Статьи http://dom-i-zakon.ru/articles/ Mon, 06 Sep 2010 11:47:42 +0400 HostCMS Пользование жилым помещением детьми после расторжения брака http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/vis/polzovanie_zhilym_pomeshheniem_detmi_posle_rastorzhenija_braka/ <font size="2">Право пользования может быть предоставлено собственником жилого помещения также членам его семьи<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ч.1, 2&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ). Один из самых насущных и один из самых спорных вопросах&nbsp;&mdash; о правах ребенка после развода его родителей. Часто встречаются ситуации, когда ребенок, родившись в браке, зарегистрирован по месту жительства отца, а после развода&nbsp;&mdash; судом ему определяют место жительства у матери. </font> <div align="center"> <b><font size="2">ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР</font></b><br /> <b><font size="2">Телефон:<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 64-911-65, 649-41-49</font></b> </div> <div align="center"> &nbsp; </div> <div align="center"> <font size="2"><b>Пользование жилым помещением детьми после расторжения брака</b></font> </div> <div align="center"> <font size="2"> &nbsp; </font> </div> <div align="justify"> <font size="2"> Право пользования может быть предоставлено собственником жилого помещения также членам его семьи<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ч.1, 2&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ). Один из самых насущных и один из самых спорных вопросах&nbsp;&mdash; о правах ребенка после развода его родителей. Часто встречаются ситуации, когда ребенок, родившись в браке, зарегистрирован по месту жительства отца, а после развода&nbsp;&mdash; судом ему определяют место жительства у матери. Снимать с регистрационного учета ребенка никто не торопится, тем самым ограничивая права собственника квартиры, которому затруднительно и совершать сделки с ней, и пользоваться квартирой, так как наличие даже зарегистрированного ребенка отпугивает потенциальных покупателей, а в неприватизированных квартирах&nbsp;&mdash; уменьшается норма площади на которую наниматель может вселить новых членов семьи. <br /> </font> </div> <font size="2"> Приведем пример из жизни. </font> <div align="justify"> </div> <font size="2"><font>У отца квартира в собственности, у матери&nbsp;&mdash; неприватизированная, но ребенка суд оставил проживать у матери. Сохраняется&nbsp;ли за ребенком право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей после расторжения брака? </font></font> <div align="justify"> </div> <font size="2"><font>Согласно ст.31 ч.4 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим&nbsp; членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если&nbsp;иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. </font></font> <div align="justify"> </div> <font size="2"> Уже в 2007 г. Верховный Суд в Обзоре практики за третий квартал 2007 г. дал положительный ответ на вопрос, сохраняется&nbsp;ли за ребенком право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака. </font><font size="2"><font>В соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями. Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психологическом, духовном и нравственном развитии своих детей. <font><font>Приведенные права ребенка, сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка, а<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей &ndash; собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка&raquo;.</font></font></font></font> <div align="justify"> </div> <font size="2"><font><font><font>Таким образом, в настоящее время право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за несовершеннолетним ребенком и после расторжения брака между его родителями, поскольку расторжение брака между родителями ребенка не является основанием прекращения родительских правоотношений. </font></font></font></font> <div align="justify"> </div> <font size="2"><font>Нерешенным и, вместе с тем, актуальным является вопрос о возможности отнесения к бывшим членам семьи совершеннолетних детей. Поскольку родство ни как явление биологического порядка, ни как правовая связь, в отношении взрослых детей не может быть прекращена<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>за исключением случая, установленного п.1 ст. 52&nbsp;СК РФ, допускающего предъявление иска об оспаривании отцовства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>материнства) лицом, достигшим совершеннолетия), возникает вопрос: какие обстоятельства могли бы стать основаниями для прекращения права пользования у совершеннолетнего сына&nbsp;или дочери жилым помещением их родителя-собственника? </font><br /> </font> <font size="2"><font>Полагаем, что в числе таких обстоятельств могут быть названы следующие: раздельное проживание от родителей, отсутствие общего хозяйства между родителями и детьми, отсутствие заботы и внимания к родителям со стороны совершеннолетних детей, неисполнение алиментных обязательств по отношению к родителям, отсутствие общения между детьми и родителями без уважительных причин и т.п. Полагаем данный вопрос должен разрешаться судом с учетом конкретной ситуации, а подобные разъяснения могли бы содержаться в постановлении Пленума Верховного Суда РФ.</font><br /> После наступления совершеннолетия ребенка за ним также сохраняется право на проживание в жилом помещении, собственником которого является отец&nbsp;или мать. <br /> Так, как указал Президиум Московского областного суда в Постановлении от 02.07.2008 № 428&nbsp;по делу № 44г-180/08, исходя из статуса семейного родства, дети и родители не могут быть бывшими членами семьи. И по смыслу ч.ч. 1&nbsp;и 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ дети сохраняют право пользования жилым помещением, собственниками которого являются родители, независимо от ведения ими совместного хозяйства. Суд признал право ответчицы проживать в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности ее родителям<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>истцам). </font> <br /> &nbsp; <br /> <p align="justify"> <font size="2">Источник: <a href="http://www.dom-i-zakon.ru/"><font size="3"><b>Дом и Закон</b></font></a> </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">По всем спорным вопросам пользования жилым помещением, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам: </font> </p> <p align="justify"> <b><font size="2"><font size="3">64&nbsp;&mdash; 911&nbsp;&mdash; 65&nbsp;или 649&nbsp;&mdash; 41&nbsp;&mdash; 49&nbsp;или 763&nbsp;&mdash; 90&nbsp;&mdash; 66</font><br /> Внимание! Консультация платная. </font></b> </p> <font size="2">Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже: </font><br /> <p> <span class="pTitle">1. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/razdel/opredelenie_porjadka_polzovanija_kvartirojj_ili_vydel_doli_v_nature/">Определение порядка пользования квартирой&nbsp;или выдел доли в натуре</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">2. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nasl/pravo_polzovanija_zhilym_pomeshheniem_na_osnovanii_zaveshhatelnogo_otkaza/">Право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа.</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">3. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/ustanovlenie_fakta_vladenija_i_polzovanija_nedvizhimym_imushhestvom/">Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом.</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">4. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/strinv/pravila_zemlepolzovanija_i_zastrojjki/">Правила землепользования и застройки</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">5. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/zemel/polzovanie_stroeniem_nakhodjashhemsja_na_chuzhom_zemelnom_uchastke/">Пользование строением, находящемся на чужом земельном участке</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">6. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/zemel/poluchenie_kommercheskojj_organizatsiejj_zemelnogo_uchastka_v_postojannoe_bessrochnoe_polzovanie/">Получение коммерческой организацией земельного участка в постоянное бессрочное пользование</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">7. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/zemel/neobkhodimost_pereoformlenija_zemelnogo_uchastka_predostavlennogo_v_pozhiznennoe_nasleduemoe_vladenie_ili_postojannoe_bessrochnoe_polzovanie/">Необходимость переоформления земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение&nbsp;или постоянное<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>бессрочное) пользование</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">8. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/zemel/vozniknovenie_prava_postojannogo_bessrochnogo_polzovanija/">Возникновение права постоянного<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>бессрочного) пользования</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">9. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/info/98769676598563476/">Договорная неустойка и проценты за пользование чужими денежными средствами</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">10. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/ustanovlenie_fakta_vladenija_i_polzovanija_nedvizhimym_imushhestvom/">Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">11. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/ispolzovanie_advokatom_zhilogo_pomeshhenija_ne_po_naznacheniju/">Использование адвокатом жилого помещения не по назначению</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">12. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/kvalifikatsija_nezakonnykh_dejjstvijj_v_otnoshenii_imushhestva_podvergnutogo_opisi_ili_arestu_libo_podlezhashhego_konfiskatsii_pri_ikh_sovershenii_litsom_s_ispolzovaniem/">КВАЛИФИКАЦИЯ НЕЗАКОННЫХ ДЕЙСТВИЙ В ОТНОШЕНИИ ИМУЩЕСТВА, ПОДВЕРГНУТОГО ОПИСИ ИЛИ АРЕСТУ ЛИБО ПОДЛЕЖАЩЕГО КОНФИСКАЦИИ, ПРИ ИХ СОВЕРШЕНИИ ЛИЦОМ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">13. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/strahovanie/vozmozhnosti_ispolzovanija_mekhanizma_strakhovanija_dlja/">Возможности использования механизма страхования для</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">14. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/uridich%20consult/pravomernost_ispolzovanija_slovosochetanijj_juridicheskaja_konsultatsija_i_kollegija_advokatov/">Правомерность использования словосочетаний<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Юридическая консультация&raquo; и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Коллегия адвокатов&raquo;</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">15. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/sudzashita/nedobrosovestnoe_ispolzovanie_prava_na_sudebnuju_zashhitu_v_grazhdanskom_i_arbitrazhnom_protsesse/">Недобросовестное использование права на судебную защиту в гражданском и арбитражном процессе</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">16. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/zemel/osobennosti_zemlepolzovanija_v_moskve/">Особенности землепользования в Москве</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">17. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/avtorstvo/srok_ispolzovanija_dlja_avtorskikh_prav_-_10_let/">Срок использования для авторских прав&nbsp;&mdash; 10&nbsp;лет</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">18. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/privatiz/rivatizatsija_zemel_obshhego_polzovanija/">Приватизация земель общего пользования</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">19. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/trud-i-posobiya/ak_rasschitat_kompensatsiju_za_neispolzovannyjj_otpusk/">Как рассчитать компенсацию за неиспользованный отпуск?</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">20. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/7775666658888/">Содержание и использование лифта</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">21. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/7849583745394547583/">БЕСПЛАТНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">22. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/naznachenie_predostavlenie_ispolzovanie_zhilykh_sluzhebnykh_pomeshhenijj/">НАЗНАЧЕНИЕ, ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ, ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫХ СЛУЖЕБНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">23. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/avtorstvo/ob_uchete_platezhejj_za_polzovanie_pravom_voznikajushhim_iz_patenta_na_izobretenie/">Об учете платежей за пользование правом, возникающим из патента на изобретение</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">24. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/020210021002102102110211225656115/">Размер процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">25. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/48964745887458844/">Ответственность за использование нежилых строений</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">26. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/avtorstvo/otvetstvennost_za_nezakonnoe_ispolzovanie_tovarnogo_znaka/">ответственность за незаконное использование товарного знака.</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">27. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/vis/o_prave_polzovanija_zhilym_pomeshheniem_po_dogovoru_sotsialnogo_najjma_i_registratsii_grazhdan_po_mestu_zhitelstva_nekotorye_aspekty_pravoprimenitelnojj_praktiki/">О праве пользования жилым помещением по договору социального найма и регистрации граждан по месту жительства: некоторые аспекты правоприменительной практики. </a></span> </p> <p> <span class="pTitle">28. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/vis/o_priznanii_prava_polzovanija_zhilym_pomeshheniem_i_registratsionnom_uchete_po_mestu_zhitelstva_razmyshlenija_i_uroki_sudebnogo_razbiratelstva/">О признании права пользования жилым помещением и регистрационном учете по месту жительства: размышления и уроки судебного разбирательства</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">29. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/vtor/predostavlenie_i_ispolzovanie_zhilykh_pomeshhenijj_v_obshhezhitii/">Предоставление и использование жилых помещений в общежитии</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">30. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/vtor/pravo_sobstvennosti_prevaliruet_nad_pravom_polzovanija/">Право собственности превалирует над правом пользования</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">31. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/newstr/problemy_ispolzovanija_vekselnykh_skhem_pri_stroitelstve_zhilja/">Проблемы использования вексельных схем при строительстве жилья</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">32. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/0326987452150214/">Семейные отношения как основание права пользования жилым помещением собственника и последствия их прекращения</a></span> </p> <p> <span class="pTitle">33. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/069854410022158712/">Спорные вопросы при передаче и использовании жилого помещения по завещательному отказу</a></span> </p> &nbsp; Mon, 26 Jul 2010 21:26:17 +0400 Как правильно заключить договор долевого участия. http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/newstr/kak_pravilno_zakljuchit_dogovor_dolevogo_uchastija/ <p align="justify"> <font size="2">Покупка квартиры&nbsp;&mdash; приятное, но в то&nbsp;же время очень ответственное дело. Главный вопрос&nbsp;&mdash; безопасность вложения в новое строительство. Необходимо обратить особое внимание на то, кто является Застройщиком, Заказчиком, Генподрядчиком, инвестором выбранного вами строящегося дома и есть&nbsp;ли у них все необходимые документы.</font> </p> <p align="center"> <strong>ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР<br /> Телефон:<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 64-911-65, 649-41-49</strong> </p> <p align="center"> <strong>Как правильно заключить договор долевого участия.</strong> </p> <p align="justify"> Покупка квартиры&nbsp;&mdash; приятное, но в то&nbsp;же время очень ответственное дело. Главный вопрос&nbsp;&mdash; <strong>безопасность вложения в новое строительство.<br /> </strong>Необходимо обратить особое внимание на то, кто является Застройщиком, Заказчиком, Генподрядчиком, инвестором выбранного вами строящегося дома и есть&nbsp;ли у них все необходимые документы. <br /> В соответствии с <strong>Законом об участии в долевом строительстве договор долевого участия в долевом строительстве</strong> заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.<br /> <strong>Такой договор должен содержать:<br /> </strong>1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иного объекта недвижимости;<br /> 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;<br /> 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;<br /> 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.<br /> При отсутствии в договоре данных условий такой договор считается незаключенным.<br /> В таком договоре обязательно указывается <strong>цена договора</strong>, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, но только если&nbsp;договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.<br /> Застройщик обязан <strong>передать участнику долевого строительства объект долевого строительства</strong> не позднее срока, который предусмотрен договором и <strong>должен быть единым для участников долевого строительства</strong>, которым застройщик обязан передать квартиры, входящие <strong>в состав одного многоквартирного дома</strong>&nbsp;или в состав блок-секции одного многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.<br /> Застройщик обязан передать <strong>участнику долевого строительства объект долевого строительства,</strong> качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, на что также указывается в договоре долевого участия в строительстве.<br /> Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если&nbsp;иное не предусмотрено договором.<br /> <strong>Договор долевого участия в строительстве считается заключенным</strong> и вступает в силу только после проведения государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы РФ.<br /> В соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве договор долевого участия в строительстве и уступка прав требований по данному договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним&raquo;.<br /> До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве законодательством <strong>не была предусмотрена процедура регистрации инвестиционных договоров</strong>, аналогичная процедуре регистрации договоров долевого участия в строительстве, договоров дарения, купли-продажи и других. Еще несколько лет назад инвестиционные договоры нигде официально не регистрировались, и это создавало массу проблем. Самая большая из них -<br /> заключение договора инвестирования с несколькими лицами на один объект.<br /> <strong>Недобросовестная компания-застройщик</strong> могла собрать с граждан деньги, а потом просто исчезнуть либо<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>прокрутить&raquo; их и вернуть только через несколько лет, предоставив в конечном итоге квартиру гражданину, заключившему договор первым. Судебные процессы между претендующими на одну и ту&nbsp;же квартиру гражданами, а также между гражданами и компаниями нередкое явление и сейчас.<br /> По этой причине сначала в Москве, а затем в Московской области и других регионах страны была введена так <strong>называемая учетная регистрация инвестиционных договоров</strong>. Следует учесть, что такая регистрация законодательно не предусмотрена на уровне Гражданского кодекса&nbsp;или федеральных законов и, например в г. Москве, регулируется Временным положением об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья в г. Москве, утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 28&nbsp;ноября 1997 г. N&nbsp;935-РМ.<br /> Отсутствие такой регистрации не свидетельствует о незаконности<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>недействительности) договора. Этим, кстати, пользуются многие застройщики, которые не осуществляют регистрацию по разным причинам. Однако необходимо требовать наличия такой регистрации, чтобы обезопасить себя от указанных выше и иных неприятностей. В Москве функция по учетной регистрации возложена на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Московской области&nbsp;&mdash; на Министерство строительного комплекса Московской области. В других субъектах Российской Федерации эти функции также возлагаются на местные органы власти. Перед подписанием договора рекомендуется сделать запрос в указанные органы с целью узнать, не зарегистрирован&nbsp;ли там договор, заключенный на тот&nbsp;же объект. <br /> Наряду с учетной регистрацией, осуществляемой в органах власти, существует и так <strong>называемая внутренняя учетная регистрация.</strong> Компания ведет собственный реестр, в котором указываются заключившие договоры лица и квартиры, инвестирование в строительство которых эти лица осуществили. По сути, такая регистрация является внутренним делом компании и не может заменить регистрацию в органах власти.<br /> <strong>Для принятия решения и заключения договора лучше всего воспользоваться комплексом услуг нескольких специалистов:<br /> </strong>&mdash; помощью агента по подбору вариантов квартир;<br /> &mdash; услугами независимого юриста;<br /> &mdash; застраховать свои риски в страховой компании.<br /> Не лишне будет съездить на те объекты, которые построены с участием выбранной вами компании. </p> <p align="justify"> <br /> По вопросам приобретения квартиры в новостройкер екомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам: </p> <p align="justify"> <strong>64&nbsp;&mdash; 911&nbsp;&mdash; 65&nbsp;или 649&nbsp;&mdash; 41&nbsp;&mdash; 49&nbsp;или 763&nbsp;&mdash; 90&nbsp;&mdash; 66</strong> </p> <p align="justify"> <strong>Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.</strong> </p> <p align="justify"> <br /> С аналогичными материалами на нашем сайте можно ознакомиться ниже перейдя по ссылкам: </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/strinv/otvetstvennost_zastrojjshhika_pri_nenadlezhashhem_ispolnenii_objazatelstv_po_dogovoru_dolevogo_uchastija_v_stroitelstve_zhilja/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>Ответственность застройщика при ненадлежащем исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/newstr/osobennosti_dogovora_dolevogo_uchastija_grazhdan_v_stroitelstve_zhilja_dlja_lichnykh_nuzhd/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/strinv/3267/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ЛИЧНЫХ НУЖД</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/7654656568958748757684/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>Договор долевого участия в строительстве</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/87657657956875690756/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/strinv/0121001215446655/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>Расторжение договора долевого участия</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/strinv/01121110215454545466/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>Налогообложение по договору долевого участия в строительстве</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/strinv/0289745/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>Государственная регистрация договоров долевого участия в долевом строительстве</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/newstr/obespechenie_ispolnenija_objazatelstv_po_dogovoru_dolevogo_uchastija_v_stroitelstve/"><strong><font size="2" color="#0089ce">Обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве</font></strong></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1191950586470bb8fa4f216/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора долевого участия в строительстве</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1191950982470bba8644664/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>об обязании исполнить обязательства по договору долевого участия в строительстве</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1191951107470bbb03c704f/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о взыскании основного долга по договору долевого участия в строительстве</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1191951270470bbba694bb7/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о взыскании убытков по договору долевого участия в строительстве</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1191951331470bbbe38039a/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о понуждении передать квартиры по договорам долевого участия в строительстве </strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1191954902470bc9d603d30/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о взыскании убытков, возникших вследствие одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1191955102470bca9eb31fb/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о признании частично недействительным договора долевого участия по строительству нежилых помещений</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1191955300470bcb643526f/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о признании недействительным договора долевого участия в строительстве</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1191958461470bd7bd6af77/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о признании договоров долевого участия в финансировании строительства незаключенными</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1192017181470cbd1d1d336/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1192017853470cbfbd3d330/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о взыскании денежных средств, внесенных по договору долевого участия в строительстве жилого дома</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1192018547470cc273bedb1/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о взыскании стоимости не переданной по договору долевого участия в строительстве жилья жилой площади</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1192018829470cc38dcc896/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о признании недействительным договора долевого участия в строительстве жилья </strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1192018898470cc3d2f1a5b/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о признании договора долевого участия в строительстве жилья недействительным</strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1192019258470cc53a02e3b/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья </strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/1192043847470d25471673c/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия в инвестировании строительства </strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/Formdok/obrazdok/dolevoe/_________________/"><font size="2" color="#0089ce"><strong>договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома </strong></font></a></span> </p> <p> <span class="pTitle"><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/Formdok/obrazdok/dolevoe/____________/"><strong><font size="2" color="#0089ce">типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома </font></strong></a></span><br /> </p> Mon, 19 Jul 2010 22:15:04 +0400 Расторжение брака как основание для выселения http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/vis/rastorzhenie_braka_kak_osnovanie_dlja_vyselenija/ <p align="justify"> Изменившаяся позиция Верховного Суда РФ, безусловно, положительно сказалась на судебной практике. При этом Верховный Суд РФ не учел, что сохранение за ребенком права пользования жилым помещением собственника при выселении родителя&hellip;. </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР<br /> Телефон:<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 64-911-65, 649-41-49</strong></font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Расторжение брака как основание для выселения</strong></font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Кроме того, основанием возникновения семейных отношений является принятие детей на воспитание. Помимо уже упоминавшейся выше формы устройства на воспитание детей, оставшихся без попечения родителей,&nbsp;&mdash; усыновления существуют еще две формы&nbsp;&mdash; опека<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечительство) и приемная семья.<br /> Передача детей на воспитание связана с вынесением акта органа опеки и попечительства о назначении опекуна<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечителя) в отношении несовершеннолетнего, оставшегося без попечения родителей, а при договорной опеке<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>включая создание приемной семьи)&nbsp;&mdash; также с заключением договора между органами опеки и попечительства и приемными родителями.<br /> Опека<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечительство) и приемная семья относятся к семейным формам устройства детей, оставшихся без попечения родителей, на воспитание, а, следовательно, влекут проживание ребенка в семье в качестве члена семьи. Ребенок может находиться под опекой<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечительством) собственника жилого помещения и проживать совместно с ним, а также может быть подопечным члена семьи собственника и также проживать в семье собственника жилого помещения.<br /> Широкое толкование и понимание термина<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>семейные отношения&raquo; отражены, помимо прочего, в практике Европейского Суда по правам человека. Понятие<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>семейная жизнь&raquo;, использованное в ст. 8&nbsp;Конвенции о защите прав человека и основных свобод, гарантирующей право на уважение частной и семейной жизни, не ограничивается только отношениями, основывающимися на браке, и может распространяться на фактические семейные отношения*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(1</span>). Как отмечает Е.А. Чефранова, важно обратить пристальное внимание на то, что Европейский Суд &hellip; расширил понятие<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>семейная жизнь&raquo; с учетом современных изменений социальных и культурных моделей семейной жизни*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(2</span>). Так, признаются семейной жизнью и семейными отношениями фактические брачные отношения между мужчиной и женщиной, равно как и различные нетрадиционные отношения.<br /> Лица второй категории получают право пользования жилым помещением собственника по правилам ст. 31&nbsp;ЖК РФ лишь при наличии между ними и собственником жилого помещения семейных отношений. При возникновении спора по данному вопросу суд должен установить, что собственник жилого помещения вселял лиц второй категории не просто как лиц, связанных с ним узами родства, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, а как членов своей семьи.<br /> Доказательствами этого факта могут стать, например, акт о назначении опекуном<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечителем), договор об осуществлении опеки<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечительства). Если документальные доказательства отсутствуют, то необходимо установить, что вселяемые лица на момент вселения были близкими ему людьми, отношения с которыми строились на доверительности, и каждый из них заботился друг о друге как о члене своей семьи. Кроме того, наличие семейных отношений предполагает совместное проживание и ведение общего хозяйства. Эти факты также могут входить в предмет доказывания по данному делу.<br /> При этом по смыслу ст. 31&nbsp;ЖК РФ вселение лиц в жилое помещение собственника происходит не в рамках товарно-денежных отношений и напрямую не преследует целей осуществления гражданского оборота. Основной целью вселения является удовлетворение потребности собственника и вселяемых граждан в реализации существующих между ними семейных отношений посредством совместного проживания.<br /> Из сказанного следует, что факт вселения собственником в принадлежащее ему жилое помещение членов семьи как первой, так и второй категории следует расценивать как юридический поступок. Очевидно, что вселение членов семьи собственника&nbsp;&mdash; не сделка, поскольку возникновение прав и обязанностей членов семьи собственника не является правовой целью вселения данных лиц. Однако в результате вселения в жилое помещение собственника у членов его семьи возникают права и обязанности пользователя данным жилым помещением.</font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>2. Прекращение семейных отношений как основание прекращения права пользования жилым помещением собственника</strong></font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Статус члена семьи имеет ключевое значение не только для возникновения прав и обязанностей членов семьи собственника, но и для их прекращения. ЖК РФ в качестве общего правила устанавливает, что прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет прекращение права пользования его жилым помещением.<br /> Сразу оговоримся, что вступивший в силу ЖК РФ в соответствии Федеральным законом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации&raquo; распространяет свое действие на отношения, возникшие после введения его в действие. Применительно к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, последний применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ.<br /> Положения ст. 31&nbsp;ЖК РФ к таким случаям не относятся. Таким образом, если&nbsp;вселение членов семьи произошло до 1&nbsp;марта 2005 г., т.е. до вступления в силу ЖК РФ, то возникший правовой режим права пользования жилым помещением собственника подчиняется правилам Жилищного кодекса РСФСР, действовавшим в это время. Согласно ст. 127&nbsp;ЖК РСФСР члены семьи собственника сохраняют свое право пользования и при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.<br /> Если&nbsp;же члены семьи были вселены собственником 1&nbsp;марта 2005 г. и после этой даты, то в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения они могут быть выселены по правилам ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ.<br /> Согласно ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если&nbsp;иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.<br /> Однако Президиум Верховного Суда РФ 23&nbsp;ноября 2005 г. утвердил своим постановлением<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов&raquo;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>далее&nbsp;&mdash; Ответы). На вопрос о применении ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ к случаям, когда семейные отношения были прекращены до 1&nbsp;марта 2005 г., дан категоричный ответ, что положения ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственников жилых помещений и в том случае, если&nbsp;семейные отношения между собственниками жилого помещения и бывшими членами семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.<br /> Такая, мягко сказать, не основанная на нормах права позиция Верховного Суда РФ была нивелирована определением Конституционного Суда РФ от 3&nbsp;ноября 2006 г. N&nbsp;455-О об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского суда Кировской области о проверке конституционности п. 2&nbsp;ст. 292&nbsp;ГК РФ и ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ, а также жалоб граждан Вахрамеевой и Кожанова на нарушение их конституционных прав этими нормами. В п. 3.3 определения сказано, что поскольку никаких специальных оговорок о характере действия нормативных положений ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ во времени не предусмотрено, то они действуют в общем порядке. Установление&nbsp;же того, какие отношения существовали между собственником и бывшим членом его семьи по поводу спорного жилого помещения на момент вступления в силу ЖК РФ, в какой период возникли эти отношения и подвергались&nbsp;ли они трансформации, позволяющей распространить на длящиеся правоотношения действие ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ&nbsp;или иных норм жилищного и гражданского законодательства, связано с оценкой всего комплекса фактических обстоятельств дела.<br /> О прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения свидетельствуют определенные юридические факты.<br /> Семейные отношения с супругом считаются прекращенными в случае расторжения брака. Согласно ст. 25&nbsp;СК РФ при расторжении брака в суде моментом прекращения брака является вступление в законную силу решения суда. В случае расторжения брака в органах загса брак считается прекращенным с момента совершения актовой записи о государственной регистрации расторжения брака. Формальным подтверждением расторжения брака является свидетельство о государственной регистрации расторжения брака.<br /> Фактическое прекращение семейных отношений между супругами не прекращает права пользования жилым помещением супруга&nbsp;&mdash; собственника.<br /> Такой вывод поддержан в приведенных выше Ответах Верховного Суда РФ. В частности, там сказано, что поскольку ст. 31&nbsp;ЖК РФ относит супруга к членам семьи собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ, невозможно.<br /> В случае расторжения брака в судебном порядке при наличии общих несовершеннолетних детей суд в соответствии со ст. 24&nbsp;СК РФ обязан определить, с кем из родителей будут проживать несовершеннолетние дети после расторжения брака родителей. В силу, в том числе, и объективных причин суды выносят чаще решения, определяя место жительство ребенка с матерью.<br /> Данное обстоятельство невольно послужило поводом для предъявления отцами&nbsp;&mdash; собственниками жилых помещений исков о выселении бывшей жены<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>что допускается нормой права), а также своих несовершеннолетних детей, чье место жительства было определено судом с бывшей супругой. Оставляя за рамками данной статьи этический аспект поведения таких отцов, обратимся за анализом сформировавшейся в связи с этим судебной практики.<br /> Немаловажную роль в данном случае сыграл Верховный Суд РФ. В Ответах, приведенных выше, было указано, что ребенок, не проживающий совместно с родителем&nbsp;&mdash; собственником жилого помещения, считается бывшим членом его семьи и его право пользования жилым помещением собственника может быть прекращено.<br /> Такая позиция Верховного Суда РФ только увеличила число исков и число выселений несовершеннолетних с выселяемым родителем, что неизбежно повлекло увеличение количества жалоб в различные федеральные и региональные органы власти, а также общественные и правозащитные организации, и привлекла внимание средств массовой информации.<br /> В марте 2007 г. депутатом Государственной Думы П.В. Крашенинниковым был внесен законопроект о внесении изменений в ст. 31&nbsp;ЖК РФ в части исключения из числа бывших членов семьи, подлежащих выселению, несовершеннолетних детей. Этот законопроект был принят в первом чтении, однако&nbsp;дальше дело не пошло. Кроме того, предлагаемая депутатом редакция ст. 31&nbsp;ЖК РФ не снимала проблем, порождаемых неверным ее толкованием судами. Напротив, в случае внесения предлагаемых изменений возникли бы новые проблемы.<br /> После обсуждения сложившейся ситуации с выселением несовершеннолетних на заседании организационного комитета по проведению в 2008 г. в Российской Федерации Года семьи постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7&nbsp;ноября 2007 г. был утвержден Обзор законодательства и судебной практики за третий квартал 2007 года. В нем была изложена иная позиция высшей судебной инстанции. В частности, было указано, что правило о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения не распространяется на несовершеннолетних, поскольку семейные отношения между родителями и детьми в части прав и обязанностей, установленных СК РФ, сохраняются и после расторжения брака между родителями ребенка. Таким образом, право пользования жилым помещением ребенка не может быть прекращено.<br /> Изменившаяся позиция Верховного Суда РФ, безусловно, положительно сказалась на судебной практике. При этом Верховный Суд РФ не учел, что сохранение за ребенком права пользования жилым помещением собственника при выселении родителя, с которым определено его место жительства, является лишь декларацией этого права. Также Верховный Суд РФ необоснованно сузил термин<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>дети&raquo;, используемый в ст. 31&nbsp;ЖК РФ, до несовершеннолетних детей, оставив за бортом совершеннолетних детей.<br /> Вместе с тем правоотношение между родителями и детьми<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>независимо от возраста последних) прекращается только в установленных семейным законодательством случаях.<br /> Одним из оснований прекращения правовой связи детей с родителями является исключение записи об отце<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>матери) ребенка из актовой записи о рождении ребенка. На основании вступившего в силу решения суда об удовлетворении требований об оспаривании отцовства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>материнства) в порядке ст. 52&nbsp;СК РФ вносятся соответствующие изменения в актовые записи, а именно, аннулируется запись об отце и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) матери в актовой записи о государственной регистрации рождения ребенка&nbsp;либо аннулируется актовая запись о государственной регистрации установления отцовства.<br /> Еще одним основанием прекращения родительского правоотношения является усыновление ребенка иными лицами. Согласно ст. 137&nbsp;СК РФ усыновление является не только правообразующим, но и правопрекращающим юридическим фактом. В результате усыновления прекращается правовая связь ребенка с его биологическими родителями и другими родственниками<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 2&nbsp;ст. 137&nbsp;СК РФ). Доказательством прекращения семейных отношений является вступившее в силу решение суда об усыновлении.<br /> Отмена усыновления, в свою очередь, влечет прекращение правоотношения между ребенком и его усыновителями, что квалифицируется как прекращение семейных отношений по смыслу ст. 31&nbsp;ЖК РФ. Формальным выражением прекращения семейных отношений в данном случае служит вступившее в силу решение суда об отмене усыновления.<br /> При рассмотрении оснований прекращения родительского правоотношения следует особо остановиться на лишении родительских прав.<br /> В соответствии со ст. 71&nbsp;СК РФ родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, за исключением обязанности по содержанию ребенка.<br /> При этом вопрос дальнейшего проживания ребенка и родителей, лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством. Согласно п. 2&nbsp;ст. 91&nbsp;ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, граждане, лишенные родительских прав, если&nbsp;совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.<br /> Ребенок, в отношении которого родители лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение&nbsp;или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 4&nbsp;ст. 71&nbsp;СК РФ).<br /> К сожалению, совместное применение приведенных положений СК РФ и ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ уже породило негативную судебную практику, а именно выселение детей из жилых помещений родителей-собственников, лишенных родительских прав.<br /> Позиция судов основана на том, что лишение родительских прав прекращает семейные отношения между родителем и ребенком. При этом правила п. 4&nbsp;ст. 71&nbsp;СК РФ не были применены судами со ссылкой на то, что ЖК РФ принят позднее СК РФ, и не предусматривает возможности сохранения за ребенком, чьи родители лишены родительских прав, права пользования жилым помещением. В связи с этим дети, чьи родители-собственники жилых помещений лишены родительских прав, подлежат выселению из жилого помещения родителей-собственников как утратившие с ним семейные отношения.<br /> Однако согласиться с такой позицией судов нельзя. Более того, не имеет никакого отношения к рассматриваемой ситуации разрешение вопроса о конкуренции СК РФ и ЖК РФ по времени их принятия и вступления в силу.<br /> Правовая связь между родителями и детьми основывается на происхождении детей, удостоверенном в установленном законом порядке<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 47&nbsp;СК РФ).<br /> Лишение родительских прав является мерой семейно-правовой ответственности, которая применяется в исключительных случаях, когда родители<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>один из них) не выполняют&nbsp;или ненадлежащим образом исполняют свои родительские обязанности*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(3</span>).<br /> Лишение родительских прав не прекращает родительское правоотношение, а лишь ограничивает права родителей по отношению к детям. Актовые записи о государственной регистрации рождения ребенка и установлении отцовства при лишении родительских прав не аннулируются, а продолжают существовать с наличием в них отметки о вступлении в силу решения суда о лишении родительских прав. Сказанное означает, что родитель, даже лишенный родительских прав, продолжает пребывать с ребенком в родительском правоотношении независимо от прекращения у родителя прав, основанных на факте родства с ребенком.<br /> Таким образом, лишение родительских прав не является основанием прекращения права ребенка на пользование жилым помещением родителя-собственника. Иное толкование проанализированных положений действующего законодательства приведет к тому, что мера ответственности родителей породит негативные имущественно-правовые последствия в отношении ребенка и позволит родителю, лишенному родительских прав, извлечь выгоду из своего ненадлежащего поведения.<br /> Другие родственники, иждивенцы и иные лица становятся бывшими членами семьи собственника также в силу прекращения семейных отношений с собственником. Документальным подтверждением данных фактов могут быть акты органа опеки и попечительства о прекращении опеки<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечительства), об отстранении опекуна<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечителя) от исполнения обязанностей, расторжение договора об осуществлении опеки и другие тому подобные юридические факты.<br /> Тогда, когда отсутствует формальное выражение правопрекращающих фактов, они устанавливаются в судебном порядке при рассмотрении иска собственника жилого помещения о выселении вышеуказанных лиц по основаниям, установленным ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ. При этом суду следует представить доказательства утраты доверительности между названными лицами, прекращения ведения ими общего хозяйства и позиционирования себя в качестве членов одной семьи.<br /> Вместе с тем прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения не обязательно влечет прекращение права пользования данным жилым помещением для бывшего члена семьи. Часть 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ допускает возможность сохранения этого права в нескольких случаях.<br /> Первым основанием сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника является соглашение, заключаемое собственником с бывшими членами семьи. Например, договор коммерческого найма&nbsp;или безвозмездного пользования. Не исключено, что вопросы сохранения права пользования жилым помещением собственника за бывшим членом его семьи могут быть урегулированы в брачном договоре&nbsp;или соглашении об уплате алиментов.<br /> Так, брачный договор может помочь супругам&nbsp;или будущим супругам заранее предусмотреть сохранение права пользования жилым помещением супруга-собственника, как на возмездных, так и на безвозмездных основаниях, на случай расторжения брака<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 40&nbsp;СК РФ).<br /> Пункт 2&nbsp;ст. 104&nbsp;СК РФ позволяет заключить соглашение об уплате алиментов на условиях предоставления имущества как в собственность, так и в пользование<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>разумеется, только на безвозмездной основе).<br /> Круг лиц, имеющих право заключить соглашение об уплате алиментов, намного шире, чем круг субъектов брачного договора. Поэтому соглашение об уплате алиментов может послужить эффективным способом сохранения права пользования жилым помещением, принадлежащим плательщику алиментов на праве собственности, для многих членов семьи&nbsp;&mdash; получателей алиментов. Более того, признание за нотариально удостоверенным соглашением об уплате алиментов силы исполнительного листа позволяет получателю алиментов в принудительном порядке реализовать свое право на пользование данным жилым помещением.<br /> Права и обязанности бывших членов семьи собственника при сохранении права пользования жилым помещением на договорной основе регулируются условиями заключенных соглашений.<br /> Вторым основанием сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника является решение суда. Суд может сохранить право пользования за бывшим членом семьи собственника при наличии одновременно следующих условий:<br /> у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения&nbsp;или осуществления права пользования иным жилым помещением;<br /> имущественное положение бывшего члена семьи собственника и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.<br /> При этом в решении суда указывается срок, на который сохраняется данное право за бывшими членами семьи.<br /> В рамках судебного разбирательства по иску собственника о вселении бывших членов семьи суд обязан исследовать обстоятельства, позволяющие сохранить право пользования жилым помещением собственника. Предъявление в этом случае встречного иска бывшими членами семьи собственника жилого помещения не требуется, хотя не исключается.<br /> Представляется, что на сегодняшний день суды забывают, что именно правосудие позволяет обеспечить взаимный учет интересов собственников жилых помещений и бывших членов семьи путем установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора.<br /> На важную роль судов при рассмотрении дел о выселении бывших членов семьи обращено внимание в приведенном выше определении Конституционного Суда РФ от 3&nbsp;ноября 2006 г. N&nbsp;455-О. В п. 3.2 определения Конституционный Суд РФ указал, что, предусматривая известную свободу усмотрения суда при решении вопросов о продолжительности<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>сроке) сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, ЖК РФ во всяком случае предполагает необходимость проверки того, имеются&nbsp;ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого помещения возможно только после судебной проверки юридически значимых обстоятельств дела.<br /> К таким обстоятельствам относится решение суда об определении места жительства ребенка с родителем&nbsp;&mdash; несобственником жилого помещения. Реализация права ребенка на пользование жилым помещением родителя-собственника возможна лишь при сохранении права пользования жилым помещением за бывшим супругом собственника. При этом желательно, чтобы право пользования жилым помещением за ним сохранялось на время, оставшееся до достижения ребенком возраста восемнадцати лет.<br /> Установленный судом срок пользования жилым помещением может быть продлен судом. В уже упоминавшихся Ответах Верховного Суда РФ отмечается, что ст. 31&nbsp;ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.<br /> Права и обязанности бывших членов семьи собственника, за которыми суд сохраняет право пользования жилым помещением, регулируются ст. 31&nbsp;ЖК РФ.<br /> Вместе с тем согласно п. 5&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если&nbsp;отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.<br /> Помимо прочего ЖК РФ позволяет дополнительно учесть интересы выселяемых бывших членов семьи собственника, в отношении которых собственник жилого помещения выплачивает алименты. Согласно ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.<br /> Удовлетворение таких требований возможно при соблюдении одновременно следующих условий.<br /> Во-первых, бывший супруг и другие члены семьи проживали с собственником и пользовались его жилым помещением как члены семьи собственника и подлежат выселению из него<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или выселены из него) как бывшие члены семьи.<br /> Во-вторых, у них отсутствуют основания приобретения&nbsp;или осуществления права пользованиям иным жилым помещением, а также их имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют им обеспечить себя иным жилым помещением.<br /> В-третьих, в пользу данных лиц собственник выполняет алиментные обязательства, возникшие на основании судебного акта&nbsp;или соглашения об уплате алиментов. Иными словами, алиментное обязательство между собственником и супругом&nbsp;или другими членами семьи уже должно существовать к моменту предъявления соответствующего иска. Предоставление собственником в пользование иного жилого помещения не заменяет собой исполнение алиментной обязанности, а является возложением на плательщика алиментов дополнительного имущественного бремени в пользу получателей алиментов. Иное жилое помещение может быть предоставлено получателем алиментов в собственность&nbsp;или на праве пользования.<br /> Поскольку ст. 31&nbsp;ЖК РФ не устанавливает условий, на которых должно осуществляться обеспечение жилым помещением, то их желательно изложить при предъявлении заинтересованными лицами в суд требований о предоставлении иного жилого помещения.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Источник: </font><font size="3"><strong><a href="http://dom-i-zakon.ru/">Дом и Закон</a></strong></font> </p> <p align="justify"> <font size="2">По всем вопросам о выселении, в том числе и после расторжения брака, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам: </font> </p> <p align="justify"> <font size="2"><strong><font size="3">64&nbsp;&mdash; 911&nbsp;&mdash; 65&nbsp;или 649&nbsp;&mdash; 41&nbsp;&mdash; 49&nbsp;или 763&nbsp;&mdash; 90&nbsp;&mdash; 66</font><br /> Внимание! Консультация платная.</strong> </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже: </font> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sovetadvokat/11841795974695258db6f08/"><font size="2"><strong>Выселение из квартиры</strong></font></a><font size="2"><strong> </strong></font> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sovetadvokat/vyselenie_iz_odnogo_obshhezhitija_v_drugoe_obshhezhitija_ne_dopuskaetsja/"><font size="2"><strong>Выселение из одного общежития в другое общежитие не допускается</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sovetadvokat/89677856965684876598/"><font size="2"><strong>Выселение из общежития</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sovetadvokat/otsrochka_viselenia/"><font size="2"><strong>Отсрочка выселения бывшего члена семьи собственника</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sovetadvokat/sudebnoe_viselenie/"><font size="2"><strong>Судебное выселение</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sovetadvokat/viselenie_iz_privat_kvartiri/"><font size="2"><strong>Выселение из приватизированной квартиры </strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sovetadvokat/viselenie_detey/"><font size="2"><strong>Выселение детей</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/znaete/ovozmviselzaneupl/"><font size="2"><strong>О возможности выселения за неуплату</strong></font></a><font size="2"><strong> </strong></font> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/znaete/viselenie/"><font size="2"><strong>О том, что при выселении остаться в том&nbsp;же районе сложно</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/znaete/viselnesov/"><font size="2"><strong>Выселение несовершеннолетних и новый законопроект</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/znaete/iskzayavovisel/"><font size="2"><strong>Исковое заявление о выселении&nbsp;&#151; всегда&nbsp;ли можно выселить</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/znaete/viselenbivsh/"><font size="2"><strong>Выселение бывшего члена семьи возможно не всегда</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/znaete/viselenie_is_kvart_novoe_zakonodat/"><font size="2"><strong>Выселение из квартиры по новому законодательству</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/znaete/65475675464534658756453/"><font size="2"><strong>Кто не может быть выселен из квартиры, занимаемой по договору субаренды</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/sudebnoe_delo_o_priznanii_utrativshim_pravo_polzovanie_zhilym_pomeshheniem_vyselenii_v_ljublinskom_sude_goroda_moskvy/"><font size="2"><strong>Судебное дело о признании утратившим право пользование жилым помещением, выселении в Люблинском суде города Москвы.</strong></font></a><font size="2"><strong> </strong></font> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/sudebnoe_delo_o_priznanii_utrativshim_pravo_polzovanie_zhilym_pomeshheniem_vyselenii_snjatii_s_registratsionnogo_ucheta_v_chertanovskom_sude_goroda_moskvy/"><font size="2"><strong>Судебное дело о признании утратившим право пользование жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета в Чертановском суде города Москвы.</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/sudebnoe_delo_o_prekrashhenii_prava_polzovanija_zhilym_pomeshheniem_vyselenii_snjatii_s_registratsionnogo_ucheta_v_zjuzinskom_sude_goroda_moskvy/"><font size="2"><strong>Судебное дело о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета в Зюзинском суде города Москвы.</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/viselenie/"><font size="2"><strong>Выселение без предоставления другого жилого помещения</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/viselen/"><font size="2"><strong>Выселение из квартиры собственника не членов семьи</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/isk%20o%20viselen/"><font size="2"><strong>Выселение семьи не основано на законе</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/viselenie_v_svyazi_s_otsutstviem/"><font size="2"><strong>Выселение из квартиры в связи с не проживанием </strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/9356271827/"><font size="2"><strong>Выселение новым собственником из общежития не допускается</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/visel/"><font size="2"><strong>Выселение</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/89899899/"><font size="2"><strong>Признание договора найма служебного жилого помещения недействительным, внесение изменений в договор, обязание предоставить документы для регистрации по месту жительства, выселение.</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/36259/"><font size="2"><strong>Принудительное выселение из квартиры</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/47898/"><font size="2"><strong>Принудительное выселение из жилого помещения, истребование, признание права собственности.</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/56564/"><font size="2"><strong>Принудительное выселение из жилого помещения, принудительный обмен </strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/registrpomestujitelstva/"><font size="2"><strong>Регистрация по месту жительства, признание права пользования, выселение.</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/smotrorderiviselenie/"><font size="2"><strong>Смотровой ордер, выселение и признание права собственности.</strong></font></a> </p> <p> <a href="http://dom-i-zakon.ru/sud/sudjcenter/smotrovorder/"><font size="2"><strong>Смотровой ордер, выселение, признание постоянного права пользования занимаемым жилым помещением. </strong></font></a> </p> <p> &nbsp; </p> Fri, 19 Feb 2010 15:34:13 +0400 Юридические особенности сделок с коммерческой недвижимостью в период кризиса http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/0326985474012054215/ <p align="justify"> <font size="2">Уже больше полугода кризис оказывает значительное влияние на экономику России и всего мира. Под его воздействием сильно изменилась реальность, многим пришлось пересмотреть устоявшиеся правила и стратегии. </font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Первый Столичный Юридический Центр<br /><span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-41-49;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-11-65<br /> </strong></font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Юридические особенности сделок с коммерческой недвижимостью в период кризиса</strong> </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Уже больше полугода кризис оказывает значительное влияние на экономику России и всего мира. Под его воздействием сильно изменилась реальность, многим пришлось пересмотреть устоявшиеся правила и стратегии. Одна из наиболее пострадавших отраслей&nbsp;&mdash; недвижимость: падение рыночных цен, отсутствие спроса и сделок, банкротство девелоперов, кризис аренды, заморозка строек&nbsp;&mdash; это только часть проблемы. В период кризиса появились новые тенденции, оказывающие значительное влияние на рынок и его участников. Игнорировать эти тенденции, значит, не отвечать реалиям времени и совершать ошибки. Однако, учитывая новые особенности и используя потенциал, на рынке можно не только эффективно работать, но и преуспеть и даже вырваться вперед, тем более что традиционно кризис считается временем новых возможностей.<br /> Мы проанализируем, какие новые тенденции появились на рынке коммерческой недвижимости, как они влияют на участников сделок: продавцов и покупателей, а также что необходимо учитывать при совершении сделок, чтобы гарантировать свои интересы и достичь запланированных результатов.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Новые тенденции, воздействующие на рынок коммерческой недвижимости в период кризиса</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Постоянное снижение рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Эта новая тенденция оказала наибольшее влияние на рынок недвижимости в период кризиса. Чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть на графики индексов стоимости недвижимости, составленные общепризнанными авторитетами. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>дно&raquo; еще не достигнуто, а небольшие позитивные изменения в отдельных сегментах&nbsp;&mdash; не более чем коррекция.<br /> Предложения превышают спрос. Год назад на любой более-менее достойный объект стояла очередь из покупателей, а продавцы диктовали свои условия по всем возможным пунктам. Сейчас сила за покупателем, что значительно меняет процедуру проведения сделки.<br /> Резкие колебания курсов валют. Курс рубля за короткий промежуток времени упал более чем на 30&nbsp;процентов, и никто не может быть уверенным, что подобное не произойдет с любой валютой. При этом курс может как падать, так и расти.<br /> Повышенные темпы инфляции. Несмотря на то, что официальные прогнозы относительно позитивны<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>около 14%), реальная ситуация хуже, чем в прошлом году. Проблема касается как продавца<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>уменьшается покупательная способность денег, которые он получит после сделки), так и покупателя<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>падает покупательная способность имеющихся у него денег).<br /> Нестабильное положение участников рынка. Раньше, работая с серьезными контрагентами<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>существующими давно, имеющими крупные активы и хорошую репутацию), можно было не переживать за результат сделки. Банкротство многих крупных компаний<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в том числе в секторе недвижимости) наглядно продемонстрировало, что теперь это не работает.<br /> Основная причина продажи недвижимости&nbsp;&mdash; попытка справиться с критической ситуацией. После существенного снижения цен недвижимость продают в основном под давлением обстоятельств. Отсутствие доброй воли накладывает отпечаток на сделку и может стать проблемой в будущем.<br /> Негативное влияние новых тенденций на участников сделки, а также возможные способы минимизации такого негативного влияния проанализированы в таблице. Остановимся подробнее на некоторых, наиболее значимых рекомендациях для продавцов и покупателей.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Рекомендации продавцам</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Ускорять сделку</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Самое большее влияние на рынок недвижимости, особенно на продавца, оказало падение цен. Влияние этого фактора продолжается, и когда оно прекратится&nbsp;&mdash; неизвестно. Очевидное последствие для продавца&nbsp;&mdash; уменьшение дохода от сделки. Однако есть еще одно не столь очевидное последствие, которое уже успело повлиять на многие сделки. Если согласование сделки длится более месяца, велика вероятность того, что покупатель потребует пересмотра стоимости недвижимости, так как ее рыночная стоимость за этот период уменьшилась. Если&nbsp;же сделка согласовывается в течение 2-3 месяцев<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>что для коммерческой недвижимости, к сожалению, норма), то требование об уменьшении цены практически гарантировано. На практике если&nbsp;продавцы не выполняют требования, то покупатели вообще отказывают от сделки, так как она лишена смысла: можно купить то&nbsp;же самое дешевле. Исключение составляют уникальные объекты, но таких единицы. В случае отказа покупателя от сделки продавец вынужден начинать весь процесс сначала, с поиска покупателя по новой сниженной цене. Способ минимизации указанного риска&nbsp;&mdash; ускорение сделки. При правильной работе участников сделки процесс согласования длится 1-2 недели и заканчивается подписанием документов, фиксирующих цену и устанавливающих последствия за отказ от сделки. Что нужно сделать, чтобы ускорить сделку?<br /> Подготовиться к процедуре due&nbsp;diligence. Работа покупателя над сделкой начинается с проверки юридической чистоты. Покупатель запрашивает у продавца документы по юридической истории объекта. Как правило, продавец в этом случае сталкивается с двумя проблемами: нужно решить, какие документы представлять, а также собрать их. Проблемы эти решаются последовательно<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>сначала&nbsp;&mdash; что представлять, а потом&nbsp;&mdash; где взять) и долго, поэтому необходимо готовиться к процедуре due&nbsp;diligence заранее. Кроме того, покупатель будет заказывать свежую выписку из Единого государственного реестра юридических лиц<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ЕГРЮЛ) и из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ЕГРП), чтобы убедиться, что представители продавца вправе заключать сделку, а недвижимость до сих пор принадлежит продавцу на праве собственности и какие-либо обременения<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>аренда, залог и т.п.)&nbsp;или правопритязания<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>судебные споры) отсутствуют. Получение этих документов займет около недели, поэтому продавцу имеет смысл раз в неделю заказывать свежие экземпляры, чтобы все время иметь на руках актуальные документы и на первой&nbsp;же встрече предоставить их покупателю.<br /> Подготовить комплект документов о покупке и оперативно их согласовывать. После того как покупатель проверил юридическую чистоту и предлагает начать согласование документов, неопытный продавец обычно в первый раз озадачивается подготовкой текстов договоров. Как правило, это занимает не меньше недели: пока юристу будет поставлена задача, пока он напишет текст и передаст на вычитку руководителю, пока руководитель найдет время на проверку и формирование замечаний, пока замечания будут устранены и т.д. Еще хуже предлагать составить тексты контрагенту&nbsp;&mdash; в этом случае продавец не имеет возможности влиять на скорость подготовки текстов. Вывод: готовить документы самим и заранее.<br /> Кроме того, легче отстаивать свои позиции в сделке, когда изначальная редакция была предложена вами.<br /> Подготовить и поддерживать актуальность комплекта документов для государственной регистрации сделки. Больше всего времени занимает подготовка следующих документов:<br /> 1) кадастровый паспорт помещения. Срок его получения может занять несколько месяцев;<br /> 2) нотариальная доверенность на регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Росреестр). Во-первых, эту доверенность имеет право подписать только генеральный директор, у которого обычно не получается выкроить время, чтобы посетить нотариуса. Во-вторых, чтобы нотариус заверил документы, необходимо иметь на руках оригиналы учредительных и регистрационных документов компании, а также свежую выписку из ЕГРЮЛ. Даже если&nbsp;ни один из требуемых документов не потерян, они обычно находятся в разных местах<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в бухгалтерии, дома у владельцев компании, у юристов) и их сбор занимает значительное время;<br /> 3) нотариальные копии учредительных документов;<br /> 4) выписка из ЕГРЮЛ. На регистрацию должна подаваться выписка с датой выдачи не позднее месяца. Согласование сделки может длиться больше месяца, поэтому нужно следить за актуальностью и при необходимости заказывать новую.<br /> В документах по сделке четко предусмотреть все критичные сроки и установить штрафные санкции за их нарушение. Наиболее проблемные сроки&nbsp;&mdash; предоставление покупателем документов для государственной регистрации, оплата, прием помещения по акту и т.п. Также нужно учитывать, что сроки будут выполняться только тогда, когда за их нарушение будет установлена четкая и существенная ответственность.<br /> Ускорять государственную регистрацию.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Оценивать риск ареста счетов покупателя и предусматривать возможность одностороннего внесудебного расторжения договора купли-продажи, если&nbsp;оплата не поступила в течение месяца</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Среднее количество исков, подаваемых в арбитражный суд, увеличилось более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. Кредиторы становятся все менее терпеливыми и подают в суд даже при небольших задержках оплаты и при маленьких суммах. Все это увеличивает риск того, что счет любой компании может быть арестован по иску кредитора.<br /> Это делает возможной следующую ситуацию. Между покупателем и продавцом заключен договор купли-продажи недвижимости, однако&nbsp;оплата не поступает, так как расчетный счет покупателя был неожиданно арестован по иску кредитора. Если сумма небольшая и погасить ее не составит труда, то проблему можно решить за два месяца. Однако если&nbsp;долг значительный, то решение проблемы может занять продолжительное время. В сложившейся ситуации продавец находится в состоянии неопределенности: недвижимость юридически уже обременена заключенным договором купли-продажи, а когда поступит оплата и поступит&nbsp;ли она вообще&nbsp;&mdash; непонятно. При этом продавец не имеет права продавать недвижимость кому-либо еще, так как договор с текущим покупателем не расторгнут. Сделать это можно, но по суду, что потребует не менее 3&nbsp;месяцев.<br /> Чтобы избежать подобных проблем, необходимо заранее в договоре купли-продажи установить, что, если&nbsp;в установленный срок оплата не поступила, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке без каких-либо штрафных санкций. На наш взгляд, оптимальный срок для оплаты&nbsp;&mdash; месяц. В этом случае покупатель может успеть справиться с такими случайными недоразумениями, как блокировка расчетного счета по требованию налоговой инспекции из-за потерявшейся отчетности. Если&nbsp;же платеж нельзя осуществить в течение месяца, то возникает большая проблема и продавец должен иметь право расторгнуть договор.<br /> Также полезным будет до подписания документов оценить риски наложения арестов на расчетные счета покупателя. Основным источником информации в этом случае будет база данных арбитражного суда, находящаяся в открытом доступе. Прежде всего необходимо изучить все активные иски покупателя, чтобы понять, какие риски они в себе несут. Полезным будет и анализ уже завершенных дел, так как по ним можно судить о вероятности возникновения споров в будущем. На одни компании подают в суд раз в пять лет, на другие&nbsp;&mdash; пять раз в месяц.<br /> Наличие рисков ареста счетов&nbsp;&mdash; не повод отказываться от сделки, тем более что сейчас покупателей на рынке единицы. Однако это однозначный повод настаивать на включении в договор соответствующих условий.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Предусматривать возможность отказа от сделки в одностороннем порядке без штрафных санкций в случае, если&nbsp;курс изменится более чем на 30&nbsp;процентов</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">В период финансовой нестабильности невозможно достоверно предсказать изменения курса любой валюты. Стоимость любой из популярных валют может как резко вырасти, так и упасть. Такие изменения курса прямо пропорционально влияют на экономику сделки, особенно если&nbsp;цена зафиксирована в иностранной валюте&nbsp;или если&nbsp;деньги нужны продавцу для выполнения других обязательств в валюте. Чтобы быть застрахованным от подобных неожиданностей, в договоре купли-продажи стоит предусмотреть возможность отказа от сделки в одностороннем внесудебном порядке без выплаты штрафа, если&nbsp;курс изменится более чем на 30&nbsp;процентов. При согласовании такого условия с покупателем проблем не возникает, так как проблема обоюдоострая: при падении курса проигрывает продавец, а при росте&nbsp;&mdash; покупатель. Правило зеркальное и защищает интересы обеих сторон.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Проводить юридическую предпродажную подготовку недвижимости</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Сейчас сила за покупателем, и покупатели предъявляют повышенные требования к объекту. Это также касается юридической чистоты недвижимости. Сегодня наличие идеальных документов по юридической истории объекта&nbsp;&mdash; просто входной билет на рынок недвижимости. Профессиональные участники рынка уже поняли это и подстроились под новые условия. Раньше при проверке юридической чистоты коммерческой недвижимости, покупаемой у девелопера, максимум, на что можно было рассчитывать,&nbsp;&mdash; это на скупой набор элементарных документов без права копирования и выноса за пределы офиса девелопера. Сейчас уже на первой встрече можно получить расширенный пакет документов в копиях и телефон юриста, готового круглосуточно отвечать на вопросы об истории объекта. Повысилось и качество документов: все что можно, исправлено.<br /> Сегодня проведение юридической предпродажной подготовки&nbsp;&mdash; необходимое условие выставления объекта на продажу. Владельцам недвижимости, привыкшим к давлению на покупателей и навязыванию своих правил игры, трудно перестраиваться, но это единственный возможный путь. Кроме того, правильно проведенная предпродажная подготовка может не только повысить привлекательность объекта для потенциального покупателя, но и увеличить стоимость в пределах обычного торга.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Рекомендации покупателям</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Рекомендации покупателям во многом аналогичны рекомендациям продавцам<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>см. таблицу), поэтому подробно рассмотрим лишь две наиболее важные рекомендации.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Использовать автоматические инструменты вместо задатка&nbsp;или аванса</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">В период кризиса стали неэффективными такие инструменты, гарантировавшие интересы покупателя, как аванс&nbsp;или задаток. Надежность этих инструментов сделала их обычным этапом практически любой сделки с коммерческой недвижимостью. Однако сейчас они не работают, и это обусловлено следующими особенностями указанных инструментов:<br /> &mdash; рассчитаны на судебную защиту: суд&nbsp;&mdash; это время, а время<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>тем более в период кризиса)&nbsp;&mdash; это деньги;<br /> &mdash; рассчитаны на финансовую состоятельность покупателя: сегодня полученные от покупателя в качестве задатка деньги могут уйти к кредиторам продавца, причем помимо воли самого продавца. Обязательства продавца перед кредиторами могут значительно превышать имеющиеся у него активы, поэтому покупатель может никогда больше не увидеть свои деньги. Вместо аванса&nbsp;или задатка имеет смысл использовать инструменты для автоматического выполнения операций в зависимости от соблюдения определенных условий: аккредитив, депозитарную ячейку и т.п. Вместо задатка можно использовать два аккредитива&nbsp;или две депозитарных ячейки. Недостаток таких инструментов в том, что продавец не может распоряжаться авансом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>задатком) до заключения сделки. Однако в сложившейся в экономике ситуации для покупателя это скорее плюс. Кроме того, традиционно аванс<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>задаток) служил способом проверить серьезность намерений покупателя, а не способом получить часть суммы до сделки. В этом смысле депозитарная ячейки&nbsp;или аккредитив выполняют эту роль.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Оговаривать условия пользования общими помещениями и коммуникациями при приобретении части площадей</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">В период кризиса, когда цены на недвижимость существенно снизились, недвижимость, как правило, продается только под жестким воздействием внешних обстоятельств<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>иски контрагентов, невозможность погашения кредитов и т.п.), а не по доброй воле и позитивной экономической мотивации. Часто владельцы зданий продают часть площадей, надеясь выйти из сложной ситуации. Однако, как показывает практика, после выхода из критической ситуации многим бывшим продавцам может показаться, что сделка по условиям была для них кабальной. Возникнет желание получить дополнительные бонусы от сделки. Но, как правило, документы составлены так, что расторгнуть исполненный договор невозможно, поэтому продавцы начинают искать другие возможности. В случае если&nbsp;продавец, владея целым зданием<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>а значит, и коммуникациями, инженерным обеспечением и местами общего пользования), продал часть помещений, не имеющих самостоятельного входа, то он может начать<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>выжимать&raquo; из покупателя деньги за право пользования помещениями, по которым покупатель будет ходить в свою часть, за пользование инфраструктурой и местами общего пользования. Более того, в случае если&nbsp;в здании два входа<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>один центральный и парадный, а другой запасный, расположенный рядом с помойкой), то продавец вправе сам решить, каким входом разрешить пользоваться покупателю. В нашей практике случались такие ситуации, немало их и в судебной практике.<br /> Чтобы избежать сложностей в подобных обстоятельствах, покупателю нужно заранее обсудить все эти вопросы с продавцом и добиться закрепления в документах следующих вопросов:<br /> 1) как будет осуществляться проход в покупаемые помещения<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>через какие конкретно входы, лестницы, коридоры и т.п.), какими будут режим<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>круглосуточно) и размер оплаты<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в какой части покупатель будет оплачивать расходы по содержанию таких входов, лестниц и коридоров и каким образом будет определяться размер этих расходов)?<br /> 2) на каких условиях покупателю будут предоставлены места общего пользования<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>режим, стоимость и порядок ее определения)?<br /> 3) на каких условиях покупателю будет предоставлена возможность пользоваться коммуникациями и инженерным обеспечением в здании?<br /> Кризис&nbsp;&mdash; время перемен и новых возможностей: покупатели могут получить лучшие объекты по лучшим ценам, а продавцы&nbsp;&mdash; задуматься о том, как повысить эффективность операций, чтобы после стабилизации ситуации выйти на качественно более высокий уровень. Новые риски&nbsp;&mdash; это не более чем побочные эффекты. Нужно просто правильно научиться с ними работать, чтобы суметь использовать любую ситуацию себе во благо.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Материал подготовил старший юрист Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович. <br /> Источник: Дом и Закон <br /> По всем вопросам связанными с выселением из арендуемого и субарендуемого жилья, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам: <br /> 64&nbsp;&mdash; 911&nbsp;&mdash; 65&nbsp;или 649&nbsp;&mdash; 41&nbsp;&mdash; 49&nbsp;или 763&nbsp;&mdash; 90&nbsp;&mdash; 66<br /> Внимание! Консультация платная. <br /> Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже: <br /> </font> </p> <p align="justify"> <a href="http://dom-i-zakon.ru/faq/faqcomned/komercheskaja_nedvizhimost_nezhilye_pomeshhenija/"><font size="2">Комерческая недвижимость, нежилые помещения</font></a> </p> Mon, 01 Feb 2010 18:12:32 +0400 Участник долевого строительства и застройщик: кто на что имеет право и за что отвечает? http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/02369854785412110210021/ <p align="justify"> <font size="2">Определение понятия<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>участник долевого строительства&raquo; дается в ч. 1&nbsp;ст. 1&nbsp;Федерального закона от 30&nbsp;декабря 2004 г. </font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Первый Столичный Юридический Центр<br /><span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-41-49;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-11-65<br /> </strong></font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Участник долевого строительства и застройщик: кто на что имеет право и за что отвечает?</strong></font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Участник долевого строительства</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Определение понятия<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>участник долевого строительства&raquo; дается в ч. 1&nbsp;ст. 1&nbsp;Федерального закона от 30&nbsp;декабря 2004 г. N&nbsp;214-ФЗ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации&raquo;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>далее&nbsp;&mdash; Закон N&nbsp;214-ФЗ). Согласно данной норме под участниками долевого строительства понимаются: граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.<br /> Здесь&nbsp;же хотелось бы обратить внимание на следующий момент. В определении понятия<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>участники долевого строительства&raquo; делается особый акцент на том факте, что они должны вносить свои денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве. Нелишним представляется напомнить, что согласно ст. 4&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) с привлечением других лиц построить<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>создать) многоквартирный дом и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если&nbsp;иное не предусмотрено Законом N&nbsp;214-ФЗ.<br /> Еще раз отметим, что данный договор должен содержать:<br /> 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иного объекта недвижимости;<br /> 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;<br /> 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;<br /> 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.<br /> К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N&nbsp;214-ФЗ.<br /> И судебная практика строго следует данной норме Закона. Так, Определением Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14&nbsp;марта 2006 г. N&nbsp;78-В06-1 суд, отправляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил исковое заявление без движения в связи с неуплатой истцом государственной пошлины, поскольку в соответствии с законодательством потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав.<br /> Кроме того, как разъяснил Верховный Суд РФ, при применении Закона РФ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О защите прав потребителей&raquo; к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ&raquo; предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 3&nbsp;ст. 3, п. 2&nbsp;ст. 9, ст. 10).<br /> Таким образом, в суде для применения законодательства о защите прав потребителей должно быть доказано, что недвижимость приобретается исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В качестве доказательств этому могут быть установлены следующие факты:<br /> 1) имеет&nbsp;ли данный гражданин жилую площадь;<br /> 2) каков состав семьи участника долевого строительства;<br /> 3) какова площадь ранее занимаемого жилого помещения;<br /> 4) состоит&nbsp;ли он на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и др.<br /> Компенсация морального вреда, причиненного гражданам-участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О защите прав потребителей&raquo;, поскольку Федеральным законом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ&raquo; отношения по компенсации морального вреда не регулируются.<br /> Стоит отметить, что данная норма вызвала особое недовольство у застройщиков. По их мнению, совершенно невозможно определить, для семейных нужд&nbsp;или для извлечения дохода гражданин заключает договор. Причем цели строительства могут со временем меняться.<br /> Приведем в связи с изложенным несколько примеров судебной практики. В одном случае дело по иску о взыскании неустойки передано на новое рассмотрение в суд, поскольку к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям применяется Закон РФ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О защите прав потребителей&raquo;, в соответствии с которым потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав. В другом случае исковое заявление о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома и компенсации морального вреда неправомерно возвращено заявителю в связи с неподсудностью, поскольку к данным отношениям применяется Закон РФ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О защите прав потребителей&raquo; и в соответствии с предусмотренным им правилом подсудности заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд по месту своего жительства.<br /> Помимо этого, необходимо отметить, что среди прочих финансовых инструментов квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно право продать жилое помещение&nbsp;или права на него<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>соответственно ст. 549, ст. 382&nbsp;ГК РФ), обменять<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 567&nbsp;ГК РФ), подарить<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 572&nbsp;ГК РФ), заложить<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 334&nbsp;ГК РФ, Федеральный закон от 16&nbsp;июля 1998 г. N&nbsp;102-ФЗ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об ипотеке<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>залоге недвижимости)&raquo;, сдать в аренду<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>наем)<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 288, ст. 671&nbsp;ГК РФ), использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 288&nbsp;ГК РФ), перевести жилое помещение в нежилое для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 288&nbsp;ГК РФ). Наличие нескольких вариантов использования жилой недвижимости, самостоятельная возможность выбора наиболее эффективного и целесообразного варианта в зависимости от складывающихся жизненных условий ее собственника в любой момент времени фактически делает невозможным определение мотива приобретения квартиры по схеме долевого участия в строительстве.<br /> Сложность в разграничении потребительского и коммерческого мотивов участия в долевом строительстве, длительность процесса строительства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>до 2,5-3 лет; за это время цель участия в долевом строительстве может меняться несколько раз)&nbsp;&mdash; все это свидетельствует о том, что участник долевого строительства&nbsp;&mdash; это субъект, обладающий качествами и инвестора, и потребителя. Тем более, что законодательством предоставляется право участникам долевого строительства извлекать прибыль из подобных отношений<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>например, посредством уступки права требования по договору на этапе строительства&nbsp;или продажи готового жилья по окончании строительства за цену, превышающую размеры внесенных денежных средств в счет цены договора участия в долевом строительстве).<br /> Инвесторы получают доход в денежной форме после реализации жилья&nbsp;или прав на него, а потребители получают<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>скрытый доход&raquo;&nbsp;&mdash; доход в виде материальной выгоды, который также может быть переведен в денежную форму. Покупатели готового жилья на вторичном рынке недвижимости<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>также потребители) получают только квартиру. Их дополнительный доход в случае продажи квартиры, если&nbsp;и возникнет, то только за счет роста цен, но никак не за счет участия в долевом строительстве.<br /> Закон фактически приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив, таким образом, их права и переложив, соответственно, все риски инвестиционно-строительного процесса на застройщика. В такой ситуации было бы справедливее разграничить права, обязанности и ответственность участников рынка недвижимости в двух возникающих отношениях, а именно: когда квартира приобретается в построенном доме и когда речь идет о долевом участии в строительстве.<br /> Все повышенные гарантии, представляемые Законом, направлены, прежде всего на защиту физического лица<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>участника долевого строительства&nbsp;&mdash; потребителя). Но в таком случае не вполне понятно распространение законодателем регулирования Федерального закона<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об участии в долевом строительстве&raquo; на отношения между юридическими лицами. При этом вызывает сомнение формулировка ст. 1&nbsp;указанного Закона, смысл которой не позволяет произвести четкое разграничение в регулировании сходных отношений другими законодательными актами<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Закон РСФСР<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об инвестиционной деятельности в РСФСР&raquo; и Федеральный закон<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений&raquo;).<br /> Представляется, что изначально законодатель, приспособил Закон N&nbsp;214-ФЗ под отношения с физическими лицами<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>потребителями), в нем самом четко не определил предмет регулирования, а точнее, ошибочно допустил возможность регулирования им отношений между юридическими лицами. Выводы Верховного Суда РФ были невольно искажены в законодательном акте. В результате этого может возникнуть ситуация, когда одни и те&nbsp;же инвестиционные отношения будут регулироваться не только разными договорами, но и разными законодательными актами. Думается также, что в скором времени данная ситуация будет исправлена.<br /> В соответствии с ч. 7&nbsp;и 8&nbsp;ст. 4&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ в случае смерти гражданина-участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если&nbsp;федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Законом N&nbsp;214-ФЗ, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с ГК РФ.<br /> Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. При наследовании имущество умершего<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот&nbsp;же момент.<br /> Наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.<br /> Основной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная уплата всех платежей в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. В обязанность участника долевого строительства входит также своевременная оплата образовавшихся по результатам технической инвентаризации БТИ излишков площади объекта недвижимости, если&nbsp;это предусмотрено договором<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>а как правило, это предусмотрено).<br /> Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании п. 4&nbsp;ст. 8&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.<br /> В частях 4-6 ст. 5&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ содержатся санкции, применяемые к участникам долевого строительства за нарушение их обязательств перед застройщиком при уплате цены договора.<br /> Так, на основании ч. 4&nbsp;ст. 5&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ в случае, если&nbsp;в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ.<br /> В соответствии с ч. 5&nbsp;ст. 5&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ в случае, если&nbsp;в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев&nbsp;или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ.<br /> Забегая вперед, скажем, что в соответствии со ст. 9&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями ст. 5&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Таким образом, посылаемое участнику долевого строительства требование в обязательном порядке должно содержать две составляющие:<br /> 1) предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора;<br /> 2) изложение последствий неисполнения требования задолженности об уплате цены договора.<br /> В противном случае будет нарушена предусмотренная законом форма процедуры одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.<br /> При неисполнении участником долевого строительства направленного ему требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования,&nbsp;либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения,&nbsp;или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.<br /> В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по рассмотренным основаниям, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. При этом в случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств&nbsp;или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства&nbsp;или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства&nbsp;или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Однако стоит учитывать, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>пеней), предусмотренной Законом N&nbsp;214-ФЗ&nbsp;или договором, не допускается.<br /> В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.<br /> Помимо такого неблагоприятного для участника долевого строительства последствия, как возможность застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, Закон предусматривает и финансовые санкции. Как указано в п. 6&nbsp;ст. 5&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ, при нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.<br /> В соответствии с указанием ЦБР от 29&nbsp;сентября 2009 г. N&nbsp;2299-У Телеграммой ЦБ РФ от 18&nbsp;июня 2007 N&nbsp;1839-У с 30&nbsp;сентября 2009 года, ставка рефинансирования Банка России установлена в размере 10% годовых.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Застройщик</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Застройщик&nbsp;&mdash; юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности&nbsp;или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N&nbsp;214-ФЗ для строительства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 2&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ).<br /> Таким образом, первой особенностью данного определения является то обстоятельство, что из числа возможных застройщиков Закон N&nbsp;214-ФЗ исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц РФ, ее субъектов и муниципальные образования, т.к. застройщиком<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо.<br /> В соответствии со ст. 48&nbsp;ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении&nbsp;или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс&nbsp;или смету.<br /> Застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы. В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица&nbsp;либо вещные права на его имущество.<br /> К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности&nbsp;или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. К юридическим лицам, в отношении которых их учредители<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>участники) не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ассоциации и союзы).<br /> Кроме того, на основании ст. 50&nbsp;ГК РФ юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>коммерческие организации)&nbsp;либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>некоммерческие организации). Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных&nbsp;или религиозных организаций<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.<br /> Ключевыми признаками застройщика являются:<br /> а) наличие в собственности&nbsp;или на праве аренды земельного участка. Особо следует указать на четкую регламентацию Законом N&nbsp;214-ФЗ вида имущественных прав на земельный участок. Это может быть только&nbsp;либо право собственности,&nbsp;либо право аренды. В постоянное<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Однако в соответствии с Федеральным законом от 25&nbsp;октября 2001 г. N&nbsp;137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1&nbsp;ст. 20&nbsp;Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков&nbsp;или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1&nbsp;января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36&nbsp;Земельного кодекса РФ<br /> б) наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иных объектов недвижимости. На основании ст. 51&nbsp;ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если&nbsp;при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство;<br /> в) привлечение денежных средств дольщиков для строительства на принадлежащем юридическому лицу<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>на обозначенных в Законе виде прав) земельном участке многоквартирного дома и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. К иным объектам недвижимости могут относиться гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.<br /> В качестве эмитента, имеющего право выпускать жилищные сертификаты, может выступать только застройщик, также отвечающий приведенным выше требованиям.<br /> В связи с встречающимися в практике коллизиями норм Закона N&nbsp;214-ФЗ и законодательства об инвестиционной деятельности следует определиться, как правильно именовать данного участника инвестиционного процесса: заказчиком&nbsp;&mdash; в соответствии с Законом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об инвестиционной деятельности&raquo;, застройщиком&nbsp;&mdash; согласно Закону N&nbsp;214-ФЗ,&nbsp;либо заказчиком-застройщиком, как он поименован в Положении о заказчике-застройщике. Анализ действующего законодательства позволяет дать следующий ответ на этот вопрос: наименование данного участника будет зависеть от конструкции общественных отношений, в которых он участвует.<br /> В соответствии с п. 3&nbsp;ст. 4&nbsp;Закона<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об инвестиционной деятельности&raquo; заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) государственным контрактом.<br /> Положение о заказчике-застройщике устанавливает, что заказчик-застройщик является юридическим лицом, распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.<br /> Таким образом, из приведенных определений видно, что понятия<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>заказчик&raquo;,<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>застройщик&raquo; и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>заказчик-застройщик&raquo; в строительстве являются в основном тождественными, основная функция данного субъекта заключается в создании объекта недвижимости.<br /> Законодательное определение понятия<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>застройщик&raquo; имеет практическое значение не только применительно к сфере градостроительного и жилищного законодательства, а также и налогового. Так по одному из дел при новом рассмотрении дела в части признания недействительным доначисления предприятию налогов, пеней, штрафов за неуплату налогов и за грубое нарушение правил учета объектов налогообложения, необходимо установить, занижалась&nbsp;ли предприятием как налоговым агентом выручка на сумму доходов от выполнения функций заказчика по реализации инвестиционного проекта<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>извлечение).<br /> Также стоит отметить, что Закон N&nbsp;214-ФЗ вкладывает несколько иной смысл в понятие<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>застройщик&raquo; нежели ГрК РФ. В соответствии с п. 16&nbsp;ст. 1&nbsp;ГрК РФ застройщиком является физическое&nbsp;или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.<br /> Основные обязанности застройщика сводятся к следующему:<br /> 1) обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;<br /> 2) осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;<br /> 3) контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;<br /> 4) осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;<br /> 5) совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.<br /> Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>создания) многоквартирного дома и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование, размещение и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) представление проектной декларации в соответствии с Федеральным законом N&nbsp;214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>создания) многоквартирного дома и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства,&nbsp;или договора аренды такого земельного участка.<br /> Кроме того, хотя на это прямо не указывается в Законе N&nbsp;214-ФЗ, застройщик должен обладать достаточными финансовыми ресурсами, чтобы обеспечить выполнение предусмотренных Законом требований. Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30&nbsp;ноября 2006 г. N&nbsp;06-137/пз-н утверждена Инструкция<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика&raquo;.<br /> В течение 10&nbsp;дней со дня получения разрешения на строительство застройщик обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:<br /> 1) сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения;<br /> 2) один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных п. 2, 8-10 п. 12&nbsp;ст. 48&nbsp;ГрК РФ, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.<br /> Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если&nbsp;при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.<br /> Особо хотелось бы остановиться на вопросе о порядке и сроке выдачи технических условий. Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления&nbsp;или правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.<br /> Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение построенного&nbsp;или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.<br /> Орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов,&nbsp;либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной&nbsp;или муниципальной собственности, для строительства,&nbsp;либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.<br /> Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством РФ.<br /> Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика&nbsp;или заказчика<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в случае, если&nbsp;на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента&nbsp;или для него не устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и техническими условиями.<br /> В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>к линейным объектам в соответствии со ст. 1&nbsp;ГрК РФ относятся сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), включаются следующие разделы:<br /> 1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;<br /> 2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;<br /> 3) архитектурные решения;<br /> 4) конструктивные и объемно-планировочные решения;<br /> 5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;<br /> 6) проект организации строительства объектов капитального строительства;<br /> 7) проект организации работ по сносу&nbsp;или демонтажу объектов капитального строительства, их частей<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>при необходимости сноса&nbsp;или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);<br /> 8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;<br /> 9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;<br /> 10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в случае подготовки соответствующей проектной документации);<br /> 11) смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;<br /> 12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.<br /> Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства устанавливаются Правительством РФ.<br /> Проектная документация утверждается застройщиком&nbsp;или заказчиком. В случаях, предусмотренных ст. 49&nbsp;ГрК РФ, застройщик&nbsp;или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу.<br /> В первоначальной редакции п. 2&nbsp;ст. 19&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ застройщик был обязан после получения разрешения на строительство, но не позднее, чем за 14&nbsp;дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства опубликовать в средствах массовой информации и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) разместить в сети Интернет проектную декларацию. Внесенными изменениями<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Федеральный закон от 18&nbsp;июля 2006 г. N&nbsp;111-ФЗ) ему предоставлено право не делать этого, если&nbsp;привлечение денежных средств участников осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы. В этом случае застройщик должен представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.<br /> Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о:<br /> 1) застройщике и проекте строительства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в течение трех рабочих дней);<br /> 2) финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ежеквартально).<br /> В течение 10&nbsp;дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 6&nbsp;ст. 19&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ). Если застройщик нарушит требования в отношении проектной декларации, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд&nbsp;или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик будет обязан возвратить денежные средства, полученные от дольщика, и уплатить проценты за их пользование в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день возврата денежных средств. При этом, если&nbsp;дольщиком является гражданин, то проценты уплачиваются в двойном размере. Более того, ст. 9&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика зачислять денежные средства, полученные от дольщика, и начисленные на них проценты в депозит нотариуса по месту своего нахождения, если&nbsp;дольщик в течение 10&nbsp;рабочих дней со дня расторжения договора не обратится к застройщику за их получением. Зачисление производится не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного десятидневного срока.<br /> При нарушении этого порядка застройщик должен уплатить дольщику проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которые увеличиваются в два раза, если&nbsp;дольщик&nbsp;&mdash; физическое лицо. Эти проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока зачисления их в депозит, до дня возврата.<br /> Обязанность застройщика выполнить описанные действия прежде, чем начать принимать денежные средства, находит свое подкрепление и в судебной практике.<br /> Застройщик вправе нанять для организации строительства объекта специализированную организацию-заказчика&nbsp;либо выполнять функции по строительству дома&nbsp;или иного объекта недвижимости самостоятельно, получив для этого лицензию. Данный вывод делается из анализа определения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется построить&nbsp;или создать в обусловленный договором срок многоквартирный дом и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иной объект недвижимости своими силами и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) с привлечением других лиц и передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Таким образом, застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами.<br /> 1. С привлечением специализированного заказчика.<br /> При этом способе застройщик осуществляет инвестиционную деятельность путем привлечения денежных средств инвесторов<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>участников долевого строительства), финансирования строительства и передачи построенных объектов долевого строительства его участникам. Для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию и заключает с ней договор на выполнение функций заказчика. Такая организация выполняет функции заказчика-застройщика в соответствии с государственной лицензией, заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и стройматериалов, а также с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.<br /> 2. Без привлечения специализированного заказчика, самостоятельно выполняя его функции.<br /> При использовании этого способа застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве совмещает одновременно функции заказчика по организации строительства.<br /> Для этого застройщик согласно действующему законодательству оформляет лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика.<br /> 3. Без привлечения третьих лиц, самостоятельно выполняя функции заказчика и генерального подрядчика.<br /> При этом способе застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с ч. 2&nbsp;ст. 52&nbsp;ГрК РФ строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>генподрядчика).<br /> В данном случае заказчик должен обладать соответствующей лицензией. Для получения лицензии организации необходимо обеспечить выполнение следующих лицензионных требований и условий:<br /> 1) наличие у юридического лица руководителей и специалистов с высшим&nbsp;или средним профессиональным образованием по профилю работ. При этом не менее 50% штатной численности этих работников должны иметь высшее профессиональное образование, а также стаж работы по специальности: для специалистов с высшим профессиональным образованием&nbsp;&mdash; не менее трех лет, а для специалистов со средним профессиональным образованием&nbsp;&mdash; не менее пяти лет;<br /> 2) наличие у юридического лица&nbsp;или индивидуального предпринимателя принадлежащих ему на праве собственности&nbsp;или на ином законном основании зданий, помещений, строительных машин, транспортных средств, механизированного и ручного инструмента, технологической оснастки, передвижных энергетических установок, средств обеспечения безопасности, средств контроля и измерений;<br /> 3) повышение не реже одного раза в пять лет квалификации индивидуального предпринимателя и работников юридического лица, осуществляющих строительство зданий и сооружений;<br /> 4) выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства РФ, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических документов в строительстве;<br /> 5) наличие системы контроля за качеством выполняемых работ и выпускаемой продукции.<br /> Застройщик при организации долевого строительства данным способом и одновременном осуществлении лицензируемой деятельности, связанной с его инвестиционной деятельностью по привлечению денежных средств участников, приводит в проектной декларации<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в составе информации застройщика) сведения о наличии лицензий на каждый вид лицензируемой деятельности<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>функции заказчика-застройщика, функции подрядчика) в соответствии с п. 5&nbsp;ч. 1&nbsp;ст. 20&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ: номер лицензии, срок ее действия, наименование органа, выдавшего лицензию, и др.<br /> Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:<br /> 1) учредительные документы застройщика. В соответствии с положениями ГК РФ юридическое лицо действует на основании устава,&nbsp;либо учредительного договора и устава,&nbsp;либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. Учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>участниками). Юридическое лицо, созданное одним учредителем, действует на основании устава, утвержденного этим учредителем.<br /> В учредительных документах юридического лица должны определяться наименование юридического лица, место его нахождения, порядок управления деятельностью юридического лица, а также содержаться другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида. В учредительных документах некоммерческих организаций и унитарных предприятий, а в предусмотренных законом случаях и других коммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица. Предмет и определенные цели деятельности коммерческой организации могут быть предусмотрены учредительными документами и в случаях, когда по закону это не является обязательным.<br /> В учредительном договоре учредители обязуются создать юридическое лицо, определяют порядок совместной деятельности по его созданию, условия передачи ему своего имущества и участия в его деятельности. Договором определяются также условия и порядок распределения между участниками прибыли и убытков, управления деятельностью юридического лица, выхода учредителей<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>участников) из его состава.<br /> Изменения учредительных документов приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации, а в случаях, установленных законом,&nbsp;&mdash; с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Однако юридические лица и их учредители<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом этих изменений.<br /> 2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика. Форма свидетельства о государственной регистрации застройщика утверждена постановлением Правительства РФ от 19&nbsp;июня 2002 г. N&nbsp;439<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей&raquo;.<br /> 3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Форма свидетельства о постановке на учет в налоговом органе утверждена приказом ФНС РФ от 1&nbsp;декабря 2006 г. N&nbsp;САЭ-3-09/826@<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об утверждении форм документов, используемых при постановке на учет и снятии с учета российских организаций и физических лиц&raquo;;<br /> 4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>за исключением регистров бухгалтерского учета).<br /> Все организации обязаны составлять на основе данных синтетического и аналитического учета бухгалтерскую отчетность. Бухгалтерская отчетность организаций, за исключением отчетности бюджетных организаций, а также общественных организаций<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>объединений) и их структурных подразделений, не осуществляющих предпринимательской деятельности и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>работ, услуг), состоит из:<br /> а) бухгалтерского баланса;<br /> б) отчета о прибылях и убытках;<br /> в) приложений к ним, предусмотренных нормативными актами.<br /> г) аудиторского заключения&nbsp;или заключения ревизионного союза сельскохозяйственных кооперативов, подтверждающих достоверность бухгалтерской отчетности организации, если&nbsp;она в соответствии с федеральными законами подлежит обязательному аудиту&nbsp;или обязательной ревизии;<br /> д) пояснительной записки.<br /> Состав бухгалтерской отчетности бюджетных организаций определяется Министерством финансов РФ.<br /> Формы бухгалтерской отчетности организаций, а также инструкции о порядке их заполнения утверждаются Министерством финансов РФ. Другие органы, осуществляющие регулирование бухгалтерского учета, утверждают в пределах своей компетенции формы бухгалтерской отчетности банков, страховых и других организаций и инструкции о порядке их заполнения, не противоречащие нормативным актам Министерства финансов РФ.<br /> Пояснительная записка к годовой бухгалтерской отчетности должна содержать существенную информацию об организации, ее финансовом положении, сопоставимости данных за отчетный и предшествующий ему годы, методах оценки и существенных статьях бухгалтерской отчетности. В пояснительной записке должно сообщаться о фактах неприменения правил бухгалтерского учета в случаях, когда они не позволяют достоверно отразить имущественное состояние и финансовые результаты деятельности организации, с соответствующим обоснованием. В противном случае неприменение правил бухгалтерского учета рассматривается как уклонение от их выполнения и признается нарушением законодательства РФ о бухгалтерском учете. В пояснительной записке к бухгалтерской отчетности организация объявляет изменения в своей учетной политике на следующий отчетный год.<br /> Бухгалтерская отчетность подписывается руководителем и главным бухгалтером<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>бухгалтером) организации. Бухгалтерская отчетность организаций, в которых бухгалтерский учет ведется централизованной бухгалтерией, специализированной организацией&nbsp;или бухгалтером-специалистом, подписывается руководителем организации, централизованной бухгалтерии&nbsp;или специализированной организации&nbsp;либо бухгалтером-специалистом, ведущим бухгалтерский учет.<br /> Бухгалтерская отчетность составляется, хранится и представляется пользователям бухгалтерской отчетности в установленной форме на бумажных носителях.<br /> 5. Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Как указано в ст. 6&nbsp;от 30&nbsp;декабря 2008 г. N&nbsp;307-ФЗ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об аудиторской деятельности&raquo; аудиторское заключение&nbsp;&mdash; официальный документ, предназначенный для пользователей бухгалтерской<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>финансовой) отчетности аудируемых лиц, содержащий выраженное в установленной форме мнение аудиторской организации, индивидуального аудитора о достоверности бухгалтерской<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>финансовой) отчетности аудируемого лица. Требования к форме, содержанию, порядку подписания и представления аудиторского заключения устанавливаются федеральными стандартами аудиторской деятельности.<br /> Аудиторская деятельность<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>аудиторские услуги)&nbsp;&mdash; деятельность по проведению аудита и оказанию сопутствующих аудиту услуг, осуществляемая аудиторскими организациями, индивидуальными аудиторами.<br /> Аудит&nbsp;&mdash; независимая проверка бухгалтерской<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>финансовой) отчетности аудируемого лица в целях выражения мнения о достоверности такой отчетности.<br /> Целью аудита является выражение мнения о достоверности финансовой<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц и соответствии порядка ведения бухгалтерского учета законодательству РФ.<br /> Аудиторская деятельность не подменяет контроля достоверности бухгалтерской<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>финансовой) отчетности, осуществляемого в соответствии с законодательством Российской Федерации уполномоченными государственными органами и органами местного самоуправления.<br /> Застройщик представляет указанные документы в подлинниках&nbsp;или в форме надлежащим образом заверенных копий. Надлежаще заверенными копиями могут быть копии данных документов, заверенные в нотариальном порядке&nbsp;либо органом, их выдавшем.<br /> По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:<br /> 1) разрешение на строительство.<br /> 2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) иного объекта недвижимости.<br /> 3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если&nbsp;проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.<br /> Согласно ст. 49&nbsp;ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.<br /> Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:<br /> отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>объекты индивидуального жилищного строительства);<br /> жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>общие стены) без проемов с соседним блоком&nbsp;или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>жилые дома блокированной застройки);<br /> многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной&nbsp;или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;<br /> отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со ст. 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными&nbsp;или уникальными объектами;<br /> отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон&nbsp;или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны&nbsp;или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со ст. 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными&nbsp;или уникальными объектами.<br /> Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если&nbsp;для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно,&nbsp;или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.<br /> Результаты инженерных изысканий могут быть направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией&nbsp;или до направления проектной документации на государственную экспертизу.<br /> Государственная экспертиза проектной документации и государственная экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации,&nbsp;или подведомственными указанным органам государственными учреждениями.<br /> Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.<br /> Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей, а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ.<br /> Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.<br /> Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>положительное заключение)&nbsp;или несоответствии<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в случае, если&nbsp;результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если&nbsp;результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>положительное заключение)&nbsp;или несоответствии<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.<br /> Отрицательное заключение государственной экспертизы может быть оспорено застройщиком&nbsp;или заказчиком в судебном порядке. Застройщик&nbsp;или заказчик вправе направить повторно проектную документацию и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них в них необходимых изменений.<br /> Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания устанавливаются Правительством РФ;<br /> 4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;<br /> 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Это может быть&nbsp;либо свидетельство о праве собственности на землю&nbsp;либо зарегистрированный в установленном порядке договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство.<br /> Застройщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве. Основания для такого расторжения указаны в ч. 4&nbsp;и 5&nbsp;ст. 5&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ. Так, в соответствии с ч. 4&nbsp;ст. 5&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ в случае, если&nbsp;в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ.<br /> На основании ч. 5&nbsp;ст. 5&nbsp;Закона N&nbsp;214-ФЗ в случае, если&nbsp;в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев&nbsp;или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.<br /> В обоих указанных случаях застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу&nbsp;или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.<br /> При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования,&nbsp;либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения,&nbsp;или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.<br /> Как и в случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве участника долевого строительства при одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве застройщиком договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление также должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.<br /> В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.<br /> Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Материал подготовил старший юрист Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович. </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Источник: <strong><a href="http://dom-i-zakon.ru/">Дом и Закон</a></strong> </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">По всем вопросам связанными с выселением из арендуемого и субарендуемого жилья, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам: </font> </p> <p align="justify"> <strong><font size="2">64&nbsp;- 911&nbsp;- 65&nbsp;или 649&nbsp;- 41&nbsp;- 49&nbsp;или 763&nbsp;- 90&nbsp;- 66</font></strong><b><br /> <strong><font size="2">Внимание! Консультация платная.</font></strong></b><font size="2"> </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже: </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">1. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/k_p/cud_prac/predvaritelnyjj_dogovor_kak_dogovor_dolevogo_stroitelstva_zhilja/"><font size="2">Предварительный договор как договор долевого строительства жилья</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">2. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/vzysksnie/stati_po_teme_vzyskanie_denezhnykh_sredstv_ot_nedo/chto_novogo_bylo_vneseno_v_zakon_ob_uchastii__v_dolevom_stroitelstve/"><font size="2">ЧТО НОВОГО БЫЛО ВНЕСЕНО В ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ? </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">3. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/vzysksnie/stati_po_teme_vzyskanie_denezhnykh_sredstv_ot_nedo/ob_uchastii_v_dolevom_stroitelstve_mnogokvartirnykh__domov_i_inykh_obektov_nedvizhimosti/"><font size="2">ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">4. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/vzysksnie/stati_po_teme_vzyskanie_denezhnykh_sredstv_ot_nedo/dogovor_uchastija_v_dolevom_stroitelstve/"><font size="2">ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">5. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/vzysksnie/zakonodatelstvo_na_temu_vzyskanie_denezhnykh_sreds/ob_uchastii_v_dolevom_stroitelstve/"><font size="2">ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ&raquo;</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">6. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/strakhovanie_investitsionnykh_riskov/stati_po_teme_strakhovanie_investitsionnykh_riskov/strakhovanie_i_otsenka_riska_pri_dolevom__stroitelstve_mnogokvartirnykh_domov__i_drugikh_obektov_nedvizhimosti/"><font size="2">СТРАХОВАНИЕ И ОЦЕНКА РИСКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ДРУГИХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">7. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/odo/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/gosudarstvennaja_registratsija_obektov_dolevogo_stroitelstva_izvlechenie_iz_fz_rf_ot_30122004__214_ob_uchastii_v_dolevom_stroitelstve_mnogokvartirnykh_domov_i_inykh_obektov_nedvizhimosti/"><font size="2">Государственная регистрация объектов долевого строительства.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Извлечение из ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости&hellip;&raquo;.</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">8. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/odo/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/registratsionnaja_palata_instruktsija_ob_osobennostjakh_gosregistratsii_dogovorov_uchastija_v_dolevom_stroitelstve_prav_ogranichenijj_obremenenijj_prav_na_obekty_nedvizhimogo_imushhestva_v_svjazi_s_dolevym_stroitelstvom_obektov/"><font size="2">Регистрационная палата.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Инструкция об особенностях гос.регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов&hellip;&raquo;</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">9. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/neustojjka/sudebnaja_praktika/neustojjka_po_dogovoru_dolevogo_uchastija_v_stroitelstve_zhilogo_doma/"><font size="2">Неустойка по договору долевого участия в строительстве жилого дома</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">10. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/razdel_imushhestva/sudebnaja_praktika/o_dolevom_uchastii_v_stroitelstve_zhilogo_doma/"><font size="2">о долевом участии в строительстве жилого дома </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">11. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/razdel_imushhestva/sudebnaja_praktika/1183576948468bf374d0b95/"><font size="2">о долевом участии в строительстве жилого дома</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">12. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/razdel_imushhestva/sudebnaja_praktika/o_vozvrate_summy_dolevogo_uchastija_v_stroitelstve_kvartir/"><font size="2">о возврате суммы долевого участия в строительстве квартир </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">13. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/razdel_imushhestva/sudebnaja_praktika/o_rastorzhenii_dogovora_o_dolevom_uchastii_v_stroitelstve/"><font size="2">о расторжении договора о долевом участии в строительстве </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">14. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/razdel_imushhestva/sudebnaja_praktika/o_rastorzhenii_soglashenija_o_dolevom_stroitelstve/"><font size="2">о расторжении Соглашения о долевом строительстве </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">15. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/razdel_imushhestva/sudebnaja_praktika/o_vnesenii_izmenenijj_v_dogovor__na_dolevoe_uchastie_v_stroitelstve_zhilja/"><font size="2">о внесении изменений в договор на долевое участие в строительстве жилья.</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">16. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/sudebnaja_praktika/o_priznanii_nedejjstvitelnym_nichtozhnogo_dogovora_ustupki_prav_trebovanija_po_dogovoru_dolevogo_uchastija_v_investirovanii_stroitelstva/"><font size="2">о признании недействительным ничтожного договора уступки прав требования по договору долевого участия в инвестировании строительства</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">17. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/Dogovora/Dogovor%20dolevogo%20uchastiya/dogovor_dolevogo_uchastija_v_stroitelstve/"><font size="2">Договор долевого участия в строительстве</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">18. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/vzyskanie_dolgov/sudebnaja_praktika/o_vzyskanii_zadolzhennosti_po_dogovoru_dolevogo_uchastija_v_stroitelstve/"><font size="2">о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">19. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/vzyskanie_dolgov/sudebnaja_praktika/o_vzyskanii_dolga_po_dogovoru_dolevogo_stroitelstva_zhilogo_doma/"><font size="2">о взыскании долга по договору долевого строительства жилого дома </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">20. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/neustojjka/stati/b_uchastii_v_dolevom_stroitelstve_mnogokvartirnykh_domov_i_inykh_obektov_nedvizhimosti/"><font size="2">ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">21. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/________/"><font size="2">ЗДЕСЬ ВЫ МОЖЕТЕ ЗАДАТЬ ВОПРОС ПО ТЕМЕ ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">22. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/________________/"><font size="2">о задолженности по договору долевого участия в строительстве </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">23. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/dols/987/_______/"><font size="2">о расторжении договора о долевом участии в строительстве</font></a> </p> <p align="justify"> <br /> <font size="2">&nbsp;</font> </p> <p align="justify"> <font size="2"></font> </p> Mon, 01 Feb 2010 18:08:03 +0400 Статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в свете решений Конституционного Суда РФ http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/0326985465210/ <p align="justify"> <font size="2">Высшим органом управления многоквартирным домом Жилищный кодекс Российской Федерации признает общее собрание собственников помещений такого дома. <br /> </font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Первый Столичный Юридический Центр<br /><span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-41-49;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-11-65<br /> </strong></font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в свете решений Конституционного Суда РФ</strong></font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Высшим органом управления многоквартирным домом Жилищный кодекс Российской Федерации признает общее собрание собственников помещений такого дома. Наделение собственников помещений особым статусом с житейской точки зрения представляется вполне закономерным, поскольку именно собственники являются хозяевами комплекса недвижимого имущества&nbsp;&mdash; многоквартирного дома, и именно они в случае ненадлежащего управления рискуют собственным капиталом. Однако правовая природа общего собрания в том виде, в котором она представлена сегодня в Кодексе, вызывает множество вопросов.<br /> В первую очередь обратим внимание на понятийно-терминологическую проблему: не совсем ясно, органом какой организации является общее собрание, поскольку само понятие<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>орган управления&raquo; подразумевает принадлежность его к той&nbsp;или иной организации, и формируется он для осуществления правосубъектности данной организации. Это вытекает из статьи 53&nbsp;ГК РФ, согласно которой юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности посредством своих органов. В случае с многоквартирными домами законодатель отошел от общепринятых и устоявшихся правил.<br /> Исходя из взаимосвязанных норм Жилищного кодекса, возникает обоснованный вывод, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме фактически обладает признаками субъекта гражданских прав, участвуя в правоотношениях и реализуя свои решения<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>принятые по общему правилу большинством голосов участников) через отдельных уполномоченных на то собственников&nbsp;либо институт представительства. В случае&nbsp;же непосредственного управления общее собрание собственников, по сути, вообще наделяется всеми без исключения признаками юридического лица, тем самым формально не будучи признанным таковым.<br /> Примечательно, что, несмотря на такую схожесть отношений, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме ни в коем случае нельзя отождествлять с каким-либо из известных гражданскому праву объединений физических и юридических лиц, поскольку это заведомо будет носить антиконституционный характер. Данный вывод основывается на позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 03.04.1998 г. N&nbsp;10-П, в котором пункты 1, 3&nbsp;и 4&nbsp;статьи 32&nbsp;ныне уже отмененного закона<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О товариществах собственников жилья&raquo; были признаны не соответствующими статье 30&nbsp;Конституции в той мере, в какой они допускали обязательность членства в ТСЖ без добровольного волеизъявления.<br /> Складывается парадоксальная ситуация, когда неопределение правового положения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>как высшего органа управления) порождает цепочку недопустимых пробелов в законодательстве, а в случае такого определения и присвоения ему подходящей организационно-правовой формы, согласно приведенному Постановлению, мы столкнемся с явными противоречиями с Конституцией Российской Федерации. По-видимому, властями было принято решение действовать по принципу наименьшего зла, однако, как представляется, это не лучший выбор.<br /> Практика показывает, что ранее законодатель уже прибегал к весьма схожим с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме формам объединений граждан консолидированных вокруг&nbsp;либо одного лица<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>субъекта права требования),&nbsp;либо общего имущества<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>объекта). Более того, отдельные их положения становились предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, и по некоторым из них, особо интересным для нас, суд сформулировал подлинное конституционно-правовое понимание и свою позицию.<br /> В первом случае, согласно положениям Федерального закона от 08.07.1999 г. N&nbsp;144-ФЗ*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(2</span>)<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О реструктуризации кредитных организаций&raquo;, утратившего силу в 2004 году, в целях реструктуризации кредитной организации кредитная организация и ее кредиторы вправе заключить мировое соглашение, при этом решение о заключении мирового соглашения от имени кредиторов принимается объединением таких кредиторов. Решение объединения кредиторов о заключении мирового соглашения принимается большинством голосов от общего числа кредиторов и считается принятым при условии, если&nbsp;за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества кредитной организации<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>статья 23&nbsp;Закона). Кредиторы на заседании объединения обладают числом голосов, пропорциональным сумме требований кредитора.<br /> Вторая, более близкая к рассматриваемым нами правоотношениям норма, кстати, действующая и по сей день,&nbsp;&mdash; Федеральный закон от 24.07.2002 г. N&nbsp;101-ФЗ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об обороте земель сельскохозяйственного назначения&raquo;. По смыслу содержания статей 13&nbsp;и 14&nbsp;данного Закона решение о порядке владения пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок,&nbsp;или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если&nbsp;на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20&nbsp;процентов их общего числа&nbsp;или владеющие более чем 50&nbsp;процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если&nbsp;за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50&nbsp;процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок.<br /> Как уже отмечалось, каждый из этих законов был предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ, в том числе и в части регулирования правового положения и порядка принятия решений указанными объединениями граждан<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>собственников&nbsp;или кредиторов), по результатам которого судом были сформулированы весьма ценные, как оказалось, рассчитанные на далекую перспективу положения.<br /> Так, в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда, сформулированной в Постановлении от 22.07.2002 года N&nbsp;14-П применительно к порядку голосования и принятия решений на заседании объединения кредиторов, принятие решения большинством голосов кредиторов без придания ему определенной организационно-правовой формы с учетом принадлежащих им сумм имущественных требований является демократической процедурой и не может рассматриваться как нарушение конституционных принципов равноправия и юридического равенства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>части 1&nbsp;и 2&nbsp;статьи 19&nbsp;Конституции Российской Федерации).<br /> Кроме того, рассматривая правовой статус объединения кредиторов, суд отметил, что оно не охватывается закрепленным в статье 30&nbsp;Конституции РФ понятием<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>объединение&raquo;. Объединение кредиторов представляло собой собрание кредиторов, с которыми у кредитной организации заключались гражданско-правовые договоры, а не какое-либо новое объединение физических и юридических лиц, создаваемое по установленным правилам. Все кредиторы в рассматриваемом случае объективно были объединены наличием у каждого из них прав требования к кредитной организации, что и определяло их статус как кредиторов.<br /> Не менее интересным и полезным является Постановление Конституционного Суда РФ, в котором рассмотрены положения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, регулирующие порядок выделения в натуре земельных участков участникам долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в счет своей земельной доли. Рассматривая порядок принятия решений по вопросам владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, большинством голосов, суд указал, что, вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи. Отношениями, возникающими при выделении земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, затрагиваются права и законные интересы всех участников долевой собственности на этот земельный участок, т.е. значительного, как правило, числа сособственников, а потому им свойственны некоторые признаки корпоративных отношений. Это объективно приводит к возрастанию значения юридических процедур принятия экономических решений, создающих определенные гарантии соблюдения прав меньшинства. Применительно к отношениям по поводу долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения к числу таких процедур суд отнес проведение общего собрания участников долевой собственности. При этом общее собрание собственников выступает в роли согласительной процедуры по вопросам местоположения выделяемого земельного участка, а принятое на нем решение может быть оспорено в судебном порядке любым из несогласных с ним сособственников.<br /> Иное толкование, по мнению Конституционного Суда, означало бы существенное искажение конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов, чрезмерное, не соответствующее целям части 3&nbsp;статьи 55&nbsp;Конституции Российской Федерации ограничение субъективного права на выделение земельного участка в счет земельной доли и не позволяло бы реализовать право на судебную защиту, которое, как неоднократно ранее указывал суд, носит универсальный характер и как таковое выступает гарантией всех других конституционных прав и свобод.<br /> Раскрытие конституционно-правового содержания положений Федеральных законов<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О реструктуризации кредитных организаций&raquo; и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об обороте земель сельскохозяйственного назначения&raquo; позволило нам прояснить ряд вопросов, связанных с регулированием правового положения и деятельности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.<br /> Таким образом, Конституционный Суд РФ поддержал законодателя и признал возможность существования объединения собственников без придания такому объединению определенной организационно-правовой формы. Следовательно, наличие общего собрание собственников помещений в доме является правомерным. При этом такое общее собрание представляет собой лишь форму согласительной процедуры, призванной найти решение вопроса, затрагивающего интересы всех его участников,&nbsp;&mdash; едва&nbsp;ли не самого определяющего: для кредиторов&nbsp;&mdash; заключение мирового соглашения с должником; для собственника земельного участка&nbsp;&mdash; выделение в натуре земельного участка участникам долевой собственности в счет своей земельной доли. Кроме того, суд особо подчеркнул то, что в обоих рассмотренных случаях участники объективно объединены наличием у каждого из них определенной совокупности прав<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в одном случае правом кредитора, в другом&nbsp;&mdash; правом общей долевой собственности на один и тот&nbsp;же объект). Это означает, что они ни де-юре, ни де-факто не являются органами управления своих объединений. В то время как общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, как представляется, в ущерб себе официально признается высшим органом управления, а круг вопросов, входящих в его исключительную компетенцию, неоправданно широк.<br /> Сказанное позволяет сделать обоснованный вывод о том, что роль общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в Жилищном кодексе несколько переоценена. Поскольку излишний контроль над управляющей организацией может блокировать ее деятельность, а это, в свою очередь, не замедлит отразиться на эффективности управлении многоквартирным домом в целом. Не случайно при рассмотрении порядка и сроков представления отчета управляющим в договоре доверительного управления имуществом, кстати, по ряду признаков весьма схожего с отношениями по управлению многоквартирным домом, В.В. Витрянский отмечает, что<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>осуществление управления имуществом, наделение при этом доверительного управляющего правомочиями собственника исключает возможность постоянного и мелочного контроля его деятельности со стороны учредителя управления и выгодоприобретателя&hellip; В таких условиях осуществлять управление предприятием в принципе невозможно!&raquo; <br /> Представляя его лишь как форму согласительной процедуры<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>а не орган управления, как определено в ЖК РФ), на общее собрание собственников помещений законодательством целесообразней было бы возложить функции по согласованию общей позиции собственников помещений относительно выбора способа управления многоквартирным домом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ТСЖ, потребительский кооператив&nbsp;либо управляющая организация), а в дальнейшем по ежегодному утверждению<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>стратегии развития&raquo; своего дома<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>например, в виде бизнес-плана), разработанной руководством организации, осуществляющей управление.<br /> Подобная схема управления к тому&nbsp;же приведет к отказу от весьма сомнительного и, как показывает практика, неэффективного способа управления&nbsp;&mdash;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>непосредственного управления&raquo;, правовое регулирование которого содержит в себе массу существенных недостатков.<br /> Кроме того, особого внимания заслуживает в вышеприведенном Постановлении от 30.01.2009 г. N&nbsp;1-П однозначная позиция Конституционного Суда РФ относительно безусловного права отдельного собственника, несогласного с решением, принятым большинством собственников на общем собрании, оспорить его в судебном порядке, под угрозой существенного искажения конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов, а также чрезмерного ограничения субъективного права.<br /> В случае с многоквартирными домами согласно части 6&nbsp;статьи 46&nbsp;ЖК РФ собственник помещения в них вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае если&nbsp;он не принимал участие в этом собрании&nbsp;или голосовал против принятия такого решения и если&nbsp;таким решением нарушены его права и законные интересы. Вместе с тем Кодексом суду предоставлено право с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если&nbsp;голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.<br /> Такая формулировка не может остаться без внимания, потому как ЖК РФ не содержит даже приблизительных критериев, позволяющих квалифицировать то&nbsp;или иное нарушение в качестве существенного либо, наоборот, малозначительного. Тем самым законодатель оставил определение существенности нарушения на усмотрение суда.<br /> Не трудно предположить, что в данном случае судебная практика поспешит отличиться особым многообразием в толкованиях. Высказанное подозрение не беспочвенно, оно основано на опыте применения судами достаточно схожей по содержанию нормы, существующей задолго до введения в действие ЖК РФ, в частности пункта 7&nbsp;статьи 49&nbsp;Федерального закона<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об акционерных обществах&raquo; от 26.12.1995 г. N&nbsp;208-ФЗ, устанавливающего такой&nbsp;же порядок обжалования решений общих собраний акционеров.<br /> Так, Федеральный арбитражный суд Центрального округа г. Москвы, рассматривая в кассационном порядке дело по иску акционеров ОАО<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Рязаньтара&raquo; к акционерному обществу о признании недействительным решения общего собрания, установил отсутствие надлежащего уведомления<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>извещения) акционеров о предстоящем собрании. Это нарушение было признано судом существенным и достаточным для того, чтобы признать недействительным оспоренное истцами решение общего собрания акционеров.<br /> Двумя месяцами позже Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа г. Москвы выносит постановление от 19.11.2004 г. N&nbsp;А52/1310/2004/1 по делу о признании недействительным решения внеочередного общего собрания акционеров АООТ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Гостиница &bdquo;Нева&ldquo;, в котором признает неизвещение о проведении внеочередного собрания акционеров, обладающих 7,9% акций от общего количества голосующих акций, нарушением, не влекущим за собой недействительность решения общего собрания ввиду того, что данное нарушение носит процедурный характер и не может быть оценено как существенное.<br /> Важно отметить, что в период рассмотрения этих дел действовало постановление Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 г. N&nbsp;19<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ранее постановление Пленумов ВС Российской Федерации и ВАС Российской Федерации от 02.04.1997 г. N&nbsp;4/8), в котором была предпринята попытка раскрыть понятие &bdquo;существенные нарушения&ldquo;. Однако, как видно из приведенных примеров, даже это не обеспечило единообразия в применении и толковании обсуждаемой нормы. Фактически даже самым высшим органам судебной системы, таким как Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ, не просто дать исчерпывающее разъяснение положению, устанавливающему некоторые малопонятные ограничения для обжалования акционерами<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в нашем случае&nbsp;&mdash; собственниками) решений общего собрания.<br /> Полагаем, недопустимо деление нарушений императивных норм Жилищного кодекса на существенные и не очень. Любые нарушения, в том числе и процедурного характера, являются существенными<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>например, отсутствие кворума, несвоевременное извещение, выход за пределы повестки дня собрания, принятые решения ненадлежащим количеством голосов и т.д.).<br /> Достаточно спорным кажется и условие, согласно которому обжалуемое решение может быть оставлено в силе, если&nbsp;голосование собственника, подавшего заявление, не могло повлиять на результаты всего голосования. Обычно в больших многоквартирных домах с несколькими сотнями квартир доля каждого собственника составляет десятую часть от 1%. Получается, что голосование одного и даже нескольких собственников не влияет на результат голосования, соответственно, такая ситуация будет весьма частым явлением.<br /> Но этого еще недостаточно для принятия окончательного решения об отмене, необходимо также наличие причиненных принятым решением собственнику убытков. Согласно статье 15&nbsp;Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело&nbsp;или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если&nbsp;бы его право не было нарушено<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>упущенная выгода). Иначе говоря, недостаточен сам факт нарушения закона и прав собственника. Помимо этого, на собственнике лежит обязанность доказать, что из-за принятых общим собранием решений он произвел непредвиденные расходы&nbsp;или не получил доход. Как показывает практика, доказать это зачастую бывает весьма сложно, а на наш взгляд, вообще не нужно.<br /> Сказанное дает основание полагать, что в большинстве случаев решение, вопреки его незаконности и имевшим место нарушениям прав собственников, может быть оставлено в силе, а указанные положения Жилищного кодекса все&nbsp;же направлены на отстаивание главным образом коллективных интересов в ущерб индивидуальных.<br /> Между тем, исходя из решений Конституционного Суда РФ, предметом рассмотрения которых являются нормы, регулирующие отношения сособственников, можно вывести идею о том, что сама по себе плотность судебного контроля должна быть, напротив. повышена.<br /> На практике возможна ситуация, когда многоквартирный дом разделен на жилые и нежилые помещения, где преобладающее большинство изолированных помещений переведено в нежилой фонд<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в коммерческую недвижимость) и активно эксплуатируется предпринимателями<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>преимущественно это имеет место в центральных районах мегаполисов). При таких обстоятельствах жильцы дома зачастую являются для предпринимателей ненужным, но в то&nbsp;же время довольно &bdquo;тяжелым балластом&ldquo;, ограничивающим их бизнес<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>к жилым домам законодательство предъявляет еще более повышенные требования). Соответственно, предприниматели, пользуясь наличием у них большинства голосов, пытаются всячески выжить собственников квартир, ограничивая их принимаемыми на общем собрании решениями. Это, естественно, приводит к столкновению интересов предпринимателей и жильцов дома, в котором положение последних заведомо невыигрышное. Единственной надеждой жильцов такого дома остается лишь суд. Подобные действия судом должны быть квалифицированы как злоупотребление правом большинством, и, наверное, в этих случаях суд должен защитить именно интересы меньшинства, что при действующем законодательстве формально невозможно.<br /> Выход из этого видится в том, чтобы право собственника на обжалование решения общего собрания носило в целом безусловный характер. Это позволит судам эффективно противостоять большинству в случае его злоупотребления правами.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Материал подготовил старший юрист Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович. </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Источник: <strong><a href="http://dom-i-zakon.ru/">Дом и Закон</a></strong> </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">По всем вопросам связанными с выселением из арендуемого и субарендуемого жилья, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам: </font> </p> <p align="justify"> <strong><font size="2">64&nbsp;- 911&nbsp;- 65&nbsp;или 649&nbsp;- 41&nbsp;- 49&nbsp;или 763&nbsp;- 90&nbsp;- 66</font></strong><b><br /> <strong><font size="2">Внимание! Консультация платная.</font></strong></b><font size="2"> </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже: </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">1. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/snos/prava_sobstvennika_zhilogo_pomeshhenija_pri_izjatii_zhilogo_pomeshhenija/"><font size="2">Права собственника жилого помещения при изъятии жилого помещения</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">2. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/snos/zhilishhnye_i_zemelnye_prava_sobstvennika_zhilogo_pomeshhenija_pri_izjatii_zemelnogo_uchastka/"><font size="2">Жилищные и земельные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">3. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/76565434243/"><font size="2">ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ БЫВШЕГО СОБСТВЕННИКО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">4. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/7655434232317687/"><font size="2">ТСЖ И СОБСТВЕННИК НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">5. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/k_voprosu_o_garantijakh_zhilishhnykh_prav_sobstvennika_pri_izjatii_zhilogo_pomeshhenija/"><font size="2">К вопросу о гарантиях жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">6. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/vis/o_pravovom_polozhenii_byvshikh_chlenov_semi_sobstvennika_zhilogo_pomeshhenija/"><font size="2">О правовом положении бывших членов семьи собственника жилого помещения</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">7. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/zemel/obespechenie_prav_sobstvennika_zhilogo_pomeshhenija_pri_izjatii_zemelnogo_uchastka_dlja_gosudarstvennykh_ili_munitsipalnykh_nuzhd/"><font size="2">Обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных&nbsp;или муниципальных нужд</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2"><br /> </font> </p> Mon, 01 Feb 2010 17:55:21 +0400 Способы защиты права собственности при незаконных захватах недвижимости (рейдерстве) http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/0213629857122/ <p align="justify"> <font size="2">Последнее время большое распространение получил захват чужой недвижимости с использованием государственной регистрации права собственности на основании фальшивых<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>поддельных) договоров. </font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Первый Столичный Юридический Центр<br /><span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-41-49;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-11-65<br /> </strong></font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Способы защиты права собственности при незаконных захватах недвижимости<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>рейдерстве)</strong></font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Проблемы правоприменения</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Последнее время большое распространение получил захват чужой недвижимости с использованием государственной регистрации права собственности на основании фальшивых<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>поддельных) договоров. Этому способствуют положения ст. 6&nbsp;и 16&nbsp;Закона<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним&raquo;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>далее&nbsp;&mdash; Закон о регистрации), которые закрепили правила о признании ранее возникших прав и о регистрации таких прав на основании одностороннего заявления правообладателя&nbsp;или уполномоченного им лица.<br /> Ранее возникшие права юридических лиц на практике обращены на недвижимость, включенную в уставный капитал при приватизации. Организации используют ее в своей деятельности, платят налоги, коммунальные платежи, арендную плату за землю, производят ремонт, обслуживание и т.д. Их права признаются третьими лицами&nbsp;&mdash; органами, уполномоченными распоряжаться землей; органами технической инвентаризации; налоговыми органами и др. При отсутствии планов отчуждения недвижимости организации не обращаются за государственной регистрацией своих прав, экономя деньги и время.<br /> Воспользовавшись отсутствием записи в ЕГРП, за регистрацией<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>ранее возникших прав&raquo; в регистрационную службу*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(1</span>) обращается другое лицо. В качестве правоустанавливающего документа представляется поддельный договор о приобретении этой недвижимости, датированный 1993-1994 гг.<br /> На основании фальшивых документов регистрационная служба проводит регистрацию права собственности такого псевдоприобретателя как ранее возникшего.<br /> Настоящий правообладатель об этом не информируется, соответственно даже не догадываясь о возникшей угрозе своим правам.<br /> В дальнейшем ситуация может развиваться по-разному:&nbsp;либо силовой<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>захват&raquo; недвижимости с использованием частных охранных предприятий, в результате чего недвижимость выбывает из владения собственника;&nbsp;либо выжидание, например, истечения срока исковой давности;&nbsp;либо отчуждение захваченной недвижимости добросовестному приобретателю.<br /> Несмотря на имеющиеся различия, все указанные случаи незаконного захвата объединяет наличие акта государственной регистрации прав на недвижимость нарушителя<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>рейдера).<br /> В этой связи возникает вопрос о возможных способах защиты прав на<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>захваченную&raquo;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>утраченную помимо воли) недвижимость, интерес к проблемам применения которых последнее время значительно возрос из-за многочисленности и разнообразия правоприменительной практики.<br /> Практическое распространение получили следующие применяемые отдельно&nbsp;или в сочетании способы защиты:<br /> виндикационный иск;<br /> применение последствий недействительности ничтожной сделки, признание сделки недействительной;<br /> признание права собственности;<br /> оспаривание акта государственной регистрации и обжалование действий регистрирующих органов в порядке гл. 24&nbsp;АПК РФ;<br /> оспаривание зарегистрированного права&nbsp;или признание зарегистрированного права недействительным.<br /> Рассмотрим указанные способы и их возможную сочетаемость, чтобы понять обоснованность применения и правовую эффективность.<br /> Виндикационный иск является традиционным вещно-правовым способом защиты, закрепленным в гл. 20&nbsp;ГК РФ: иск об истребовании собственником имущества из чужого незаконного владения<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 301&nbsp;ГК РФ). Однако в отношении рассматриваемого нарушения данный способ защиты нельзя признать эффективным по следующим основаниям.<br /> Субъектом активной легитимации по виндикационному иску является только собственник, утративший владение вещью. В случае правового захвата недвижимости рейдер имеет свидетельство о государственной регистрации его права собственности, выступающее единственным доказательством существования зарегистрированного права<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 1&nbsp;ст. 2&nbsp;Закона о регистрации). Истец такого доказательства лишен до опровержения зарегистрированного права<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>рассмотрения дела по существу). Следовательно, иск предъявляется к лицу, которое предполагается собственником недвижимости, что противоречит конструкции ст. 301&nbsp;ГК РФ.<br /> Кроме того, сам по себе виндикационный иск не разрешает спора о праве по существу, а лишь восстанавливает владение. Соответственно, решение суда с формулировкой<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>истребовать недвижимость из чужого незаконного владения&hellip;&raquo; недостаточно для совершения регистрационных действий по прекращению права рейдера и регистрации права<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>настоящего&raquo; собственника.<br /> Проблемой виндикации является и вопрос об индивидуализации предмета требований: регистрация права на основании поддельного договора сопровождается и подделкой технической документации. При этом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>настоящий&raquo; собственник может иметь правоустанавливающие и технические документы, содержащие несколько иные параметры объекта<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>площадь, наименование объектов недвижимости, год постройки и т.д.),&nbsp;либо вообще не располагать ими. Например, в плане приватизации и акте оценки имущества, включенного в уставный капитал предприятий при приватизации, как правило, никаких характеристик недвижимости не указано, кроме наименования, года постройки, инвентарного номера и стоимости при приватизации. Соответственно, у заявителя возникают проблемы с доказательством идентичности объекта недвижимости.<br /> Изложенные обстоятельства препятствуют защите прав собственности на недвижимость путем истребования имущества из чужого незаконного владения. В случае правового захвата недвижимости без выбытия объекта недвижимости из обладания собственника вообще нет оснований для предъявления виндикационного иска.<br /> Кроме того, в доктрине имеются противники применения виндикации в сфере недвижимости. По мнению Е.А. Суханова,<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>лишиться владения в смысле фактического, &bdquo;физического&ldquo; обладания вещью возможно лишь применительно к движимому имуществу&nbsp;либо к объектам недвижимости в силу закона<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>например, морским и воздушным судам), которые действительно возможно истребовать из чужого незаконного владения. При незаконном&nbsp;же лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или в свой жилой дом и т.д.) защита его интересов обеспечивается с помощью негаторного, а не виндикационого иска&raquo;<br /> Данная позиция представляется спорной. Во-первых, безосновательно отрицать факт очевидной утраты владения недвижимостью при силовом захвате. Во-вторых, негаторный иск служит средством защиты правомочия пользования от нарушения, не связанного с лишением владения. Его смысл заключается в запрете совершения каких-либо действий, препятствующих использованию недвижимости. В нашем случае необходимо восстанавливать и владение, и пользование<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>настоящего&raquo; собственника.<br /> Защита прав титульного собственника путем предъявления иска о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок имеет ограничения процессуального характера. Собственник не совершал никаких действий, способствующих отчуждению объекта: поддельный договор, на основании которого осуществлена государственная регистрация, не исходит от собственника и не выражает его волю. К тому&nbsp;же для определения ответчика, подведомственности спора и обоснования иска необходима информация о<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>судьбе&raquo; спорной недвижимости: правообладателях, содержании правоустанавливающих документов, технической документации и др. Закон о регистрации<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 7) ограничивает доступ истинного собственника к такой информации. Возможным для него является получение выписки из ЕГРП о собственнике на текущий момент. Кроме того, рассматриваемый способ не гарантирует собственнику возврата захваченной недвижимости, которая была отчуждена рейдером добросовестному приобретателю.<br /> Возврат такой недвижимости в натуре в рамках реституционного иска невозможен.<br /> Следующий известный способ защиты права собственности при захвате недвижимости&nbsp;&mdash; признание права.<br /> Существуют два диаметрально противоположных мнения по вопросу о применении данного вида иска к рассматриваемому случаю.<br /> Например, Е.А. Суханов считает его единственно возможным способом защиты прав, констатируя, что<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>имущественные права в отношении недвижимости возникают, изменяются и прекращаются только в момент их государственной регистрации, т.е. внесения соответствующей правоустанавливающей записи в ЕГРП. Следовательно, спор о наличии&nbsp;или отсутствии вещного права на такой объект всегда сводится к спору о правильности указанной записи, т.е. должен разрешаться путем заявления иска о признании права, а не о виндикации&nbsp;или реституции недвижимости<br /> Утверждение К. Скловского сводится к тому, что основанием виндикационного и негаторного исков является &bdquo;утверждение истца о том, что он собственник и всегда является предметом доказывания. Это утверждение может быть представлено и как требование о признании права собственности и тем самым переместиться в предмет иска&ldquo;.<br /> И та, и другая позиции не являются бесспорными.<br /> При правовом захвате недвижимости спор между сторонами нельзя свести к спору о &bdquo;правильности правоустанавливающей записи в ЕГРП&ldquo;, как полагает Е.А. Суханов. Запись осуществляется на основании представленных поддельных &bdquo;правоустанавливающих&ldquo; документов и не может быть неправильной<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>кроме случаев технической ошибки, см.: ст. 21&nbsp;Закона о регистрации).<br /> Для убедительности позиции К.И. Скловского представляется необходимым указание в Законе на признание права как элемента виндикационного и негаторного исков, как это сделано, например, в законодательстве Португалии и предложено в Концепции совершенствования гражданского законодательства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Концепция развития законодательства о вещном праве предлагает в статью &bdquo;Защита вещных прав&ldquo; включить принципиальное положение о применении вещно-правовых способов защиты прав на недвижимое имущество только при условии, что зарегистрированное право оспорено истцом путем предъявления требования о признании права в качестве обязательного условия для предъявления виндикационного иска; названные требования должны быть предъявлены одновременно, см.: Вестник ВАС РФ, 2009, N&nbsp;4, С. 116). Иначе возникают противоречия между правами, признанными посредством их государственной регистрации в ЕГРП, и правами, признанными судом.<br /> Четвертый способ защиты&nbsp;&mdash; оспаривание акта государственной регистрации и обжалование действий регистрирующих органов в порядке гл. 24&nbsp;АПК РФ также вызывает неоднозначное отношение правоприменительной практики: от необходимости &bdquo;отдельного оспаривания акта регистрации в порядке, предусмотренном для разрешения публичных споров, поскольку он является ненормативным актом&ldquo;, до невозможности &bdquo;оспаривания акта<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>действий) по причине отсутствия законодательной возможности прекращения права собственности по жалобе на действия государственного органа&ldquo;.<br /> Данный способ защиты не разрешает спора о праве &bdquo;существующем&ldquo; и &bdquo;зарегистрированным&ldquo;, следовательно, заведомо неэффективен.<br /> Большое распространение получили требования, сформулированные по-разному в исках &bdquo;Об оспаривании зарегистрированного права&ldquo;, &bdquo;О признании недействительным права, зарегистрированного в ЕГРП&ldquo;,<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об аннулировании&nbsp;или признании недействительной записи в ЕГРП&raquo;, в том числе в сочетании с требованиями о виндикации, признании права, применении последствий недействительности ничтожной сделки.<br /> Отдельные акты правоприменительной практики относят их к самостоятельному способу защиты, предусмотренному Законом о регистрации<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 2).<br /> Другие содержат отказ в защите нарушенного права по причине невозможности оспаривания права в отрыве от оспаривания основания его возникновения, т.е. сделки.<br /> Представляется невозможным в рамках правовой доктрины о субъективных правах признать недействительным право, коим является право собственности на конкретный объект недвижимости&nbsp;&mdash; как гарантированной законом меры возможного<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>дозволенного, разрешенного) поведения&nbsp;или юридически обеспеченной меры возможного поведения управомоченного лица.<br /> Правомерны и обоснованны отказы в удовлетворении таких исков по причине неверно избранного способа защиты, поскольку право не может быть действительным&nbsp;или недействительным.<br /> Таким образом, в настоящее время отсутствует эффективный способ восстановления положения настоящего собственника недвижимости, существовавшего до нарушения права путем рейдерского захвата.<br /> Правовую неопределенность в вопросах защиты права собственности на недвижимость породило отсутствие однозначного понимания природы и значения акта государственной регистрации в судебной практике и доктрине, несмотря на десятилетнее существование института регистрации.<br /> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе сводит правовое значение государственной регистрации<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>к роли единственного доказательства существования зарегистрированного права, которое означает, что до тех пор, пока нет спора о праве на недвижимое имущество, никто не обязан доказывать свое право &hellip;иначе как представив доказательство того, что его право зарегистрировано в ЕГРП&raquo;. В случае возникновения спора о праве Концепция развития законодательства о вещном праве предлагает оспаривать зарегистрированное право путем предъявления требования о признании права<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>уже за другим лицом), заявляя данное требование в качестве обязательного условия для применения вещно-правовых способов защиты<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 3.6 разд. 3&nbsp;Общих положений о вещных правах Концепции развития законодательства о вещном праве, см.: Вестник ВАС РФ, 2009, N&nbsp;4, с. 117). В данном случае правовой оценке в качестве доказательств подлежат правоустанавливающие и иные документы о принадлежности недвижимости участникам спора. Тем самым исключается значение государственной регистрации как<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>единственного&raquo; доказательства наличия права, что предполагает внесение соответствующих корректив в Закон о регистрации.<br /> Иск о признании права предложен Концепцией как единственно возможный вариант восстановления положения собственника на недвижимость. Прослеживается некая несогласованность законодательства, связанная с<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>признанием права&raquo; со стороны государства: регистрирующие органы путем регистрации<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>признают и подтверждают&raquo;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 2&nbsp;Закона о регистрации) право собственности за одним лицом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>как сказано в одной из монографий, и с этим трудно спорить:<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Признание государством каких-либо прав важно, так как государство защищает то, что признает&raquo;, в то время как суд может признать право на этот&nbsp;же объект недвижимости за иным лицом.<br /> Представляется, что отказ законодателя от бесповоротности акта регистрации и возможность оспаривания<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>чужого&raquo; права путем признания<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>своего&raquo; непременно предполагают пересмотр формулировок норм о понятии и значении акта регистрации, а также о<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>судьбе&raquo; регистрационной записи при восстановлении судом прав иных лиц<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>погашении&nbsp;&mdash; как это предусмотрено в ст. 2965, 3075 ГК Квебека, аннулировании, изменении записи&nbsp;или ином правовом эффекте).</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Материал подготовил старший юрист Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович. </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Источник: <strong><a href="http://dom-i-zakon.ru/">Дом и Закон</a></strong> </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">По всем вопросам связанными с выселением из арендуемого и субарендуемого жилья, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам: </font> </p> <p align="justify"> <strong><font size="2">64&nbsp;- 911&nbsp;- 65&nbsp;или 649&nbsp;- 41&nbsp;- 49&nbsp;или 763&nbsp;- 90&nbsp;- 66</font></strong><b><br /> <strong><font size="2">Внимание! Консультация платная.</font></strong></b><font size="2"> </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже: </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">1. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/priz_pravo/sud/zashhita_prava_sobstvennosti_i_drugikh__veshhnykh_prav/"><font size="2">ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">2. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/odo/dogovor_kupli-prodazhi_darenija_arendy/nedejjstvitelnost_sdelok_glava_20_zashhita_prava_sobstvennosti_i_drugikh_veshhnykh_prav__grazhdanskogo_kodeksa/"><font size="2">Недействительность сделок, Глава 20<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Защита права собственности и других вещных прав&raquo; Гражданского кодекса</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">3. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_podborka_sudebnykh_reshenijj_za_2004g_po_state_302_gk_rf_istrebovanie_imushhestva_ot_dobrosovestnogo_priobretatelja/"><font size="2">Защита права собственности.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Подборка судебных решений за 2004г. по статье 302&nbsp;ГК РФ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Истребование имущества от добросовестного приобретателя&raquo;)</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">4. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_postanovlenie_kassatsionnojj_instantsii_po_proverke_zakonnosti_i_obosnovannosti_reshenijj_arbitrazhnykh_sudov_ot_26012004g__kg-a4011227-03/"><font size="2">Защита права собственности.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Постановление кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений арбитражных судов от 26.01.2004г. № КГ-А40/11227-03)</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">5. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_postanovlenie_kassatsionnojj_instantsii_po_proverke_zakonnosti_i_obosnovannosti_reshenijj_arbitrazhnykh_sudov_ot_28012004_g_delo_n_kg-a4011286-03/"><font size="2">Защита права собственности.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Постановление кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений арбитражных судов от 28.01.2004 г. Дело N&nbsp;КГ-А40/11286-03)</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">6. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_dobrosovestnyjj_priobretatel_postanovlenie_fas_moskovskogo_okruga_po_proverke_zakonnosti_i_obosnovannosti_reshenijj_arbitrazhnykh_sudov_ot_15042004_g__n_kg-a412593-04/"><font size="2">Защита права собственности. Добросовестный приобретатель.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Постановление ФАС Московского округа по проверке законности и обоснованности решений арбитражных судов от 15.04.2004 г. N&nbsp;КГ-А41/2593-04</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">7. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_postanovlenie_fas_moskovskogo_okruga_po_proverke_zakonnosti_i_obosnovannosti_reshenijj_arbitrazhnykh_sudov_n_kg-a404229-04_ot_25052004/"><font size="2">Защита права собственности.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Постановление ФАС Московского округа по проверке законности и обоснованности решений арбитражных судов N&nbsp;КГ-А40/4229-04 от 25.05.2004.)</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">8. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_dobrosovestnyjj_priobretatel_postanovlenie_fas_moskovskogo_okruga_po_proverke_zakonnosti_i_obosnovannosti_reshenijj_arbitrazhnykh_sudovn_kg-a404162-04_ot_28052004g/"><font size="2">Защита права собственности. Добросовестный приобретатель.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Постановление ФАС Московского округа по проверке законности и обоснованности решений арбитражных судовN КГ-А40/4162-04 от 28.05.2004г.)</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">9. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_dobrosovestnyjj_priobretatel_postanovlenie_fas_moskovskogo_okruga_po_proverke_zakonnosti_i_obosnovannosti_reshenijj_arbitrazhnykh_sudov_ot_15042004_gn_kg-a40818-04_ot_03032004g/"><font size="2">Защита права собственности. Добросовестный приобретатель.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Постановление ФАС Московского округа по проверке законности и обоснованности решений арбитражных судов от 15.04.2004 г.N КГ-А40/818-04 от 03.03.2004г.)</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">10. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_dobrosovestnyjj_priobretatel_postanovlenie_fas_moskovskogo_okruga_po_proverke_zakonnosti_i_obosnovannosti_reshenijj_arbitrazhnykh_sudov__n_kg-a402898-04-p_ot_26042004g/"><font size="2">Защита права собственности. Добросовестный приобретатель.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Постановление ФАС Московского округа по проверке законности и обоснованности решений арбитражных судов N&nbsp;КГ-А40/2898-04-П от 26.04.2004г.)</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">11. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_dobrosovestnyjj_priobretatel_postanovlenija_fas_moskovskogo_okruga_po_proverke_zakonnosti_i_obosnovannosti_reshenijj_arbitrazhnykh_sudov_n_kg-a40818-04_ot_03032004g_i_n_kg-a401889-04_ot_24032004/"><font size="2">Защита права собственности. Добросовестный приобретатель.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Постановления ФАС Московского округа по проверке законности и обоснованности решений арбитражных судов N&nbsp;КГ-А40/818-04 от 03.03.2004г. и N&nbsp;КГ-А40/1889-04 от 24.03.2004.)</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">12. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_dobrosovestnyjj_priobretatel/"><font size="2">Защита права собственности. Добросовестный приобретатель. </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">13. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/1182502849467b8fc13bc62/"><font size="2">Защита права собственности. Добросовестный приобретатель. </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">14. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/1182502944467b9020d5578/"><font size="2">Защита права собственности. Добросовестный приобретатель. </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">15. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/zashhita_prava_sobstvennosti_delo_po_state_304_zashhita_prav_sobstvennika_ot_narushenijj_ne_svjazannykh_s_lisheniem_vladenija_gk_rf/"><font size="2">Защита права собственности.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>дело по статье 304<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения&raquo; ГК РФ)</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">16. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/1182672373467e25f5b9831/"><font size="2">Защита права собственности.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>дело по статье 304<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения&raquo; ГК РФ)</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">17. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/registratsija_prav_sobstvennosti_sdelok_s_nedvizhi/stati_po_teme_dogovora_kupli-prodazhi_darenija_ren/registratsija_prav_na_nedvizhimost_registratsija_s/1182672500467e2674ce9b5/"><font size="2">Защита права собственности.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>дело по статье 304<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения&raquo; ГК РФ)</font></a> </p> <font size="2"> <p align="justify"> <br /> </p> </font> Mon, 01 Feb 2010 17:47:29 +0400 Спорные вопросы при передаче и использовании жилого помещения по завещательному отказу http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/069854410022158712/ <p align="justify"> <font size="2">Право на получение завещательного отказа прекращается по следующим основаниям: отказ отказополучателя от получения легата&nbsp;либо невыражение им желания получить легат&hellip;</font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Первый Столичный Юридический Центр<br /><span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-41-49;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-11-65<br /> </strong></font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Спорные вопросы при передаче и использовании жилого помещения по завещательному отказу</strong></font> </p> <p align="justify"> <font size="2">1. Завещательный отказ в виде передачи жилого помещения наследником в силу завещания в пользование отказополучателя регулируется нормами ст.ст. 1137-1138, 1160 ГК РФ и ст.ст. 33, 35&nbsp;ЖК РФ. Применение на практике этих норм вызывает споры по поводу жилого помещения, указанного в завещательном отказе.<br /> Первую группу составляют споры, связанные с приобретением права пользования:<br /> о признании отказополучателя недостойным&nbsp;либо о признании наследника недостойным по требованию отказополучателя;<br /> о вселении отказополучателя&nbsp;или о признании права пользования в силу завещательного отказа;<br /> о признании незаконным отказа в регистрации права отказополучателя пользования жилым помещением.<br /> Вторая группа объединяет споры, связанные с использованием жилого помещения:<br /> об устранении препятствий в пользовании;<br /> о порядке пользования;<br /> о взыскании наследником с отказополучателя расходов по содержанию жилого помещения;<br /> о прекращении права пользования&nbsp;или о выселении в связи с истечением срока&nbsp;или нарушением пользования;<br /> о предоставлении наследникам отказополучателя права пользования жилым помещением.<br /> Рассмотрим особенности отношений между управомоченным<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>им является любое лицо, указанное в завещании) и наследником<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>несколькими наследниками).<br /> По нашему мнению, следует выделять два взаимосвязанных права в связи с завещательным отказом: право на получение завещательного отказа и последующее право, которое может иметь различную природу<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>право ограниченного пользования чужим имуществом&nbsp;или право собственности&nbsp;или право владения на ином вещном праве&nbsp;или право на результат работы&nbsp;или право на получение услуги).<br /> 2. Право отказополучателя на получение завещательного отказа возникает со дня открытия наследства.<br /> Право на получение завещательного отказа является обязательственным, ему корреспондирует обязанность наследника не препятствовать в выражении воли отказополучателя о принятии легата; уточнить объект отказа, предварительно выплатив долги; предоставить жилое помещение, указанное в завещании, в пользование; подать заявление о регистрации. Именно эти отношения имеет в виду законодатель в п. 3&nbsp;ст. 1137 ГК РФ, указывая, что к отношениям между отказополучателем<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>должником), применяются положения Кодекса об обязательствах.<br /> Согласно п. 1&nbsp;ст. 1138 ГК РФ наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя. Следовательно, сначала наследник оплачивает долги, а затем в пользование передается уже<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>очищенное&raquo; от долгов жилое помещение. Реализация этого правила возможна путем уменьшения размера жилой площади<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>с учетом выплаченных долгов).<br /> Наследник предоставляет жилое помещение, указанное в завещании, в пользование. Исполнение включает передачу жилого помещения&nbsp;или неосуществление препятствий тем отказополучателям, которые уже проживали в указанном помещении при жизни завещателя.<br /> В случае отказа наследника добровольно предоставить жилое помещение в пользование возможен судебный спор о вселении отказополучателя&nbsp;или о признании права пользования в силу завещательного отказа. Так, Д. было составлено завещание, согласно которому она завещала ответчикам в равных долях принадлежащее ей имущество, в том числе двухкомнатную квартиру. На наследников была возложена обязанность предоставить Н.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>состоявшему десять лет в незарегистрированном браке с наследодателем) право пожизненного проживания в указанной квартире. После того как ответчики получили свидетельство о праве на наследство на спорную квартиру, они выгнали Н. из квартиры. Решением Таштагольского городского суда исковые требования Н. удовлетворены, истец признан приобретшим право пользования спорной квартирой, суд постановил вселить истца в спорную квартиру.<br /> Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 3&nbsp;ст. 33&nbsp;ЖК РФ). Следует отметить, что регистрация не имеет правообразующего значения, она только подтверждает выраженное отказополучателем волеизъявление на получение завещательного отказа. В п. 3&nbsp;ст. 33&nbsp;ЖК РФ закреплено право, но не обязанность отказополучателя обратиться в орган, осуществляющий регистрацию.<br /> Согласно Федеральному закону от 21&nbsp;июля 1997 г. N&nbsp;122-ФЗ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним&raquo; государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества&nbsp;или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 1&nbsp;ст. 27). При этом вид регистрируемого сервитута не уточняется, следовательно, правило о государственной регистрации применяется ко всем сервитутам. Однако цитируемое положение не может прямо применяться к отношениям между наследником и отказополучателем, так как для их установления соглашения не требуется. В некоторых субъектах Федерации прямо установлено, что ограничение<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>обременение) в виде права пользования жилым помещением регистрируется на основании заявления правообладателя о регистрации иных ограничений<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>обременений) путем внесения в подраздел III-6 ЕГРИП соответствующей записи<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 2.1.1 приказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю от 29&nbsp;июня 2006 г. N&nbsp;115<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об утверждении Порядка государственной регистрации отдельных видов ограничений<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>обременений)&raquo;. Видимо, под правообладателем здесь понимаются и отказополучатель, и собственник жилого помещения<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>наследник). Тем не менее, вопрос должен быть однозначно решен федеральным законодательством. Следует поддержать высказанное соображение о необходимости регистрации личных сервитутов.<br /> Кроме того, обратим внимание на то, что Жилищный кодекс разрешает требовать регистрации<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>гражданину, проживающему в жилом помещении&raquo;. Между тем отказополучатель может выразить волеизъявление получить завещательный отказ, но собственник откажется предоставить ему жилое помещение в пользование. Поэтому регистрация по желанию отказополучателя должна предшествовать заселению.<br /> В связи с этим предлагается изменить п. 3&nbsp;ст. 33&nbsp;ЖК РФ и дополнить п. 1&nbsp;ст. 27&nbsp;ФЗ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним&raquo; путем указания на то, что право ограниченного пользования чужим жилым помещением<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>сервитут) в силу завещания подлежит государственной регистрации по заявлению отказополучателя при предъявлении завещания.<br /> Право на получение завещательного отказа прекращается по следующим основаниям: отказ отказополучателя от получения легата&nbsp;либо невыражение им желания получить легат; невозможность получения завещательного отказа из-за применения к отказополучателю правил о недостойных наследниках; смерть отказополучателя до окончания срока действия права на получение легата, превышение размера долгов над стоимостью доли наследника, исполняющего легат; оценка жилого помещения как объекта завещательного отказа равна размеру обязательной доли наследника&nbsp;или меньше размера обязательной доли.<br /> Срок действия права на получение завещательного отказа исчерпывается трехлетним сроком. Из п. 4&nbsp;ст. 1137 ГК РФ можно сделать вывод, что это право реализуется путем прямого волеизъявления. Для сравнения укажем, что по Гражданскому кодексу Украины срок принятия завещательного отказа установлен в шесть месяцев со времени открытия наследства; если&nbsp;в этот срок отказополучатель не отказался от принятия, то считается, что завещательный отказ принят<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 1271).<br /> В случае просрочки отказополучателя выразить желание о получении завещательного отказа и предъявлении им требования о восстановлении срока суд откажет в удовлетворении иска, поскольку срок получения завещательного отказа является пресекательным.<br /> Отказополучатель может отказаться от получения завещательного отказа. При этом отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками&nbsp;или под условием не допускается<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 1&nbsp;ст. 1160 ГК РФ).<br /> Право на получение завещательного отказа прекращается также в связи со смертью отказополучателя до открытия наследства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 3&nbsp;ст. 1138 ГК РФ). Спорным остается вопрос о последствиях смерти отказополучателя после открытия наследства, если&nbsp;не было выражено намерение получить завещательный отказ. Высказывалось соображение о том, что право получить завещательный отказ переходит к наследникам умершего отказополучателя на остающийся срок, за исключением тех случаев, когда по своему характеру завещательный отказ был тесно связан с личностью управомоченного лица<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>например, при установлении права пожизненного пользования жилым помещением в доме, принадлежавшем завещателю). Объясняется это тем, что право на получение завещательного отказа возникло уже с момента открытия наследства, и, соответственно, это право входит в наследственную массу умершего отказополучателя. Думается, что это обязательственное право требования не должно переходить к наследникам, так как всегда имеет строго личный характер.<br /> Если&nbsp;же размер долгов превышает стоимость перешедшего к наследнику наследственного имущества, то право на получение завещательного отказа погашается. Если сумма долгов равна стоимости жилого помещения, то, полагаем, наследник обязан исполнить волю завещателя и передать в пользование помещение отказополучателю<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>сохранив за собой право собственности).<br /> Возможно, что требования кредиторов завещателя к наследнику будут предъявлены после принятия наследства. Взгляды юристов на решение такой ситуации разделились. Одни считают, что отказополучатель не несет ответственности по долгам наследодателя. В гражданских кодексах Республики Беларусь<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 6&nbsp;ст. 1054) и Республики Узбекистан<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 1132) прямо закреплено это правило. Другие думают, что если&nbsp;наследник, не зная о наличии таких долгов, удовлетворил требование отказополучателя, а другие кредиторы наследодателя предъявили свои претензии к наследнику, последнему должно быть предоставлено право предъявить обратное требование к отказополучателю, если&nbsp;стоимость наследственного имущества окажется недостаточной для удовлетворения претензий кредиторов*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(7</span>). Полагаем, что последняя позиция о возможности предъявления регрессного требования наследника, уплатившего долг кредитору завещателя, к отказополучателю более соответствует положениям закона, определяющим размер легата за вычетом долгов.<br /> Если наследник, на которого возложен завещательный отказ, имеет право на обязательную долю в наследстве, его обязанность исполнить отказ ограничивается стоимостью перешедшего к нему наследства, которая превышает размер его обязательной доли<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 1&nbsp;ст. 1136 ГК РФ).<br /> Следует также поставить вопрос: как быть, если&nbsp;после уплаты долгов и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) учета обязательной доли наследника размер жилого помещения составит 1-3 метра? Думается, что оставшиеся метры нельзя охарактеризовать как жилую площадь. Следовательно, воля завещателя неисполнима. Требование отказополучателя к наследнику о предоставлении жилого помещения в пользование в натуре не подлежит удовлетворению. Полагаем, что исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 2&nbsp;ст. 6&nbsp;ГК РФ) суд должен удовлетворить в таком случае требование отказополучателя о выплате денежной компенсации, рассчитанной с учетом пользования в течение срока, установленного в завещательном отказе.<br /> 3. Законодательство допускает разные виды завещательных отказов: а) передача отказополучателю в собственность вещи, входящей в состав наследства; б) передача отказополучателю вещи во владение на ином вещном праве&nbsp;или в пользование; в) передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права; г) приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества; д) выполнение для него определенной работы&nbsp;или оказание ему определенной услуги&nbsp;либо е) осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и др.<br /> Право на ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>в том числе жилым помещением)&nbsp;&mdash; вторичное<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>по отношению к праву собственности) вещное право. Это подразумевал законодатель, когда в п. 3&nbsp;ст. 1137 ГК РФ оговорил, что к отношениям между отказополучателем<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>сервитуарием, легатарием, пользователем, владельцем сервитута) и наследником<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>собственником) применяются прежде всего правила не об обязательствах, а те правила, которые предопределены разделом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Наследственное право&raquo; и существом завещательного отказа. Термин<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>сервитут&raquo; в этих статьях ГК РФ и ЖК РФ не используется. Однако полагаем, что право пользования отказополучателя недвижимым имуществом является сервитутом. Многие юристы разделяют эту точку зрения*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(8</span>). Данный сервитут обладает признаками личного сервитута, так как привязан к определенному управомоченному лицу, предполагает невозможность передачи права в порядке уступки требования, не допускается отказ от получения легата в пользу другого лица. Отказополучатель не вправе совершать любые сделки по отчуждению этого имущества, а также передавать используемое имущество в порядке наследования. Но на это право распространяется и общее для всех вещных сервитутов правило следования: права отказополучателя не прекращаются при переходе имущества в собственность другого лица.<br /> Противники этого мнения считают, что<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>относить это право к числу сервитутных не следует, поскольку сервитутное право предполагает право ограниченного пользования чужой вещью, тогда как лицо, обладающее правом завещательного отказа, может пользоваться вещью по своему усмотрению, без каких-либо ограничений&raquo;, кроме того,<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>право на завещательный отказ возникает из акта последней воли наследодателя, помимо, а иногда и против воли наследника, тогда как сервитут устанавливается по воле сторон&nbsp;либо в силу крайней необходимости между двумя равноправными субъектами, каждый из которых может освободить себя от бремени&nbsp;или от права ограниченного пользования, например, передав права на свое имущество третьему лицу&raquo;.<br /> На наш взгляд, таких ограничений возможностей отказополучателя достаточно. Отказополучатель не вправе совершать в отношении жилого помещения сделки по предоставлению в возмездное пользование, сделки по безвозмездному пользованию жилым помещением могут быть заключены только с согласия собственника, само право пользования ограничено определенным сроком&nbsp;или сроком жизни отказополучателя.<br /> Что&nbsp;же касается свободы в установлении и прекращении сравниваемых отношений, то как частный сервитут, так и завещательный отказ могут устанавливаться как против воли собственника, так и по его желанию. При этом и сервитуарий, и отказополучатель в любой момент могут отказаться от права ограниченного пользования чужим имуществом.<br /> Право ограниченного пользования жилым помещением возникает с момента предоставления права пользования.<br /> Право ограниченного пользования жилым помещением, прежде всего, включает в себя возможности использования в соответствии с его назначением для проживания. Вместе с тем нельзя согласиться с утверждением, что пользование жилым помещением отказополучателем должно быть ограничено исключительно проживанием. Статья 17&nbsp;ЖК РФ допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной деятельности&nbsp;или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если&nbsp;это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Следует только добавить, что в самом завещательном отказе может быть категорическое указание на исключительно проживание отказополучателя, тогда использование должно подчиниться воле завещателя.<br /> Помимо характера использования завещание должно конкретизировать время использования<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>до конца жизни отказополучателя&nbsp;или меньший срок, постоянно&nbsp;или временно с указанием периода) и объем использования<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>комната, дом, прилегающий земельный участок). На наследника в завещании может быть возложена обязанность совершать активные действия, создающие благоприятный режим пользования. Например, наследник должен поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение, своевременно производить текущий ремонт.<br /> В соответствии с приказом Министерства юстиции РФ от 10&nbsp;апреля 2002 г. N&nbsp;99&nbsp;при наличии завещательного отказа факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства о принятии наследства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания в третьем лице по отношению к наследодателю.<br /> Между собственником жилого помещения и отказополучателем<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>несколькими отказополучателями) может быть заключено соглашение. Это следует из п. 2&nbsp;ст. 35&nbsp;ЖК РФ. В таком соглашении закрепляются порядок использования жилого помещения, разрешение на вселение отказополучателем определенных лиц, а также распределение ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением. Может быть предусмотрено, что отказополучатель несет долевую&nbsp;или субсидиарную ответственность наряду с собственником такого жилого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.<br /> Согласно п. 1&nbsp;ст. 33&nbsp;ЖК РФ отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Как правильно отмечают юристы, сопоставление этих норм с положениями п. 2&nbsp;ст. 1137 ГК РФ приводит к выводу, что предметом завещательного отказа по Жилищному кодексу может быть только часть жилого помещения, а по Гражданскому кодексу&nbsp;&mdash; как часть, так и жилое помещение в целом. Можно сделать также вывод о том, что право пользования собственника не прекращается, а ограничивается. Думается, что объем пользования сервитуария должен быть установлен в двух кодексах единообразно, а именно, разрешение пользования жилым помещением в целом&nbsp;или его частью.<br /> Возникает вопрос о возможности отказополучателя вселять в жилое помещение каких-либо лиц. В анализируемых статьях Гражданского и Жилищного кодексов этот вопрос не получил решения. Для сравнения укажем, что согласно п. 4&nbsp;ст. 1057 Гражданского кодекса Республики Казахстан<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи, если&nbsp;в завещании не указано иное&raquo;. Некоторые авторы приходят к выводу о возможности вселения в занимаемое помещение несовершеннолетнего ребенка, а также вселения родителей к несовершеннолетнему отказополучателю, так как местом жительства несовершеннолетнего признается место жительства его законного представителя.<br /> Сервитуарий пользуется чужим недвижимым имуществом безвозмездно, однако&nbsp;обязан возместить причиненные собственнику здания, обремененного сервитутом, убытки, в том числе и на содержание и ремонт здания, если&nbsp;убытки связаны с пользованием недвижимостью. Сервитуарий&nbsp;&mdash; дееспособный&nbsp;или ограниченный судом в дееспособности гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, по общему правилу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 2&nbsp;ст. 33&nbsp;ЖК РФ).<br /> Существует точка зрения, что Жилищный кодекс ограничивает завещателя в части предоставления соответствующего жилого помещения отказополучателю в безвозмездное пользование, поскольку не допускает, чтобы в завещательном отказе отказополучатель был полностью освобожден от каких-либо расходов; тем самым соответствующая норма о завещательном отказе<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 2&nbsp;ст. 33&nbsp;ЖК) лишается своего основного социального содержания.<br /> С таким высказыванием нельзя согласиться. Для института безвозмездного пользования характерно возложение на ссудополучателя обязанности по содержанию вещи<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 695&nbsp;ГК РФ). Утверждение о социальной направленности института завещательного отказа только применительно к отказополучателю также не бесспорно. Ведь завещательный отказ в отношении жилого помещения ограничивает права других физических лиц<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>наследника, членов его семьи), которые также нуждаются в социальной защите.<br /> Пользование жилым помещением отказополучатель должен осуществлять с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 4&nbsp;ст. 17&nbsp;ЖК РФ).<br /> Можно выделить специальные основания прекращения завещательного отказа как сервитута: смерть отказополучателя; использование отказополучателем жилого помещения с нарушением закона.<br /> Смерть отказополучателя прекращает право пользования. Это следует из сути этого института и временного характера права пользования. Это право носит строго личный характер. В Гражданском кодексе Украины непосредственно закреплено правило о том, что<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>право пользования жилым домом, квартирой&hellip;, полученное по завещательному отказу, является таким, которое не отчуждается, не передается и не переходит к наследникам отказополучателя&raquo;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 2&nbsp;ст. 1238). В силу неосведомленности возможны споры между наследниками отказополучателя и собственником о предоставлении права пользования жилым помещением.<br /> Последствия использования отказополучателем жилого помещения с нарушением закона предусмотрены в п. 2&nbsp;ст. 35&nbsp;ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предупредить отказополучателя, который использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей&nbsp;или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2&nbsp;ст. 35&nbsp;ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 7-14 июня 2006 г.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года&raquo;).<br /> В случае если&nbsp;данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению&nbsp;или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.<br /> Существуют также общие основания прекращения сервитутов: отказ сервитуария от пользования; истечение срока действия срочного сервитута; разрушение<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>уничтожение) здания; невозможность использования недвижимости собственником по назначению в результате обременения сервитутом; слияние в одном лице собственника недвижимости и сервитуария.<br /> Отказ сервитуария от пользования жилым помещением может быть выражен в одностороннем порядке субъектом права, а также в соглашении последнего с собственником. Закон не предусматривает обязательной формы отказа. Однако если&nbsp;отказ был совершен в устной форме, то впоследствии в случае возникновения спора собственнику будет довольно сложно доказать, что такой отказ действительно имел место.<br /> Согласно п. 1&nbsp;ст. 33&nbsp;ЖК РФ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если&nbsp;право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании&raquo;.<br /> Право пользования жилым помещением прекращается в случае разрушения<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>уничтожения) жилого помещения&nbsp;либо если&nbsp;жилое помещение пришло в негодность настолько, что проживание в нем граждан стало невозможным. В связи с этим актуальным является вопрос о последствиях сноса дома.<br /> В случае сноса жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, собственнику предоставляется выкуп<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>компенсация, субсидия)&nbsp;либо передается другое жилое равноценное помещение в собственность&nbsp;или в пользование с заключением договора социального найма. Право пользования отказополучателя прекращается в случае приобретения собственником денежной суммы как эквивалента&nbsp;или вселения собственника в помещение по договору социального найма. Если&nbsp;же собственник получил в собственность иное жилое помещение, то предлагается считать, что ограниченные вещные права пользования жильем в этом случае должны быть<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>перенесены&raquo; на новое жилое помещение, полученное собственником взамен изъятого. Такая точка зрения заслуживает внимания, однако&nbsp;соответствующее правило все-таки должно быть закреплено в законе.<br /> Как основание прекращения права отказополучателя рассмотрим невозможность использования недвижимости собственником по назначению в результате обременения сервитутом. В практике возможны случаи, когда состав семьи наследника увеличивается уже после вселения отказополучателя. Подобная ситуация также возникнет, если&nbsp;в законе однозначно будет разрешено отказополучателю вселять своих несовершеннолетних детей. Тогда размер жилой площади на одного человека может составить 4-5 квадратных метров&nbsp;или менее.<br /> На наш взгляд, проблема должна быть решена в зависимости от определения срока действия права отказополучателя<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>т.е. от времени стеснения собственника), от места проживания отказополучателя на момент возникновения сервитута и от обеспеченности жильем наследника. Если срок действия сервитута определен на срок менее полутора лет&nbsp;или пользование установлено ежегодно в течение трех и менее месяцев в году, то сервитут подлежит исполнению независимо от места проживания отказополучателя до возникновения сервитута и обеспеченности наследника жильем. Это можно объяснить исполнимостью завещательного отказа и его ограниченно временным характером. Если сервитут определен до конца жизни отказополучателя&nbsp;или на срок свыше полутора лет&nbsp;или на период более трех месяцев в году, отказополучатель ранее до смерти наследодателя не проживал в этом помещении, а наследник нуждается в пользовании этим жилым помещением, то такое распоряжение наследодателя не предоставляет наследнику<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>собственнику) возможность использовать жилое помещение по назначению&nbsp;&mdash; для проживания. Разъяснение Пленума Верховного Суда РФ о том, что нуждаемость самого наследника в пользовании наследственным имуществом, обремененным отказом, не может влиять на право отказополучателя, так как наследники не могут изменить завещание<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 15&nbsp;постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23&nbsp;апреля 1991 г. N&nbsp;2), подлежит применению лишь в случае, если&nbsp;к моменту смерти наследодателя отказополучатель уже проживал в его жилом помещении. В других ситуациях наследодатель не может в завещании корректировать закон с учетом своих пожеланий.<br /> В подтверждение этой позиции можно привести норму п. 2&nbsp;ст. 276&nbsp;ГК РФ, согласно которой в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину&nbsp;или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Согласно ст. 277&nbsp;ГК РФ на обременение сервитутом зданий и сооружений распространяет действие норма ст. 276&nbsp;ГК РФ о прекращении сервитута.<br /> В ст. 771&nbsp;Гражданского кодекса Квебека предлагается следующее разрешение этой сложной ситуации:<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Если ввиду обстоятельств, которые нельзя было предвидеть во время принятия легата, исполнение обременения становится невозможным&nbsp;или слишком обременительным для наследника&nbsp;или сингулярного легатария, суд может, заслушав заинтересованных лиц, отменить&nbsp;или изменить обременение с учетом стоимости легата, намерения завещателя и обстоятельств&raquo;. Как видно, правило не имеет универсального характера и действует только тогда, когда обстоятельства возникли после принятия легата&nbsp;или возникли до принятия, но их невозможно было предугадать. Но все-таки суду предоставлено в этих отдельных случаях право ограничить волю наследодателя и изменить&nbsp;или даже отменить обременение.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Материал подготовил старший юрист Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович. <br /> Источник: Дом и Закон <br /> По всем вопросам связанными с выселением из арендуемого и субарендуемого жилья, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам: <br /> 64&nbsp;&mdash; 911&nbsp;&mdash; 65&nbsp;или 649&nbsp;&mdash; 41&nbsp;&mdash; 49&nbsp;или 763&nbsp;&mdash; 90&nbsp;&mdash; 66<br /> Внимание! Консультация платная. <br /> Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже: <br /> </font> </p> <p align="justify"> <font size="2">1. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=29801"><font size="2">о взыскании долга за фактическое использование нежилого помещения </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">2. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=52447"><font size="2">О взыскании арендной платы за фактическое использование нежилого помещения</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">3. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=62897"><font size="2">Взыскание неосновательного обогащения, полученного в связи с использованием нежилого помещения после прекращения договора аренды</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">4. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=63401"><font size="2">Использование нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности, без надлежаще оформленных документов </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">5. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=65000"><font size="2">Признание недействительными распоряжений уполномоченного органа об использовании нежилого помещения</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">6. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=69142"><font size="2">Взыскание неосновательного обогащения, полученного в связи с использованием нежилого помещения после прекращения договора аренды </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">7. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=69569"><font size="2">Взыскание неосновательного обогащения, полученного в связи использованием нежилого помещения после прекращения договора аренды</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">8. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=69881"><font size="2">Взыскание стоимости неосновательного обогащения за фактическое использование нежилого помещения</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">9. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=71367"><font size="2">Взыскание стоимости неосновательного обогащения за фактическое использование нежилого помещения </font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">10. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=79940"><font size="2">Использование общего имущества собственником нежилого помещения</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">11. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=80095"><font size="2">Использование общего имущества собственником нежилого помещения</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2">12. </font><a href="http://dom-i-zakon.ru/viewstatrubr/?id=80539"><font size="2">Взыскание стоимости неосновательного обогащения за фактическое использование нежилого помещения</font></a> </p> <p align="justify"> <font size="2"></font> </p> Mon, 01 Feb 2010 17:35:05 +0400 Семейные отношения как основание права пользования жилым помещением собственника и последствия их прекращения http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/0326987452150214/ <p align="justify"> <font size="2">Прошло чуть больше четырех лет с момента вступления в силу ЖК РФ. Этот срок позволил выявить его наиболее<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>тонкие&raquo; места.</font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Первый Столичный Юридический Центр<br /><span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-41-49;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-11-65<br /> </strong></font> </p> <p align="center"> <font size="2"><strong>Семейные отношения как основание права пользования жилым помещением собственника и последствия их прекращения</strong></font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Прошло чуть больше четырех лет с момента вступления в силу ЖК РФ. Этот срок позволил выявить его наиболее<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>тонкие&raquo; места. Не секрет, что самыми естественными потребностями человека являются потребности в пище и жилье. Поэтому любые несовершенства в регулировании жилищных отношений&nbsp;либо проблемы в практике применения жилищного законодательства неизбежно оказываются в центре внимания.<br /> Обратной стороной законодательного обеспечения конституционных прав гражданина на жилище и на охрану частной собственности стали проблемы социального характера, сталкиваться с которыми ранее не приходилось.<br /> Движение гражданского законодательства по пути<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>снятия&raquo; барьеров в угоду свободного рынка жилья негативно сказалось на лицах, пользующихся жилыми помещениями граждан-собственников в качестве членов их семьи.<br /> На сегодняшний день в судах Российской Федерации находится большое количество дел, связанных с применением положений ст. 31&nbsp;ЖК РФ. Более того, со ссылкой на данную статью уже выселены из жилых помещений бывшие члены семьи собственника, в том числе родные дети, внуки, не говоря уже о супругах.<br /> Невольно возникает вопрос: нарушает&nbsp;ли действующая редакция ст. 31&nbsp;ЖК РФ баланс интересов собственников жилых помещений и иных лиц, проживающих в жилом помещении собственника, исходя из конституционных целей социальной политики Российской Федерации и гарантий реализации конституционного права граждан на жилище?<br /> Исследование заявленной проблематики логично начать с рассмотрения юридических фактов, лежащих в основании возникновения права пользования жилым помещением собственника в контексте ст. 31&nbsp;ЖК РФ.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">1. Наличие семейных отношений как основание возникновения права пользования жилым помещением собственника</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Статья 31&nbsp;ЖК РФ связывает возникновение у лица права пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, с наличием сложного фактического состава, т.е. нескольких юридических фактов<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>элементов фактического состава).<br /> Наряду с таким юридическим фактом, как вселение собственником в принадлежащее ему жилое помещение лица, необходим еще один&nbsp;&mdash; наличие у вселяемого особого правового статуса&nbsp;&mdash; член семьи собственника.<br /> Статья 31&nbsp;ЖК РФ относит к членам семьи собственника супруга, детей, родителей собственника, которые проживают с ним совместно в его жилом помещении. Также членами семьи собственника могут быть признаны другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях&nbsp;&mdash; иные граждане, если&nbsp;они вселены собственником в качестве членов своей семьи.<br /> Иными словами, ст. 31&nbsp;ЖК РФ разделяет граждан, право пользования жилым помещением собственника которых определено данной статьей, на две категории: первая категория&nbsp;&mdash; это члены семьи; вторая категория&nbsp;&mdash; лица, вселенные в качестве членов семьи.<br /> В первую категорию попадают супруг, дети и родители собственника жилья. Данные лица наделены статусом членов семьи по закону. Согласно ст. 2&nbsp;СК РФ членами семьи являются супруг, родители и дети<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>усыновители и усыновленные). Основаниями признания их членами семьи являются факты брака, родства и усыновления, что свидетельствует о наличии между собственником и лицами первой категории семейных отношений.<br /> Поскольку в Российской Федерации признается брак, заключенный только в органах загса, то доказательством обладания статусом члена семьи для супруга собственника жилого помещения является свидетельство о заключении брака, выданное на основании актовой записи о государственной регистрации заключения брака.<br /> Факт родства между родителями&nbsp;или детьми собственника подтверждается свидетельством о рождении ребенка&nbsp;или свидетельством об установлении отцовства, также выданными на основании актовых записей о государственной регистрации рождения и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) установления отцовства.<br /> В случае возникновения спора относительно наличия семейного статуса лица необходимо получить у органа загса выписку из соответствующей актовой записи о государственной регистрации брака, рождения, установления отцовства в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 15&nbsp;ноября 1997 г. N&nbsp;143-ФЗ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об актах гражданского состояния&raquo;.<br /> К отношениям, существующим между детьми и родителями, приравниваются отношения, возникающие из факта усыновления<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>удочерения). Согласно п. 1&nbsp;ст. 137&nbsp;СК РФ усыновленные дети и их потомство по отношению к усыновителям и их родственникам, а усыновители и их родственники по отношению к усыновленным детям и их потомству приравниваются в личных неимущественных и имущественных правах и обязанностях к родственникам по происхождению.<br /> Таким образом, к членам семьи первой категории относятся усыновители собственника жилого помещения и усыновленные им дети. Доказательством факта усыновления<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>удочерения) является свидетельство о государственной регистрации усыновления<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>удочерения), выдаваемое органами загса,&nbsp;или вступившее в силу решение суда об усыновлении. Отсутствие свидетельства о государственной регистрации усыновления, а также самой записи о государственной регистрации усыновления<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>что, в принципе, маловероятно исходя из положений ст. 41&nbsp;ФЗ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об актах гражданского состояния&raquo;) не влияет на факт усыновления. В соответствии с п. 3&nbsp;ст. 125&nbsp;СК РФ права и обязанности усыновителя и усыновленного ребенка возникают со дня вступления в законную силу решения суда об усыновлении ребенка.<br /> Вместе с тем вселение в жилое помещение собственника и наличие статуса члена семьи для граждан первой категории недостаточны для возникновения права пользования жилым помещением собственника по правилам, установленным ст. 31&nbsp;ЖК РФ. Супруг, родители<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>усыновители) и дети<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>усыновленные) собственника приобретают право пользоваться жилым помещением собственника по названным правилам лишь при условии, что они проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.<br /> При этом под<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>совместным проживанием&raquo; не обязательно подразумевается поддержание фактических семейных отношений с собственником. Вполне достаточно для квалификации совместного проживания фактического проживания и пребывания супруга, родителей и детей<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>усыновителей и усыновленных) собственника в жилом помещении, где проживает сам собственник.<br /> Последующее прекращение пользования данным жилым помещением самим собственником влечет трансформацию права пользования членов семьи собственника. Такие отношения попадают под регулирование положений ГК РФ о договоре найма жилого помещения&nbsp;или безвозмездного пользования.<br /> В том случае, если&nbsp;супруг, дети&nbsp;или родители<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>усыновленные и усыновители) собственника фактически не были вселены и не проживали в жилом помещении совместно с собственником, у них не возникает право пользования данным жилым помещением, а, следовательно, положения ст. 31&nbsp;ЖК РФ к ним неприменимы.<br /> Ко второй категории граждан, в отношении которых право пользования жилым помещением собственника установлено ст. 31&nbsp;ЖК РФ, относятся другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях&nbsp;&mdash; иные граждане, если&nbsp;они вселены собственником в качестве членов своей семьи.<br /> Термин<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>другие родственники&raquo; объединяет под собой лиц, связанных с собственником жилого помещения узами родства, за исключением детей и родителей<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>лиц первой категории). Родство является длящимся юридическим фактом и означает семейно-правовое состояние<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>свойство) лица, основанное на происхождении одного лица от другого&nbsp;или нескольких лиц от общего предка.<br /> СК РФ к членам семьи, являющимся родственниками, относит бабушку, дедушку, внуков, братьев и сестер<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>полнородных и неполнородных). При этом не исключается, что помимо названных существуют и другие родственники<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 67&nbsp;СК РФ). Следовательно,<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>другими родственниками&raquo; являются лица, между которыми и собственником жилого помещения существуют отношения родства. Степень родства в отличие от отношений, регулируемых семейным правом, по смыслу ст. 31&nbsp;ЖК РФ значения не имеет. Это могут быть дяди, тети, племянники, двоюродные<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>троюродные) братья и сестры, прабабушки, прадедушки, правнуки и т.д.<br /> Кроме того, ч. 1&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК предусматривает вселение в качестве членов семьи собственника в исключительных случаях иных граждан. В связи с этим возникает вопрос: кто может быть<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>иным гражданином&raquo;?<br /> Согласно теории семейного права основанием возникновения семейных отношений могут быть не только отношения родства&nbsp;или брака, но и отношения свойства, которые возникают между лицом и его родственниками и его супругом и родственниками последнего. Так, семейные отношения могут возникнуть между мачехой&nbsp;или отчимом и пасынком и падчерицей, невесткой и свекровью и т.д.<br /> Кроме того, основанием возникновения семейных отношений является принятие детей на воспитание. Помимо уже упоминавшейся выше формы устройства на воспитание детей, оставшихся без попечения родителей,&nbsp;&mdash; усыновления существуют еще две формы&nbsp;&mdash; опека<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечительство) и приемная семья.<br /> Передача детей на воспитание связана с вынесением акта органа опеки и попечительства о назначении опекуна<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечителя) в отношении несовершеннолетнего, оставшегося без попечения родителей, а при договорной опеке<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>включая создание приемной семьи)&nbsp;&mdash; также с заключением договора между органами опеки и попечительства и приемными родителями.<br /> Опека<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечительство) и приемная семья относятся к семейным формам устройства детей, оставшихся без попечения родителей, на воспитание, а, следовательно, влекут проживание ребенка в семье в качестве члена семьи. Ребенок может находиться под опекой<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечительством) собственника жилого помещения и проживать совместно с ним, а также может быть подопечным члена семьи собственника и также проживать в семье собственника жилого помещения.<br /> Широкое толкование и понимание термина<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>семейные отношения&raquo; отражены, помимо прочего, в практике Европейского Суда по правам человека. Понятие<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>семейная жизнь&raquo;, использованное в ст. 8&nbsp;Конвенции о защите прав человека и основных свобод, гарантирующей право на уважение частной и семейной жизни, не ограничивается только отношениями, основывающимися на браке, и может распространяться на фактические семейные отношения*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(1</span>). Как отмечает Е.А. Чефранова, важно обратить пристальное внимание на то, что Европейский Суд &hellip; расширил понятие<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>семейная жизнь&raquo; с учетом современных изменений социальных и культурных моделей семейной жизни*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(2</span>). Так, признаются семейной жизнью и семейными отношениями фактические брачные отношения между мужчиной и женщиной, равно как и различные нетрадиционные отношения.<br /> Лица второй категории получают право пользования жилым помещением собственника по правилам ст. 31&nbsp;ЖК РФ лишь при наличии между ними и собственником жилого помещения семейных отношений. При возникновении спора по данному вопросу суд должен установить, что собственник жилого помещения вселял лиц второй категории не просто как лиц, связанных с ним узами родства, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, а как членов своей семьи.<br /> Доказательствами этого факта могут стать, например, акт о назначении опекуном<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечителем), договор об осуществлении опеки<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечительства). Если документальные доказательства отсутствуют, то необходимо установить, что вселяемые лица на момент вселения были близкими ему людьми, отношения с которыми строились на доверительности, и каждый из них заботился друг о друге как о члене своей семьи. Кроме того, наличие семейных отношений предполагает совместное проживание и ведение общего хозяйства. Эти факты также могут входить в предмет доказывания по данному делу.<br /> При этом по смыслу ст. 31&nbsp;ЖК РФ вселение лиц в жилое помещение собственника происходит не в рамках товарно-денежных отношений и напрямую не преследует целей осуществления гражданского оборота. Основной целью вселения является удовлетворение потребности собственника и вселяемых граждан в реализации существующих между ними семейных отношений посредством совместного проживания.<br /> Из сказанного следует, что факт вселения собственником в принадлежащее ему жилое помещение членов семьи как первой, так и второй категории следует расценивать как юридический поступок. Очевидно, что вселение членов семьи собственника&nbsp;&mdash; не сделка, поскольку возникновение прав и обязанностей членов семьи собственника не является правовой целью вселения данных лиц. Однако в результате вселения в жилое помещение собственника у членов его семьи возникают права и обязанности пользователя данным жилым помещением.</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">2. Прекращение семейных отношений как основание прекращения права пользования жилым помещением собственника</font> </p> <p align="justify"> <font size="2">Статус члена семьи имеет ключевое значение не только для возникновения прав и обязанностей членов семьи собственника, но и для их прекращения. ЖК РФ в качестве общего правила устанавливает, что прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет прекращение права пользования его жилым помещением.<br /> Сразу оговоримся, что вступивший в силу ЖК РФ в соответствии Федеральным законом<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации&raquo; распространяет свое действие на отношения, возникшие после введения его в действие. Применительно к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, последний применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ.<br /> Положения ст. 31&nbsp;ЖК РФ к таким случаям не относятся. Таким образом, если&nbsp;вселение членов семьи произошло до 1&nbsp;марта 2005 г., т.е. до вступления в силу ЖК РФ, то возникший правовой режим права пользования жилым помещением собственника подчиняется правилам Жилищного кодекса РСФСР, действовавшим в это время. Согласно ст. 127&nbsp;ЖК РСФСР члены семьи собственника сохраняют свое право пользования и при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.<br /> Если&nbsp;же члены семьи были вселены собственником 1&nbsp;марта 2005 г. и после этой даты, то в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения они могут быть выселены по правилам ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ.<br /> Согласно ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если&nbsp;иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.<br /> Однако Президиум Верховного Суда РФ 23&nbsp;ноября 2005 г. утвердил своим постановлением<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов&raquo;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>далее&nbsp;&mdash; Ответы). На вопрос о применении ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ к случаям, когда семейные отношения были прекращены до 1&nbsp;марта 2005 г., дан категоричный ответ, что положения ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственников жилых помещений и в том случае, если&nbsp;семейные отношения между собственниками жилого помещения и бывшими членами семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.<br /> Такая, мягко сказать, не основанная на нормах права позиция Верховного Суда РФ была нивелирована определением Конституционного Суда РФ от 3&nbsp;ноября 2006 г. N&nbsp;455-О об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского суда Кировской области о проверке конституционности п. 2&nbsp;ст. 292&nbsp;ГК РФ и ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ, а также жалоб граждан Вахрамеевой и Кожанова на нарушение их конституционных прав этими нормами. В п. 3.3 определения сказано, что поскольку никаких специальных оговорок о характере действия нормативных положений ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ во времени не предусмотрено, то они действуют в общем порядке. Установление&nbsp;же того, какие отношения существовали между собственником и бывшим членом его семьи по поводу спорного жилого помещения на момент вступления в силу ЖК РФ, в какой период возникли эти отношения и подвергались&nbsp;ли они трансформации, позволяющей распространить на длящиеся правоотношения действие ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ&nbsp;или иных норм жилищного и гражданского законодательства, связано с оценкой всего комплекса фактических обстоятельств дела.<br /> О прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения свидетельствуют определенные юридические факты.<br /> Семейные отношения с супругом считаются прекращенными в случае расторжения брака. Согласно ст. 25&nbsp;СК РФ при расторжении брака в суде моментом прекращения брака является вступление в законную силу решения суда. В случае расторжения брака в органах загса брак считается прекращенным с момента совершения актовой записи о государственной регистрации расторжения брака. Формальным подтверждением расторжения брака является свидетельство о государственной регистрации расторжения брака.<br /> Фактическое прекращение семейных отношений между супругами не прекращает права пользования жилым помещением супруга&nbsp;&mdash; собственника.<br /> Такой вывод поддержан в приведенных выше Ответах Верховного Суда РФ. В частности, там сказано, что поскольку ст. 31&nbsp;ЖК РФ относит супруга к членам семьи собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ, невозможно.<br /> В случае расторжения брака в судебном порядке при наличии общих несовершеннолетних детей суд в соответствии со ст. 24&nbsp;СК РФ обязан определить, с кем из родителей будут проживать несовершеннолетние дети после расторжения брака родителей. В силу, в том числе, и объективных причин суды выносят чаще решения, определяя место жительство ребенка с матерью.<br /> Данное обстоятельство невольно послужило поводом для предъявления отцами&nbsp;&mdash; собственниками жилых помещений исков о выселении бывшей жены<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>что допускается нормой права), а также своих несовершеннолетних детей, чье место жительства было определено судом с бывшей супругой. Оставляя за рамками данной статьи этический аспект поведения таких отцов, обратимся за анализом сформировавшейся в связи с этим судебной практики.<br /> Немаловажную роль в данном случае сыграл Верховный Суд РФ. В Ответах, приведенных выше, было указано, что ребенок, не проживающий совместно с родителем&nbsp;&mdash; собственником жилого помещения, считается бывшим членом его семьи и его право пользования жилым помещением собственника может быть прекращено.<br /> Такая позиция Верховного Суда РФ только увеличила число исков и число выселений несовершеннолетних с выселяемым родителем, что неизбежно повлекло увеличение количества жалоб в различные федеральные и региональные органы власти, а также общественные и правозащитные организации, и привлекла внимание средств массовой информации.<br /> В марте 2007 г. депутатом Государственной Думы П.В. Крашенинниковым был внесен законопроект о внесении изменений в ст. 31&nbsp;ЖК РФ в части исключения из числа бывших членов семьи, подлежащих выселению, несовершеннолетних детей. Этот законопроект был принят в первом чтении, однако&nbsp;дальше дело не пошло. Кроме того, предлагаемая депутатом редакция ст. 31&nbsp;ЖК РФ не снимала проблем, порождаемых неверным ее толкованием судами. Напротив, в случае внесения предлагаемых изменений возникли бы новые проблемы.<br /> После обсуждения сложившейся ситуации с выселением несовершеннолетних на заседании организационного комитета по проведению в 2008 г. в Российской Федерации Года семьи постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7&nbsp;ноября 2007 г. был утвержден Обзор законодательства и судебной практики за третий квартал 2007 года. В нем была изложена иная позиция высшей судебной инстанции. В частности, было указано, что правило о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения не распространяется на несовершеннолетних, поскольку семейные отношения между родителями и детьми в части прав и обязанностей, установленных СК РФ, сохраняются и после расторжения брака между родителями ребенка. Таким образом, право пользования жилым помещением ребенка не может быть прекращено.<br /> Изменившаяся позиция Верховного Суда РФ, безусловно, положительно сказалась на судебной практике. При этом Верховный Суд РФ не учел, что сохранение за ребенком права пользования жилым помещением собственника при выселении родителя, с которым определено его место жительства, является лишь декларацией этого права. Также Верховный Суд РФ необоснованно сузил термин<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>дети&raquo;, используемый в ст. 31&nbsp;ЖК РФ, до несовершеннолетних детей, оставив за бортом совершеннолетних детей.<br /> Вместе с тем правоотношение между родителями и детьми<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>независимо от возраста последних) прекращается только в установленных семейным законодательством случаях.<br /> Одним из оснований прекращения правовой связи детей с родителями является исключение записи об отце<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>матери) ребенка из актовой записи о рождении ребенка. На основании вступившего в силу решения суда об удовлетворении требований об оспаривании отцовства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>материнства) в порядке ст. 52&nbsp;СК РФ вносятся соответствующие изменения в актовые записи, а именно, аннулируется запись об отце и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или) матери в актовой записи о государственной регистрации рождения ребенка&nbsp;либо аннулируется актовая запись о государственной регистрации установления отцовства.<br /> Еще одним основанием прекращения родительского правоотношения является усыновление ребенка иными лицами. Согласно ст. 137&nbsp;СК РФ усыновление является не только правообразующим, но и правопрекращающим юридическим фактом. В результате усыновления прекращается правовая связь ребенка с его биологическими родителями и другими родственниками<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 2&nbsp;ст. 137&nbsp;СК РФ). Доказательством прекращения семейных отношений является вступившее в силу решение суда об усыновлении.<br /> Отмена усыновления, в свою очередь, влечет прекращение правоотношения между ребенком и его усыновителями, что квалифицируется как прекращение семейных отношений по смыслу ст. 31&nbsp;ЖК РФ. Формальным выражением прекращения семейных отношений в данном случае служит вступившее в силу решение суда об отмене усыновления.<br /> При рассмотрении оснований прекращения родительского правоотношения следует особо остановиться на лишении родительских прав.<br /> В соответствии со ст. 71&nbsp;СК РФ родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, за исключением обязанности по содержанию ребенка.<br /> При этом вопрос дальнейшего проживания ребенка и родителей, лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством. Согласно п. 2&nbsp;ст. 91&nbsp;ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, граждане, лишенные родительских прав, если&nbsp;совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.<br /> Ребенок, в отношении которого родители лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение&nbsp;или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 4&nbsp;ст. 71&nbsp;СК РФ).<br /> К сожалению, совместное применение приведенных положений СК РФ и ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ уже породило негативную судебную практику, а именно выселение детей из жилых помещений родителей-собственников, лишенных родительских прав.<br /> Позиция судов основана на том, что лишение родительских прав прекращает семейные отношения между родителем и ребенком. При этом правила п. 4&nbsp;ст. 71&nbsp;СК РФ не были применены судами со ссылкой на то, что ЖК РФ принят позднее СК РФ, и не предусматривает возможности сохранения за ребенком, чьи родители лишены родительских прав, права пользования жилым помещением. В связи с этим дети, чьи родители-собственники жилых помещений лишены родительских прав, подлежат выселению из жилого помещения родителей-собственников как утратившие с ним семейные отношения.<br /> Однако согласиться с такой позицией судов нельзя. Более того, не имеет никакого отношения к рассматриваемой ситуации разрешение вопроса о конкуренции СК РФ и ЖК РФ по времени их принятия и вступления в силу.<br /> Правовая связь между родителями и детьми основывается на происхождении детей, удостоверенном в установленном законом порядке<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 47&nbsp;СК РФ).<br /> Лишение родительских прав является мерой семейно-правовой ответственности, которая применяется в исключительных случаях, когда родители<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>один из них) не выполняют&nbsp;или ненадлежащим образом исполняют свои родительские обязанности*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(3</span>).<br /> Лишение родительских прав не прекращает родительское правоотношение, а лишь ограничивает права родителей по отношению к детям. Актовые записи о государственной регистрации рождения ребенка и установлении отцовства при лишении родительских прав не аннулируются, а продолжают существовать с наличием в них отметки о вступлении в силу решения суда о лишении родительских прав. Сказанное означает, что родитель, даже лишенный родительских прав, продолжает пребывать с ребенком в родительском правоотношении независимо от прекращения у родителя прав, основанных на факте родства с ребенком.<br /> Таким образом, лишение родительских прав не является основанием прекращения права ребенка на пользование жилым помещением родителя-собственника. Иное толкование проанализированных положений действующего законодательства приведет к тому, что мера ответственности родителей породит негативные имущественно-правовые последствия в отношении ребенка и позволит родителю, лишенному родительских прав, извлечь выгоду из своего ненадлежащего поведения.<br /> Другие родственники, иждивенцы и иные лица становятся бывшими членами семьи собственника также в силу прекращения семейных отношений с собственником. Документальным подтверждением данных фактов могут быть акты органа опеки и попечительства о прекращении опеки<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечительства), об отстранении опекуна<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>попечителя) от исполнения обязанностей, расторжение договора об осуществлении опеки и другие тому подобные юридические факты.<br /> Тогда, когда отсутствует формальное выражение правопрекращающих фактов, они устанавливаются в судебном порядке при рассмотрении иска собственника жилого помещения о выселении вышеуказанных лиц по основаниям, установленным ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ. При этом суду следует представить доказательства утраты доверительности между названными лицами, прекращения ведения ими общего хозяйства и позиционирования себя в качестве членов одной семьи.<br /> Вместе с тем прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения не обязательно влечет прекращение права пользования данным жилым помещением для бывшего члена семьи. Часть 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ допускает возможность сохранения этого права в нескольких случаях.<br /> Первым основанием сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника является соглашение, заключаемое собственником с бывшими членами семьи. Например, договор коммерческого найма&nbsp;или безвозмездного пользования. Не исключено, что вопросы сохранения права пользования жилым помещением собственника за бывшим членом его семьи могут быть урегулированы в брачном договоре&nbsp;или соглашении об уплате алиментов.<br /> Так, брачный договор может помочь супругам&nbsp;или будущим супругам заранее предусмотреть сохранение права пользования жилым помещением супруга-собственника, как на возмездных, так и на безвозмездных основаниях, на случай расторжения брака<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 40&nbsp;СК РФ).<br /> Пункт 2&nbsp;ст. 104&nbsp;СК РФ позволяет заключить соглашение об уплате алиментов на условиях предоставления имущества как в собственность, так и в пользование<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>разумеется, только на безвозмездной основе).<br /> Круг лиц, имеющих право заключить соглашение об уплате алиментов, намного шире, чем круг субъектов брачного договора. Поэтому соглашение об уплате алиментов может послужить эффективным способом сохранения права пользования жилым помещением, принадлежащим плательщику алиментов на праве собственности, для многих членов семьи&nbsp;&mdash; получателей алиментов. Более того, признание за нотариально удостоверенным соглашением об уплате алиментов силы исполнительного листа позволяет получателю алиментов в принудительном порядке реализовать свое право на пользование данным жилым помещением.<br /> Права и обязанности бывших членов семьи собственника при сохранении права пользования жилым помещением на договорной основе регулируются условиями заключенных соглашений.<br /> Вторым основанием сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника является решение суда. Суд может сохранить право пользования за бывшим членом семьи собственника при наличии одновременно следующих условий:<br /> у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения&nbsp;или осуществления права пользования иным жилым помещением;<br /> имущественное положение бывшего члена семьи собственника и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.<br /> При этом в решении суда указывается срок, на который сохраняется данное право за бывшими членами семьи.<br /> В рамках судебного разбирательства по иску собственника о вселении бывших членов семьи суд обязан исследовать обстоятельства, позволяющие сохранить право пользования жилым помещением собственника. Предъявление в этом случае встречного иска бывшими членами семьи собственника жилого помещения не требуется, хотя не исключается.<br /> Представляется, что на сегодняшний день суды забывают, что именно правосудие позволяет обеспечить взаимный учет интересов собственников жилых помещений и бывших членов семьи путем установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора.<br /> На важную роль судов при рассмотрении дел о выселении бывших членов семьи обращено внимание в приведенном выше определении Конституционного Суда РФ от 3&nbsp;ноября 2006 г. N&nbsp;455-О. В п. 3.2 определения Конституционный Суд РФ указал, что, предусматривая известную свободу усмотрения суда при решении вопросов о продолжительности<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>сроке) сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, ЖК РФ во всяком случае предполагает необходимость проверки того, имеются&nbsp;ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого помещения возможно только после судебной проверки юридически значимых обстоятельств дела.<br /> К таким обстоятельствам относится решение суда об определении места жительства ребенка с родителем&nbsp;&mdash; несобственником жилого помещения. Реализация права ребенка на пользование жилым помещением родителя-собственника возможна лишь при сохранении права пользования жилым помещением за бывшим супругом собственника. При этом желательно, чтобы право пользования жилым помещением за ним сохранялось на время, оставшееся до достижения ребенком возраста восемнадцати лет.<br /> Установленный судом срок пользования жилым помещением может быть продлен судом. В уже упоминавшихся Ответах Верховного Суда РФ отмечается, что ст. 31&nbsp;ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.<br /> Права и обязанности бывших членов семьи собственника, за которыми суд сохраняет право пользования жилым помещением, регулируются ст. 31&nbsp;ЖК РФ.<br /> Вместе с тем согласно п. 5&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если&nbsp;отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.<br /> Помимо прочего ЖК РФ позволяет дополнительно учесть интересы выселяемых бывших членов семьи собственника, в отношении которых собственник жилого помещения выплачивает алименты. Согласно ч. 4&nbsp;ст. 31&nbsp;ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.<br /> Удовлетворение таких требований возможно при соблюдении одновременно следующих условий.<br /> Во-первых, бывший супруг и другие члены семьи проживали с собственником и пользовались его жилым помещением как члены семьи собственника и подлежат выселению из него<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>или выселены из него) как бывшие члены семьи.<br /> Во-вторых, у них отсутствуют основания приобретения&nbsp;или осуществления права пользованиям иным жилым помещением, а также их имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют им обеспечить себя иным жилым помещением.<br /> В-третьих, в пользу данных лиц собственник выполняет алиментные обязательства, возникшие на основании судебного акта&nbsp;или соглашения об уплате алиментов. Иными словами, алиментное обязательство между собственником и супругом&nbsp;или другими членами семьи уже должно существовать к моменту предъявления соответствующего иска. Предоставление собственником в пользование иного жилого помещения не заменяет собой исполнение алиментной обязанности, а является возложением на плательщика алиментов дополнительного имущественного бремени в пользу получателей алиментов. Иное жилое помещение может быть предоставлено получателем алиментов в собственность&nbsp;или на праве пользования.<br /> Поскольку ст. 31&nbsp;ЖК РФ не устанавливает условий, на которых должно осуществляться обеспечение жилым помещением, то их желательно изложить при предъявлении заинтересованными лицами в суд требований о предоставлении иного жилого помещения.</font> </p> <font size="2"></font><font size="2"> <p> Источник: <strong><a href="http://dom-i-zakon.ru/">Дом и Закон</a></strong> </p> <p> По всем вопросам связанными с выселением из арендуемого и субарендуемого жилья, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам: </p> <p> <strong>64&nbsp;- 911&nbsp;- 65&nbsp;или 649&nbsp;- 41&nbsp;- 49&nbsp;или 763&nbsp;- 90&nbsp;- 66</strong><b><br /> <strong>Внимание! Консультация платная.</strong></b> </p> <p> Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже: </p> </font><font size="2"> <p> 1. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/no_reg/spnc/priznanie_prava_polzovanija_na_zhiloe_pomeshhenie_vselenie_propiska_pri_otkaze_v_registratsii/">Признание права пользования на жилое помещение, вселение, прописка при отказе в регистрации </a> </p> <p> 2. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/no_reg/spnc/obzhalovanie_otkaza_v_registratsii_i_priznanie_prava_polzovanie_na_zhiloe_pomeshhenie_k_materi/">Обжалование отказа в регистрации и признание права пользование на жилое помещение к матери</a> </p> <p> 3. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/vbhs/sud_prac/o_priznanii_utrativshim_prava_polzovanija_zhilym_pomeshheniem_snjatii_s_registratsionnogo_ucheta/">О признании утратившим права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета.</a> </p> <p> 4. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/vbhs/sud_prac/prekrashhenie_prava_polzovanija_zhilym_pomeshheniem_vyselenie_snjatie_s_registratsionnogo_ucheta_po_mestu_zhitelstva/">Прекращение права пользования жилым помещением, выселение, снятие с регистрационного учета по месту жительства</a> </p> <p> 5. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/vbhs/sud_prac/prekrashhenie_prava_polzovanija_zhilym_pomeshheniem_vyselenie_snjatie_s_registratsionnogo_ucheta/">Прекращение права пользования жилым помещением, выселение, снятие с регистрационного учета</a> </p> <p> 6. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/pereplanirovka_i_soglasovanie_pereplanirovki_kvart/zakonodatelstvo/narushenie_pravil_polzovanija_zhilymi_pomeshhenijami_statja_721/">Самовольная перепланировка. Нарушение правил пользования жилыми помещениями</a> </p> <p> 7. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/sudebnaja_praktika/o_priznanii_nedejjstvitelnym_rasporjazhenija_gorodskogo_komiteta_po_upravleniju_imushhestvom_o_peredache_v_arendnoe_polzovanie_nezhilogo_pomeshhenija/">о признании недействительным распоряжения городского комитета по управлению имуществом о передаче в арендное пользование нежилого помещения</a> </p> <p> 8. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/sudebnaja_praktika/ob_objazanii_ustranit_narushenija_prava_polzovanija_nezhilymi_pomeshhenijami/">об обязании устранить нарушения права пользования нежилыми помещениями</a> </p> <p> 9. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/sudebnaja_praktika/o_priznanii_prava_polzovanija_nezhilymi_pomeshhenijami_na_uslovijakh_dogovora_bezvozmezdnogo_polzovanija/">о признании права пользования нежилыми помещениями на условиях договора безвозмездного пользования</a> </p> <p> 10. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/sudebnaja_praktika/o_vzyskanii_neosnovatelnogo_obogashhenija_za_nepravomernoe_vladenie_i_polzovanie_nezhilym_pomeshheniem/">о взыскании неосновательного обогащения за неправомерное владение и пользование нежилым помещением</a> </p> <p> 11. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/zakonodatelstvo/postanovlenie_pravitelstva_rf_ot_05011998_n_3__red_ot_23032006__o_porjadke_zakreplenija_i_ispolzovanija_nakhodjashhikhsja_v_federalnojj_sobstvennosti_administrativnykh_zdanijj_stroenijj_i_nezhilykh_pomeshhenijj/">ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 05.01.1998 N&nbsp;3<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ред. от 23.03.2006)<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О ПОРЯДКЕ ЗАКРЕПЛЕНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ&raquo; </a> </p> <p> 12. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/zakonodatelstvo/postanovlenie_pravitelstva_moskvy_ot_28122005_n_1097-pp__red_ot_17102006_s_izm_ot_21112006__ob_utverzhdenii_perechnejj_vidov_ispolzovanija_nezhilykh_pomeshhenijj_nakhodjashhikhsja_v_sobstvennosti_goroda_moskvy_peredavaemykh_arendatoram_na_lgotnykh_uslovij/">ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 28.12.2005 N&nbsp;1097-ПП<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ред. от 17.10.2006, с изм. от 21.11.2006)<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПЕРЕЧНЕЙ ВИДОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ, ПЕРЕДАВАЕМЫХ АРЕНДАТОРАМ НА ЛЬГОТНЫХ УСЛОВИЯ</a> </p> <p> 13. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/Formdok/iskovoe/11927068604717432cd5a93/">о досрочном прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника в связи с отпадением обстоятельств</a> </p> <p> 14. <a href="http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/Formdok/iskovoe/_________/">о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника </a> </p> </font> Mon, 01 Feb 2010 17:26:16 +0400 Роль жилищных кооперативов в решении жилищной проблемы http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/032662585210021/ <p align="justify"> <font size="2">Жилищные кооперативы за время существования нашего государства прошли сложный путь развития.<br /> Наилучшей формой такого участия была признана кооперация.</font> </p> <p align="center"> <strong><font size="2">Первый Столичный Юридический Центр<br /><span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-41-49;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(495</span>) 649-11-65<br /> </font></strong> </p> <p align="center"> <strong><font size="2">Роль жилищных кооперативов в решении жилищной проблемы</font></strong> </p> <p align="justify"> <font size="2">Жилищные кооперативы за время существования нашего государства прошли сложный путь развития.<br /> Возникнув в первые годы существования советской власти, когда восстановление народного хозяйства оказалось крайне затруднительным ввиду недостаточности хозяйственных возможностей у государства, когда на содержание перешедшего местным Советам жилищного фонда не хватало средств, встал вопрос о способах привлечения на эти цели средств и усилий граждан.<br /> Наилучшей формой такого участия была признана кооперация.<br /> Первые кооперативы возникли в городах с развитой и развивающейся индустрией, где была острая нужда в рабочих руках и средствах, необходимых для строительства жилья, где недостаток жилья тормозил развитие промышленности.<br /> Именно этим можно объяснить, что к концу 1925 г. наибольшее число жилищно-строительных кооперативов было на Северном Кавказе и в центральном промышленном районе. По темпам роста жилищно-строительных кооперативов г. Ростов-на-Дону был в числе первых.<br /> В 1927 г. автор журнала<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Жилищная кооперация&raquo; писал:<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Едва&nbsp;ли другие города СССР могут поравняться с городом Ростовом-на-Дону, где паевой капитал с 1924 года до 1927 года вырос с 10&nbsp;000&nbsp;до 741&nbsp;334&nbsp;рубля&raquo;.<br /> Первым нормативным актом, положившим начало централизации в регулировании организации и деятельности жилищной кооперации было постановление ЦИК и СНК СССР от 16&nbsp;мая 1924 г.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О содействии кооперативному строительству рабочих жилищ&raquo;. Организационной основой жилищной кооперации являлось постановление ЦИК СССР от 19&nbsp;августа 1924 г.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О жилищной кооперации&raquo;. В соответствии с постановлением от 19&nbsp;мая 1924 г. жилищные кооперативы делились на три вида: а) жилищно-арендные кооперативные товарищества<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ЖАКТы); б) рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>РЖСКТ) и в) общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ОГЖСКТ). Первый вид создавался с целью организации наиболее рационального использования и сохранения уже существующего муниципализированного жилого фонда на началах аренды жилых строений. РЖСКТ и ОГЖСКТ ставили задачу удовлетворения жилищных потребностей своих членов путем возведения новых жилых зданий, восстановления разрушенных и достройки незаконченных строительством домов. Предполагалось, что содержание домов, переданных ЖАКТам, и строительство, восстановление и достройка незаконченных строительством домов будет осуществляться за счет членов кооперативов с незначительной поддержкой государства.<br /> Однако вскоре кооперативы превратились в источник дополнительных расходов государственных денежных средств, так как материальная поддержка государства усиливалась, росли сроки погашения кредита, размер которого достигал 90% стоимости строительства, а сроки кредитования увеличивались с 25&nbsp;до 60&nbsp;лет.<br /> Таким образом, вместо мобилизации средств населения, кооперативы строили жилье почти полностью за государственный счет, т.е. не выполнили поставленной задачи.<br /> В связи с этим постановлением ЦИК и СНК СССР от 17&nbsp;октября 1937 г.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах&raquo; дома, возведенные в основном за счет государства, передавались в ведение местных Советов, организаций, учреждений и предприятий, финансировавших строительство. Исключение составляли лишь те кооперативы, которые погашали в течение шести месяцев полученную от государства ссуду.<br /> Начиная с 1939 г. строительство кооперативных жилых домов стало осуществляться на собственные средства кооператива.<br /> Это не могло не оказать сдерживающего влияния на развитие кооперативного жилищного строительства.<br /> Некоторое оживление кооперативного жилищного строительства наблюдалось после принятия постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1&nbsp;июня 1962 г.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве&raquo;.<br /> И несмотря на то что была предусмотрена возможность получения кредита на строительство кооперативного дома до 60% его стоимости сроком погашения до 10-15 лет, масштабы кооперативного жилищного строительства, как указывалось в постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31&nbsp;марта 1988 г.<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О мерах по ускорению развития жилищной кооперации&raquo;, в общем объеме жилищного строительства практически не увеличились и составили 7%.<br /> Этим постановлением наряду с жилищно-строительными кооперативами была предусмотрена вторая форма&nbsp;&mdash; жилищные кооперативы, которые могли создаваться не для строительства, а<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>для приобретения<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>покупки) у предприятий, объединений, организаций и исполкомов местных Советов народных депутатов новых&nbsp;или капитально отремонтированных<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации&raquo;.<br /> В 1993 г. с вступлением в действие Закона РФ от 24&nbsp;декабря 1992 г. N&nbsp;4218-1<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Об основах федеральной жилищной политики&raquo; на правовом поле появилась новая организационно-правовая форма управления имуществом в многоквартирном доме, где жилые помещения принадлежат на праве собственности проживающим там гражданам, и названная<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>кондоминимумом&nbsp;&mdash; товариществом собственников жилья&raquo;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>впоследствии товарищества собственников жилья).<br /> При кажущемся сходстве правового статуса членов ЖСК, полностью выплативших пай, и членами товарищества собственников жилья между данными организационно-правовыми формами управления многоквартирным домом имеются существенные различия. К их числу, в частности, относят характер правоотношений, возникающих между членом кооператива и кооперативом, который является паевым, в то время как в товариществах собственников жилья отношения членов ТСЖ и товариществом собственников жилья носят обязательственный характер. Существенным отличием является режим объектов общего пользования и некоторые другие.<br /> Видимо, исходя из положений, высказанных в научной литературе о том, что ТСЖ возникают на базе некоторых кооперативов, в том числе жилищно-строительных и жилищных, в которых членами кооператива полностью выплачены паевые взносы, в связи с чем обязательственные правоотношения трансформируются в отношения собственности, законодатель в ст. 14&nbsp;Федерального закона от 29&nbsp;декабря 2004 г. N&nbsp;189-ФЗ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации&raquo; предусмотрел, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все члены кооператива полностью внесли паевые взносы за предоставленное им жилое помещение, подлежат до 1&nbsp;января 2007 г. преобразованию в товарищества собственников жилья&nbsp;или ликвидируются. При принятии такого решения не были учтены важные факторы: 1) кооперативы, как и товарищества собственников жилья, являются добровольными объединениями; 2) собственники помещений в многоквартирном доме сами выбирают способ управления многоквартирным домом; 3) ликвидация жилищного кооператива согласно ст. 123&nbsp;ЖК РФ может иметь место по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 61&nbsp;ГК РФ).<br /> Изложенное позволяет сделать вывод, что жилищные кооперативы, помимо воли их членов, не могут быть преобразованы в товарищества собственников жилья. Преобразование кооперативов в ТСЖ может произойти по решению общего собрания<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>конференции) его членов.<br /> Во вступившем в действие с 1&nbsp;марта 2005 г. Жилищном кодексе РФ нашли отражение рыночные принципы удовлетворения жилищных потребностей граждан, закрепленные в ст. 40&nbsp;Конституции РФ 1993 г.<br /> В отличие от Конституции СССР 1977 г., предусматривавшей обязанность обеспечения государством жильем граждан в качестве доминирующего принципа, Конституция РФ 1993 г. принципиально меняет роль государства в обеспечении граждан жильем.<br /> Задачей органов государственной власти и органов местного самоуправления теперь является поощрение жилищного строительства и создание условий для осуществления права на жилище.<br /> Обязанность государства обеспечения жилищем сохранена для малоимущих и иных указанных в законе категорий граждан. В данном случае жилище предоставляется бесплатно&nbsp;либо за доступную плату.<br /> Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г., утвержденная распоряжением Правительства РФ от 17&nbsp;ноября 2008 г., предусматривает создание эффективной системы обеспечения жильем как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, так и с использованием других инструментов, включая жилищные сертификаты.<br /> Для граждан с умеренными доходами<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>т.е. доходами ниже средних, не позволяющих быть отнесенными к категории малоимущих) предусмотрено создание системы мер государственной поддержки и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильем в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами.<br /> Согласно ст. 111&nbsp;ЖК РФ категории граждан, указанные в ст. 49&nbsp;ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления.<br /> Указанные категории граждан должны иметь право на оказание не только организационной помощи, но и финансовой поддержки с использованием рыночных механизмов.<br /> Некоторые шаги в этом направлении уже сделаны.<br /> Постановлением Правительства РФ от 27&nbsp;января 2009 г. N&nbsp;63&nbsp;утверждены<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Правила предоставления федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения&raquo;. Правила предоставляют право использовать единовременную выплату на оплату паевого взноса, если&nbsp;гражданский служащий является членом жилищного, жилищно-строительного&nbsp;или жилищно-накопительного кооператива<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 29<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>б&raquo;).<br /> Расширяют финансовые возможности граждан и изменения, внесенные постановлением Правительства РФ от 13&nbsp;января 2009 г. N&nbsp;20&nbsp;в п. 11&nbsp;Правил направления средств<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>части средств) материнского<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>семейного) капитала на улучшение жилищных условий, согласно которым в случае, если&nbsp;лицо, получившее сертификат,&nbsp;или супруг лица, получившего сертификат, является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищно-накопительного кооператива, средства материнского<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>семейного) капитала могут быть направлены лицом, получившим сертификат, в качестве платежа в счет уплаты вступительного&nbsp;или паевого взноса.<br /> Развитию жилищных кооперативов должно способствовать и снятие тех ограничений, которые существовали в прежнем законодательстве.<br /> Так, снято ограничение, связанное с несовпадением места жительства гражданина, желающего вступить в кооператив, с местом создания кооператива. Снижен возраст, позволяющий вступить в кооператив с 18&nbsp;до 16&nbsp;лет. Перестало быть обязательным условие нуждаемости в улучшении жилищных условий.<br /> Наконец, право вступать в кооператив юридических лиц позволяет расширить возможности их работников удовлетворять свои жилищные потребности, проживая в доме кооператива, членом которого стал их работодатель. 30&nbsp;декабря 2004 г. был принят Федеральный Закон N&nbsp;215-ФЗ<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>О жилищных накопительных кооперативах&raquo;<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>далее&nbsp;&mdash; Закон).<br /> В отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме, жилищный накопительный кооператив<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ЖНК) создается в целях привлечения и использования денежных средств граждан<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>юридические лица членами этого кооператива быть не могут) на приобретение&nbsp;или строительство жилых помещений, передаваемых своим членам в пользование, а после внесения паевых взносов в полном размере в собственность.<br /> Отношения между жилищным накопительным кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе.<br /> Кооператив обязан вести реестр членов ЖНК. Для того чтобы стать членом кооператива, необходимо подать заявление о приеме в члены ЖНК.<br /> Однако приема в члены ЖНК недостаточно. Принятый в члены ЖНК гражданин должен быть включен в Единый государственный реестр юридических лиц, который ведется налоговым органом, а также внести вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса.<br /> Паевые взносы образуют паевой фонд, куда включаются паевые взносы всех членов ЖНК. Из этого фонда средства расходуются на оплату приобретаемого&nbsp;или строящегося жилого помещения, в том числе и многоквартирного дома, предоставляемого очередному члену кооператива. В основе деятельности ЖНК лежит принцип<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>кассы взаимопомощи&raquo;, что создает право на приобретение конкретного жилого помещения каждым членом кооператива в порядке очередности, определяемой ст. 28&nbsp;Закона.<br /> Право собственности у члена ЖНК возникает в момент внесения последнего паевого взноса. Однако право безвозмездного пользования избранным жилым помещением член кооператива приобретает при внесении паевых взносов, размер которых определяется кооперативом.<br /> Новая форма жилищных кооперативов<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ЖНК), как можно сделать вывод из сказанного, не заменяет давно сложившиеся и функционирующие формы, такие как жилищный и жилищно-строительный кооператив.<br /> В то&nbsp;же время Закон допускает преобразование жилищного накопительного кооператива в жилищный и жилищно-строительный кооператив<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>п. 2&nbsp;ст. 13&nbsp;Закона).<br /> ЖК РФ вслед за постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31&nbsp;марта 1988 г. закрепил существование двух видов кооперативов: жилищных и жилищно-строительных, определив цели их создания.<br /> Согласно ст. 110&nbsp;ЖК РФ члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании жилого дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.<br /> Редакция ст. 110&nbsp;ЖК РФ в анализируемой части вызывает ряд вопросов.<br /> Во-первых, правомерно&nbsp;ли на жилищные кооперативы возлагать реконструкцию передаваемого ему здания?<br /><span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>Реконструкция&raquo; в переводе с латыни означает построение<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>перестройка зданий, восстановление отдельной постройки и т.п.). Это свидетельствует о том, что законодатель возложил обязанности по строительству не только на жилищно-строительные, но и на жилищные кооперативы, что вряд&nbsp;ли можно признать соответствующим целям жилищных кооперативов.<br /> Во-вторых, становится непонятным, какой возникает кооператив, если&nbsp;передаваемое здание требует только реконструкции.<br /> Проблема была бы снята, если&nbsp;бы законодатель отказался от деления жилищных кооперативов на жилищные и жилищно-строительные, объединив функции, предусмотренные ч. 2&nbsp;и 3&nbsp;ст. 110&nbsp;ЖК РФ, и дав им единое название жилищные кооперативы, что в последующих статьях ЖК РФ и делается.<br /> Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.<br /> Гражданин&nbsp;или юридическое лицо, желающие вступить в кооператив, должны подать заявление о приеме в члены кооператива в правление. Решение о приеме в члены кооператива, принятое правлением, требует утверждения общим собранием членов кооператива&nbsp;или конференцией, после чего у претендующего быть членом кооператива возникает обязанность уплатить вступительный взнос. Согласно ст. 121&nbsp;ЖК РФ с момента уплаты вступительного взноса гражданин&nbsp;или юридическое лицо признается членом кооператива.<br /> В связи с этим возникает вопрос о соотношении ст. 121&nbsp;и ч. 5&nbsp;ст. 112&nbsp;ЖК РФ.<br /> В соответствии с ч. 5&nbsp;ст. 112&nbsp;ЖК РФ учредители кооператива становятся его членами с момента государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица.<br /> Следовательно, они не должны подавать заявления о приеме их в кооператив. Ни в ст. 112, ни в ст. 121&nbsp;НК РФ ничего не говорится о внесении ими вступительного взноса, что не позволяет ответить на вопрос, должны&nbsp;ли они его вносить и если&nbsp;должны, то когда.<br /> Кроме вступительного взноса, член кооператива должен вносить паевые взносы.<br /> Если вступительный взнос предназначен для оплаты деятельности, связанной с организацией кооператива, то паевые взносы предназначены для оплаты строительства и содержания кооперативного дома.<br /> В ЖК РФ использованы такие понятия, как<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>пай&raquo; и<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>паевой взнос&raquo;, не получившие необходимого разграничения, а иногда применяемые как взаимозаменяющие<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>см. ст. 124, 125, 127, 128&nbsp;и др. ЖК РФ).<br /> Пай&nbsp;&mdash; это доля участия в каком-нибудь хозяйственном обществе&nbsp;или товариществе, а также кооперативе.<br /> Размер пая в строительных кооперативах соответствует балансовой стоимости помещения, предоставляемого члену кооператива.<br /> Уставом кооператива может быть предусмотрено, что сумма, соответствующая размеру пая, должна быть внесена полностью при вступлении в кооператив, а может вноситься постепенно. В последнем случае происходит накопление паевых взносов&nbsp;&mdash; паенакопление, пределом которого является балансовая стоимость помещения, предоставленного члену кооператива, что соответствует размеру пая.<br /> Исходя из вышеизложенного, необходимо привести в соответствие статьи ЖК РФ и другого жилищного законодательства с этими понятиями.<br /> Развитию жилищных кооперативов будет способствовать совершенствование правовой базы их создания и деятельности.<br /> Согласно ст. 161&nbsp;ЖК РФ жилищные кооперативы являются одним из способов управления многоквартирным домом. Понятие многоквартирного дома содержится в п. 6&nbsp;Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28&nbsp;января 2006 г. <br /> Многоквартирным домом согласно указанному Положению признается совокупность двух&nbsp;или более квартир, имеющих самостоятельный выход&nbsp;либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому,&nbsp;либо в помещение общего пользования в таком доме.<br /> Учитывая, что в соответствии со ст. 140&nbsp;ЖК РФ ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный кооператив, а минимальное количество членов ТСЖ нормативно не установлено, то жилищный кооператив, возникший в результате реорганизации ТСЖ, может таким образом иметь в своем составе менее пяти членов.<br /> Изложенное позволяет сделать вывод, что ч. 1&nbsp;ст. 112&nbsp;ЖК РФ нуждается в уточнении.<br /> Говоря о максимальном количестве членов кооператива, законодатель указал, что их количество не должно превышать количества жилых помещений в строящемся&nbsp;или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 112&nbsp;ЖК РФ). Практика применения данной нормы, а также толкование ее в научной литературе не отличается однообразием.<br /> По мнению П.В. Крашенинникова и М.Ю. Тихомирова, законодатель имел в виду не только квартиры, но и отдельные комнаты. Свою позицию П.В. Крашенинников обосновал тем, что,<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">&laquo;</span>к примеру, при разделе кооперативной квартиры может появиться два жилых помещения, соответственно будет представлено два члена кооператива&raquo;.<br /> По мнению М.Ю. Тихомирова, ЖК РФ связывает ограничение количества членов не с количеством квартир в многоквартирном доме, а с количеством жилых помещений в нем.<br /> В.Н. Литовкин, напротив, считает, что в ст. 112&nbsp;ЖК РФ воспроизводится традиционное правило, согласно которому число членов кооператива должно быть равным числу квартир в доме кооператива*<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(21</span>).<br /> Н.Л. Ледовских занимает аналогичную позицию, утверждая, что законодатель ограничивает количество членов кооператива количеством квартир в строящемся доме.<br /> Следует признать, что с точки зрения формальной логики позиция В.П. Крашенинникова и М.Ю. Тихомирова не вызывает возражения, поскольку в ст. 16&nbsp;ЖК РФ и квартира, и комната названы в числе жилых помещений, признаваемых объектами жилищных прав.<br /> Однако, когда речь идет о жилищных кооперативах, возникает ряд проблем.<br /> Пай может принадлежать нескольким лицам. Если объектом прав является комната, а субъектами права на пай два и более лица, то каков порядок пользования этим помещением, возможно&nbsp;ли определение не только доли в пае, но и в жилом помещении?<br /> Согласно ст. 127&nbsp;ЖК РФ, если&nbsp;пай принадлежит нескольким лицам, раздел жилого помещения допускается, когда каждому из них может быть выделено отдельное помещение, что исключается, когда объектом является комната.<br /> Это позволяет сделать вывод, что принадлежность пая нескольким лицам в нашем случае не создает прав каждому имеющему право на часть пая обладать самостоятельным правом на отдельное жилое помещение.<br /> Представляется, что является правильной позиция В.Н. Литовкина о традиционном подходе к определению количества членов кооператива, которое при создании кооператива должно соответствовать количеству квартир в доме кооператива, в большей степени защищающем права и интересы членов кооператива.<br /> В ЖК РФ отсутствует перечень, за небольшим исключением<span style="margin-right: 0.3em"> </span> <span style="margin-left: -0.3em">(</span>ст. 126, 127, 128), прав и обязанностей членов кооператива. Уставы отдельных кооперативов далеко не всегда безупречны. Было бы целесообразно основные права и обязанности члена кооператива определить нормативным правовым актом более высокого уровня, чем устав кооператива.<br /> В ЖК РФ отсутствует понятие члена семьи члена кооператива. Нет норм, определяющих их правовой статус. Лишь в трех статьях&nbsp;&mdash; 126, 128&nbsp;и 131&nbsp;содержится упоминание об отдельных их правах: при поселении временных жильцов, сдаче внаем жилого помещения и наследовании пая. Это не позволяет иметь полного представления о их правовом положении и вызывает необходимость нормативного решения указанных вопросов.<br /> Это далеко не все проблемы, которые следует решить, чтобы жилищные кооперативы могли нормально и успешно развиваться.</font> </p> <font size="2"></font><font size="2"> <p> Материал подготовил старший юрист Первого Столичного Юридического Центра Сухов Олег Владимирович. </p> <p> Источник: <strong><a href="http://dom-i-zakon.ru/">Дом и Закон</a></strong> </p> <p> По всем вопросам связанными с выселением из арендуемого и субарендуемого жилья, рекомендуем записаться на прием к специалистам по телефонам: </p> <p> <strong>64&nbsp;- 911&nbsp;- 65&nbsp;или 649&nbsp;- 41&nbsp;- 49&nbsp;или 763&nbsp;- 90&nbsp;- 66</strong><b><br /> <strong>Внимание! Консультация платная.</strong></b> </p> <p> Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже: </p> <p> 1. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/vis/utrata_prava_prozhivanija_v_domakh_zhilishhnykh_kooperativov/">Утрата права проживания в домах жилищных кооперативов</a> </p> <p> 2. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nasl/nasledovanie_paja_chlena_zhilishhnogo_kooperativa/">Наследование пая члена жилищного кооператива</a> </p> <p> 3. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/nedv/vtor/987656754213456/">Основания приобретения права на проживание в жилищном кооперативе. Последн</a> </p> <p> 4. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/osnovy_pravovogo_polozhenija_zhilishhnogo_kooperativa/">Основы правового положения жилищного кооператива</a> </p> <p> 5. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/prekrashhenie_chlenstva_v_zhilishhnom_i_zhilishno-stroitelnom_kooperativakh/">Прекращение членства в жилищном и жилишно-строительном кооперативах</a> </p> <p> 6. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/zhilishhnye_kooperativy/">ЖИЛИЩНЫЕ КООПЕРАТИВЫ</a> </p> <p> 7. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/ingilteam/zhilishhnye_nakopitelnye_kooperativy_chto_ehto_takoe_i_kak_s_ikh_pomoshhju_reshit_zhilishhnyjj_vopros/">Жилищные накопительные кооперативы: что это такое и как с их помощью решить жилищный вопрос</a> </p> <p> 8. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/strinv/00000988766112211212111/">ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ </a> </p> <p> 9. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/inoe/87876756465433/">ОТЛИЧИЕ ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА ОТ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ</a> </p> <p> 10. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/pravovay%20zashita/03/">Защита прав лиц, вступивших в жилищные кооперативы и долевое строительство</a> </p> <p> 11. <a href="http://dom-i-zakon.ru/articles/strinv/3254169/">ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН, УЧАСТВУЮЩИХ В ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВАХ И ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ</a> </p> <p align="justify"> <br /> &nbsp; </p> </font> Mon, 01 Feb 2010 17:17:53 +0400