГК РФ, неотделимым улучшениям - ст.623 ГК РФ.
Согласно ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт передаваемого в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Определения видов ремонта не регулируются законодательством о бухгалтерском учете. Основанием для этого являются соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов (Письмо Минфина России от 14.01 2004 №16-00-14/10). Примерные перечни работ по текущему и капитальному ремонту производственных зданий и сооружений приведены в Положении о проведении планово -предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 №279). Ремонт производственных зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и отдельных конструкций. К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.
К капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых к зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
В Положении о проведении планово -предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 №279) приведен перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту: Перечень работ по текущему ремонту зданий и сооружений по зданиям (Приложение 3)
V. Перекрытия и полы
............
. 7. Подклейка отдельных отставших мест полов из линолеума.
VI. Окна, двери и ворота
1. Исправление перекосов дверных полотен и ворот и укрепление их путем постановки металлических угольников и нашивки планок.
2. Укрепление переплетов с частичной заменой горбыльков переплетов.
3. Устройство новых форточек.
4. Смена разбитых стекол, промазки фальцев замазкой.
5. Оконопатка оконных и дверных коробок в деревянных рубленых стенках, а также промазка зазоров между коробкой и стеной в каменных стенах.
6. Заделка щелей под подоконниками.
7. Смена неисправных оконных и дверных приборов.
8. Утепление входных дверей и ворот.
9. Постановка пружин к наружным дверям.
Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приложение 8)
V. Междуэтажные перекрытия и полы
........... 4. Частичная (более 10% общей площади пола в здании) или сплошная смена всех видов полов и их оснований.
5. Переустройство полов при ремонте с заменой на более прочные и долговечные материалы. При этом тип полов должен соответствовать требованиям норм и технических условий для нового строительства.
VI. Окна, двери и ворота
1. Полная смена ветхих оконных и дверных блоков, а также ворот производственных корпусов.
Неотделимым улучшениям посвящена ст.623 ГК РФ , из которой следует, что арендатор за счет собственных средств может улучшить арендованное имущество. Такие улучшения могут быть двух видов - отделимые и неотделимые.
Улучшение признается отделимым, если оно отделяется от имущества без вреда для его назначения и целостности. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и остаются у него при возврате арендованного имущества. Согласия арендодателя в данном случае не требуется. Стороны могут предусмотреть в договоре иной порядок.
Неотделимыми считаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для него. Такие изменения требуют согласия арендодателя.
В п.2 ст. 623 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, только если они согласованы с арендодателем. Договором может быть предусмотрено, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений. Если согласия арендодателя на произведение неотделимых улучшений нет, то их стоимость не возмещается (п.3 ст.623 ГК РФ). Понятие «неотделимые улучшения» в гражданском законодательстве не определено.
Поэтому на практике нередко возникают споры : считается ли улучшением проведенный капитальный ремонт помещения или какие улучшения являются отделимыми.
Чтобы избежать подобных разногласий в договоре аренды целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Основываясь на том, что ремонт представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств основного средства в конкретно рассматриваемом случае произведенные затраты на замену окон и дверей целесообразно классифицировать как неотделимые улучшения. Затраты на замену линолеума на ламинат - отнести к капитальному ремонту в связи с тем, что устанавливается более долговечное покрытие, чем было до ремонта, покраска стен и потолков - отнести к текущему ремонту.
Основываясь на том, что договором аренды текущий ремонт является обязанностью арендатора, затраты по текущему ремонту учитываются в целях налогообложения согласно ст. 260 НК РФ - в составе прочих расходов, учитываемых при налогообложении в том отчетном периоде, в котором осуществлены.
Согласно п.1 ст. 256 НК РФ капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, признаются у арендатора амортизируемым имуществом. Порядок амортизации неотделимых улучшений, производимых арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, установлен в п.1 ст.258 НК РФ. Амортизация начисляется арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств, в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.
Если согласия арендодателя нет, арендатор не сможет учитывать неотделимые улучшения в качестве амортизируемого имущества и включать их стоимость в расходы для целей налогообложения прибыли, поскольку будет иметь место безвозмездная передача предмета улучшений арендодателю.
Можно попытаться согласовать произведение неотделимых улучшений помещения с арендодателем без возмещения арендодателем их стоимости. В этом случае арендатор сможет включить неотделимые улучшения в состав собственного амортизируемого имущества на основании п.1 ст.258 НК РФ.
НП «Первый Столичный Юридический Центр", Запись на консультацию по телефонам: 8 (495) 787-75-75, многоканальный 8 (495) 649-41-49 Мы находимся по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д.21, этаж 21
12.07.2006
Ответы
о материалах с сайта
прочитав в самом низу web — страницы: «Все материалы, размещенные на сайте, являются собственностью компании «Первый Столичный Юридический Центр». Любое использование материалов с сайта, полностью или частично, без разрешения компании «Первый Столичный Юридический Центр» ЗАПРЕЩЕНО и будет преследоваться по закону.» уважая принципы и основы авторских и (или) смежных прав владельца сайта хочу спросить тогда у Вас: Читать то хоть ваши веб-страницы можно? Данный вопрос возник по причине того что при чтении материалов на Вашем сайте производится получение информации (иначе зачем мне все это читать), затем волей не волей будет использовано в рабочих (личных и т.д.) целях.
Обсуждаемый законопроект предлагает вменить застройщикам в обязанность страхование
своей ответственности перед дольщиками через Общество взаимного
страхования.
Покупка жилья на «вторичном» рынке таит в себе множество подводных
камней. Однако, новостройки тоже могут преподнести неприятный сюрприз и
100% безопасность сделки гарантировать нельзя. Особенно, если На что же
нужно обратить особое внимание и как обезопасить себя от нечистоплотных
продавцов? Вот советы от адвоката Олега Сухова
Несколько дней
назад наш журнал начал разговор о разводах – естественно, в свете нашей
тематики, то есть — недвижимости. В первой статье мы рассмотрели вопросы
о том, как менять квартиру плательщику алиментов; что происходит, если у
разводящихся супругов остается непогашенный ипотечный кредит; а также
пробежались вкратце по содержанию брачного договора. Сегодня – ряд
других тем.
В последнее время обман пенсионеров стал одним из самых излюбленных видов афер разнообразных мошенников, пользующихся доверчивостью и неопытностью лиц преклонного возраста. Увы, пожилые люди то и дело не следуют одному из главных правил: быть всегда начеку. И часто пускают аферистов на порог. К каким предложениям стоит отнестись с недоверием, читайте в сегодняшней статье. О том, как обманывают пенсионеров, рассказывает адвокат Олег Сухов.
