Актуальные жилищные вопросы - собственность и коммунальное обслуживание

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495)  649-41-49.

Жилищные вопросы: собственность
и коммунальное обслуживание

1. Как регулируются права собственника квартиры в многоквартирном доме
2. Как быть уверенным в том, что приватизация квартиры правомерна
3. Какова оплата за коммунальные услуги приватизированной квартиры
4. Как регулируются права членов ЖСК
5. Как доказать вину в аварии эксплуатирующей организации
6. Обязаны ли жилищно-эксплуатационные службы делать ремонт
7. Что делать, если квартира плохо отапливается
8. Как законодательно регулируются взаимоотношения по снабжению электроэнергией
9. Что делать при неправомерном взимании платы за предоставление услуг связи
10. Можно ли выбрать форму оплаты за предоставление услуг связи? Действуют ли льготы за предоставление этих услуг
11. Имеют ли право не выдавать ключ от домофона при отказе оплатить его установку
12. Какие существуют льготы при покупке квартиры в кредит

1. Как регулируются права собственника квартиры в многоквартирном доме

Этот вопрос регулируется гл. 18 ГК. В соответствии со ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 291 ГК определяет понятие «товарищество собственников жилья» как организацию, создаваемую собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома.
В рамках товарищества собственников жилья легче защищать права собственников квартир в многоквартирном доме, в том числе по отстаиванию прав самостоятельно сдавать в аренду принадлежащие товариществу собственников жилья помещения. Порядок организации и деятельности товариществ собственников жилья регулируется Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
Если квартира приобретена в собственность, можно ли требовать ее замены при обнаружении недостатков?
Нет. Отношения, возникающие между потребителем и продавцом при продаже недвижимого имущества (например, квартиры) для личных (бытовых) нужд, регулируются нормами ГК и Закона о защите прав потребителей.
Последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимого имущества (квартиры и др.), не соответствующей по качеству условиям договора, установлены ст. ст. 475, 557 ГК. В соответствии с этими статьями, если при продаже недвижимого имущества недостатки не были оговорены продавцом, потребитель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества, потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы.
В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества (ст. 557 ГК).

2. Как быть уверенным в том, что приватизация квартиры правомерна

Договор приватизации относится к «гарантированным» договорам, ведь стороной в этом договоре наряду с гражданином выступает государство в лице его жилищных органов.
Пример
О. и ее отец приватизировали свою трехкомнатную квартиру. На момент приватизации никто, кроме них, в квартире прописан не был. Вскоре отец умер, оставив завещание в пользу О. Через некоторое время к ней стала наведываться ее тетка З. с племянником, возвратившиеся из Норильска. З. заявила, что имеет в этой квартире «долю», что все документы, полученные О., недействительны. З. обратилась в суд, требуя «аннулировать» приватизацию, восстановить ее жилищные права. В доказательство своей правоты З. указывала, что раньше была прописана в этой квартире, а после того, как она выехала, О. и ее отец получили эту, спорную, трехкомнатную квартиру. З. умолчала о том, что выписалась из квартиры добровольно, вступив в жилищно-строительный кооператив и получив там отдельную квартиру.
Суд разбирался в этом деле долго, но в конце концов вынес справедливое решение, отказав З. и ее племяннику в иске. О. осталась в квартире одна. Решение вступило в законную силу.

Солидные риелторские фирмы оказывают серьезную помощь гражданам при заключении договоров, проверяя «чистоту» квартир, помогая без риска получить деньги за проданную квартиру путем закладывания денег в банковскую ячейку, наконец, составляют юридически грамотный договор, что немаловажно, так как нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью больше не является обязательным. Некоторые из риелторских фирм пошли еще дальше. Они обещают, что, если в течение года после заключения договора при их участии у гражданина возникают какие-либо проблемы с квартирой (например, приезжает какая-нибудь тетя из Норильска), они компенсируют все расходы, понесенные гражданином при неблагоприятном развитии событий. Ищите такие фирмы. Исковое заявление о признании договора приватизации недействительным см.: образец 14.

3. Какова оплата за коммунальные услуги приватизированной квартиры

В соответствии со ст. 21 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обслуживание и ремонт приватизированных квартир осуществляются на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. Согласно ст. 24 этого Закона собственник жилого помещения оплачивает расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом приватизированных квартир, по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

4. Как регулируются права членов ЖСК

Все взаимоотношения по пользованию общей собственностью могут быть урегулированы Уставом ЖСК. Деятельностью ЖСК руководит Правление во главе с Председателем, которого следует избрать. Правление и общее собрание членов ЖСК принимают соответствующие документы, регулирующие вопросы жизнедеятельности ЖСК, в том числе и по размеру коммунальных платежей, выбору обслуживающей организации, порядку пользования общей собственностью и т.п. Исковое заявление о восстановлении прав члена ЖСК см.: образец 27.

5. Как доказать вину в аварии эксплуатирующей организации

Вы можете быть освобождены от ответственности за причинение ущерба соседям, если докажете, что ущерб произошел не по вашей вине. Перспективной правовой позицией по данному делу представляется привлечение к данному делу жилищно-эксплуатационной конторы в качестве ответчика и возложение на нее вины за причинение ущерба. Согласно п. «а» ст. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 N 415, наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, а также осмотр объектов благоустройства придомовой территории. В Приложении к названным Правилам регламентируется и периодичность проведения плановых осмотров элементов и помещений зданий и объектов. Согласно п. 3.5 она составляет три — шесть месяцев. В пределах установленного интервала периодичность осмотров определяется эксплуатирующими организациями, исходя из технического состояния зданий и местных условий.

6. Обязаны ли жилищно-эксплуатационные службы делать ремонт

Да, обязаны. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» в платеж за жилье, в частности, входит плата за техническое содержание, а также за текущий и капитальный ремонт жилья. Отношения с жилищно-эксплуатационной службой можно охарактеризовать как договорные отношения по техническому обслуживанию и ремонту квартир (доказательство этому — оплата счетов-извещений). Согласно ст. 22 ЖК и ст. 4 Закона о защите прав потребителей качество услуги (а жилищно-эксплуатационные органы, безусловно, оказывают услуги) должно соответствовать условиям, установленным договорами, законами, стандартами. Жилищно-эксплуатационная служба обязана производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, сохранность жилищного фонда (п. 1 ст. 27 Закона о защите прав потребителей, п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в рамках государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 N 415, ст. 22 ЖК, а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099). Можно предложить жильцам дома подать иск в суд об обязании жилищно-эксплуатационной службы выполнить обязательства по ремонту жилья.

7. Что делать, если квартира плохо отапливается

Техническое обслуживание жилого дома включает работы по поддержанию исправного состояния и соответствующих режимов работы технических устройств и конструкций. Плата за жилье включает оплату содержания и текущего ремонта жилого фонда, в том числе плату за коммунальные услуги (Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»). В соответствии со ст. 4 Закона о защите прав потребителей исполнитель обязан оказывать услуги потребителю, пригодные для целей, ради которых услуга подобного рода оказывается. При этом услуга по качеству должна соответствовать требованиям нормативов, стандартов, санитарных норм и правил. Согласно Приложению к Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099, температура воздуха в жилых помещениях должна составлять 18 град. С, а в угловых комнатах — 20 град. С. Если потребителю оказывают некачественные услуги, он имеет право потребовать безвозмездного устранения недостатков, соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги). Причем исполнитель (в данном случае жилищно-эксплуатационная служба) обязан выполнить требование об устранении недостатков в разумный срок, назначенный потребителем (ст. 30 Закона о защите прав потребителей). Оформите свое требование в виде письменного заявления, подайте это заявление в жилищно-эксплуатационные органы. Второй экземпляр такого заявления с распиской в получении и датой оставьте у себя. Если обязанности жилищно-эксплуатационными органами не выполняются, подавайте в суд иск о нарушении прав потребителя. Указанные нормативно-правовые акты помогут юридически обосновать исковые требования.
Попробуйте не оплачивать такое «тепло». В результате возникшей задолженности по оплате теплоснабжающая организация может обратиться в суд с иском к Вам об уплате задолженности. В судебном заседании выяснится, что обязательств своих по поддержанию необходимой температуры в жилых помещениях она не выполняет (нужно будет представить акты о температуре в квартирах, составленные при участии технических работников организаций, обслуживающих квартиры). Следовательно, возникнут Ваши встречные требования по исполнению ими своих обязательств. В таком судебном поединке Вы скорее добьетесь выполнения теплоснабжающей организацией своих обязанностей.

8. Как законодательно регулируются взаимоотношения по снабжению электроэнергией

Отношения между снабжающими организациями и абонентами-гражданами по энергоснабжению, а также на основании ст. 548 ГК отношения, связанные со снабжением тепловой энергией, газом, водой и другими товарами через присоединенную сеть, регулируются гл. 30 ГК, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. К указанным отношениям с участием потребителей-граждан применяются также нормы Закона о защите прав потребителей и принятых в соответствии с ним иных правовых актов в части, не противоречащей ГК.
При применении положений Закона о защите прав потребителей в части, касающейся ответственности продавца за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи, необходимо учитывать, что ГК установлена ограниченная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору энергоснабжения: сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим только реальный ущерб (ст. 547 ГК). Кроме того, п. 2 ст. 542 ГК предусмотрено, что в случае нарушения энергоснабжающей организацией требований, предъявляемых к качеству энергии, абонент вправе отказаться от оплаты такой энергии. Жалоба в прокуратуру на незаконное отключение электроэнергии приводится в образце 34.

9. Что делать при неправомерном взимании платы за предоставление услуг связи

В случае взимания платы при переоформлении договора на оказание услуг связи на другое лицо необходимо установить, за что взимается эта плата. Если она взимается как некий сбор на основании внутренних документов узла связи, то установить нарушение законодательства о защите прав потребителей будет затруднительно. Если же эта плата взимается как плата за предоставление услуги, дополнительной к услуге связи, то можно ставить вопрос о нарушении ст. 16 Закона о защите прав потребителей — недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя. В п. 2 указанной статьи «запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме».
Если удается доказать в суде, что услуга по переоформлению договора «навязана», то можно получить в качестве возмещения ущерба уплаченные вами деньги.

10. Можно ли выбрать форму оплаты за предоставление услуг связи? Действуют ли льготы за предоставление этих услуг

Федеральный закон от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» вступил в действие с 1 января 2004 г., за исключением п. 2 ст. 47, который вступает в силу с 1 января 2005 г. Этот пункт гласит: «Пользователи услугами связи, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за оказанные им услуги связи в полном объеме с последующей компенсацией произведенных ими расходов непосредственно за счет средств бюджета соответствующего уровня». Это следует понимать так: льготы, предусмотренные при оплате услуг связи во многих законах (например, Федеральном законе от 12.01.1995 N 5-ФЗ «О ветеранах» и т.п.) нельзя реализовать путем уменьшения выплаты за услугу связи. Нужно заплатить полностью, а потом (с 1 января 2005 г.) требовать компенсацию расходов «из средств бюджета соответствующего уровня».
Что касается выбора о поминутной или абонентской оплате, то необходимо пояснить следующее: вид оплаты производится по выбору абонента (ст. 54 Федерального закона «О связи») в соответствии с условиями заключенного договора. Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданином, является публичным договором (ст. 45 Федерального закона «О связи»). Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ от заключения публичного договора при наличии возможности его заключить не допускается (ст. 426 ГК). При необоснованном уклонении коммерческой организации (а организации связи — коммерческие организации) потребитель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК).
Иными словами, если Вы хотите реализовать свое право на выбор формы оплаты услуг связи, обратитесь к предприятию связи с требованием о заключении договора, при отказе обращайтесь в суд с иском о понуждении заключить договор.

11. Имеют ли право не выдавать ключ от домофона при отказе оплатить его установку

Нет, это незаконно. При установке домофона всем жильцам дома было необходимо выяснить, все ли согласны на его установку. Если часть жильцов не желала оплачивать установку домофона, следовало бы приходящуюся на них часть оплаты распределить между другими жильцами, согласными на установку домофона и его оплату. Если этого не произошло, то жильцам дома следовало бы вообще отказаться от намерения установить домофон. Никто не может против воли заставить оплатить услугу. Никто также не имеет права запретить Вам войти в свой дом, это нарушение ГК и Конституции. Если все же Вы сталкиваетесь с нарушением Ваших прав, обращайтесь в милицию.

12. Какие существуют льготы при покупке квартиры в кредит

Российское законодательство предоставляет налоговую льготу клиентам, которые приобрели новую квартиру в кредит. В соответствии с гл. 23 НК облагаемый налогом доход граждан уменьшается на суммы, израсходованные на приобретение жилья, а также на суммы, направленные на погашение процентов по ипотечному кредиту. Максимальная, не облагаемая налогом сумма — 1000000 руб.
Статья 220 НК: вычет предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории жилого дома или квартиры. Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1000000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории жилого дома или квартиры.
Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Повторное предоставление налогоплательщику налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии И.Е. Гориной.

Итак, юристы нашего Центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line — бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
— юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
— проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества,
убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
— юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций) — разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
— исполнительное производство;
— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-41-49.

22.12.2006

Совет АДВОКАТА