Юридические критерии делимости земельного участка

Споры о разделе земельных участков или об определении порядка пользования земельными участками не носят массового характера, вместе с тем они достаточно распространены и регулярно рассматриваются судами. Так, во Владимирской области по спорам, связанным с разделом земельных участков и определением порядка пользования земельными участками, а также объектами недвижимости, расположенными на них, было рассмотрено: в 2012 году — 157 дел; в 2013 году — 204 дела; за 6 месяцев 2014 года — 92 дела <1>.

--------------------------------

<1> Обобщение практики рассмотрения гражданских дел по спорам, связанным с разделом и определением порядка пользования земельными участками, а также объектами недвижимости, расположенными на них // Официальный сайт Владимирского областного суда: http://oblsud.wld.sudrf.ru.

Раздел земельного участка или выдел в натуре доли в праве собственности на общий земельный участок возможны только при условии его делимости.

Как показал анализ судебной практики, иногда из материалов дела изначально усматривается, что земельный участок, относительно которого заявлены требования о разделе или выделе доли в натуре, является неделимым. Тем не менее суды назначают экспертизы, в результате чего необоснованно затрачиваются и время, и денежные средства лиц, участвующих в деле.

Экспертизы должны назначаться только при необходимости разрешения вопросов, требующих специальных познаний.

В ряде случаев суд может разрешить вопрос о делимости земельного участка и без назначения экспертизы по делу. Для этого необходимо знать критерии делимости земельного участка. Рассмотрим эти «юридические» критерии, проиллюстрировав их примерами из судебной практики.

1. Раздел земельного участка или выдел в натуре доли в праве собственности на общий земельный участок не допускается, если в результате раздела или выдела образуются земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров земельных участков, предусмотренных градостроительным регламентом в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков.

Согласно пункту 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

В соответствии с пунктом 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности; при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков; при этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Пунктом 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок; другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Статья 11.9 ЗК РФ предусматривает требования, предъявляемые к образуемым и измененным земельным участкам. В частности, они должны отвечать определяемым градостроительными регламентами предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты.

Согласно части 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, размеры образованных земельных участков не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

При разделе земельного участка или выделе в натуре доли в праве собственности на общий земельный участок происходит образование новых земельных участков, на которые распространяется земельное и градостроительное законодательство, действующее на момент их образования.

В соответствии с пунктом 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» <2> орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

--------------------------------

<2> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Так, Г. обратилась в суд с иском к Л. о разделе земельного участка. В обоснование своих требований истец указала, что на основании договора дарения является собственником 7725/10 450 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 1045 кв. м, а ответчику принадлежит 2725/10 450 доли в праве собственности на этот же участок. Поскольку соглашение о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, достигнуто не было, истец просила разделить земельный участок в натуре по второму варианту заключения землеустроительной экспертизы от 8 апреля 2013 г. N 137/18, выделив ей земельный участок площадью 69,7 кв. м, примыкающий к жилому дому, и земельный участок площадью 631,4 кв. м, расположенный сзади жилого дома; ответчику — земельный участок площадью 11,4 кв. м по фасаду дома, земельный участок площадью 28 кв. м для прохода к своему строению слева по фасаду жилого дома и земельный участок площадью 136,3 кв. м, расположенный сзади жилого дома; а земельный участок площадью 13,6 кв. м — оставить в общем пользовании.

Решением Октябрьского районного суда г. Владимира от 20 февраля 2014 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 10 июня 2014 г., в удовлетворении исковых требований Г. о разделе земельного участка отказано, поскольку решением Совета народных депутатов города Владимира от 31 октября 2011 г. N 183 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир» закреплен минимальный размер земельного участка — 0,04 га (400 кв. м), истец же просит в результате раздела выделить, в том числе в собственность себе, земельный участок площадью 69,7 кв. м, а ответчику — земельные участки, площадь которых составляет 11,4 кв. м, 28 кв. м и 136,3 кв. м, т.е. является меньше минимальных размеров земельных участков <3>.

--------------------------------

<3> Архив Владимирского областного суда. Дело N 33-1606/2014.

Таким образом, если в ходе рассмотрения дела суд устанавливает, что-либо общая площадь земельного участка является меньше минимального размера, либо площадь земельного участка, которая приходится на долю сособственника, меньше минимальной, либо размер одного из участков, образуемых в результате раздела (выдела), не соответствует предельным минимальным нормам, то в назначении экспертизы по установлению делимости земельного участка нет никакой необходимости. Указанные обстоятельства свидетельствуют о неделимости земельного участка и являются основаниями для отказа в удовлетворении требований о его разделе, выделе доли.

2. Раздел строения отдельно от земельного участка юридически возможен. В то же время раздел земельного участка с оставлением расположенного на нем строения в общей собственности не допускается, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Поэтому требование о разделе земельного участка в материально-правовом смысле может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение либо одновременно с ним. Если строение невозможно разделить в натуре и отсутствуют основания для прекращения права общей собственности путем передачи строения одному из сособственников с выплатой другим денежной компенсации, не могут быть удовлетворены исковые требования о разделе земельного участка <4>.

--------------------------------

<4> См.: Настольная книга судьи по гражданским делам / Под ред. Н.К. Толчеева. Изд. 2-е, перераб. и доп. М., 2008. С. 404.

Л. и Ф. обратились в суд с иском к В. о разделе в натуре жилого дома и земельного участка. В обоснование своих требований истцы указали, что сторонам принадлежит по 1/3 доле в праве собственности на жилой дом общей площадью 53,1 кв. м и земельный участок общей площадью 552 кв. м. Однако всем домом и земельным участком пользуется ответчик. Заявители просили разделить жилой дом и земельный участок в натуре, выделив им часть дома в соответствии с заключением эксперта, а также часть земельного участка площадью 368 кв. м, и взыскать с ответчика в свою пользу денежную компенсацию для устранения несоразмерности части дома, которую они просили выделить, их долям в праве собственности.

Решением Гусь-Хрустального городского суда Владимирской области от 23 июня 2014 г. исковые требования Л. и Ф. удовлетворены частично: произведен реальный раздел жилого дома, в удовлетворении требований о разделе земельного участка отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о разделе земельного участка, суд указал, что, согласно правилам землепользования и застройки, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4 ( «Зона усадебной застройки с участками до 1000 кв. м»), для которой минимальная площадь участка для жилых домов усадебного типа установлена решением Совета народных депутатов муниципального образования города Гусь-Хрустальный и составляет 600 кв. м. Образуемые земельные участки не соответствуют данным нормам <5>.

--------------------------------

<5> Архив Гусь-Хрустального городского суда Владимирской области. Дело N 2-157/2014.

Приведенное решение суда иллюстрирует также возможность отказать в разделе земельного участка, но разделить в натуре расположенный на нем жилой дом.

3. При определении порядка пользования земельным участком возможна передача в пользование частей земельного участка, площади которых меньше минимальных размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты.

Так, решением Октябрьского районного суда г. Владимира от 11 апреля 2012 г. в пользование А. и С. выделен земельный участок площадью 380 кв. м, в пользование Ш. — земельный участок площадью 257 кв. м <6>.

--------------------------------

<6> Архив Октябрьского районного суда г. Владимира. Дело N 2-14/2012.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда указанное решение Октябрьского районного суда г. Владимира оставлено без изменения. Доводы Ш. о том, что судом первой инстанции при разделе земельного участка не соблюдены требования минимального размера земельного участка, установленного решением Совета народных депутатов города Владимира, признаны несостоятельными, поскольку, как следует из мотивировочной и резолютивной частей решения суда, общая долевая собственность сторон на земельный участок не прекращена, следовательно, не нарушено и требование о минимальном размере земельного участка.

4. В соответствии с частью 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку; объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

5. Дополнительные критерии делимости земельных участков установлены в пунктах 3 — 6 ст. 11.9 ЗК РФ, а именно:

— границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

— не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

— не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

— образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

Знание и применение вышеприведенных «юридических» критериев делимости земельного участка позволит избежать случаев необоснованного назначения по делу судебной землеустроительной экспертизы, будет способствовать более оперативному рассмотрению гражданских дел.

Автор: П.А. Якушев

Источник: Консультант Плюс

16.06.2016

Совет АДВОКАТА